雪上加霜的房屋市场

　　我们通过对美、英、日房地产的研究发现，自90年代中后期开始，房地产与经济之间的关联性与70、80年代相比下降很多。也就是说，目前楼市萎缩不会像以往那样给一国经济带来毁灭性的伤害。

　　就美国而言，前期出口与制造业的扩张抵消了楼市的影响，也使得楼市与经济间的关联性转弱。但问题在于，这回次贷危机的爆发无异于落井下石，令目前的楼市颓势已因危机的爆发而变本加厉。

　　原先，楼市已在销售疲软、存货增加的恶性循环之中。今次危机引起了次级抵押贷款机构的相继停业（2006年以来，已有至少100家次贷机构因这轮危机而关闭或出售，全行业都被阴影笼罩）。

　　从图1中可以看出，以往的恶性循环是由于销售的疲软导致库存增加，并压低了房价；房价的下跌又令购房者观望，希望买到更便宜的房屋，加剧了房屋销售的疲软。当前危机无疑引起开发商的恐慌，降价销售存量房；同时贷款违约率的增加令房屋销量更加困难。

　　从联储态度的改变也不难觉察到这一变化。近期联储官员对楼市的担忧逐步增强，这与以往在房屋市场呈现跌势之时依然乐观的态度完全相反，这很可能意味着未来楼市或许比实际情况更悲观。最新数据显示，7月份的美国房屋销售继续下滑。

　　显然，次贷危机明显加重了楼市衰退的程度；同时雪上加霜的恶性循环加快了美国经济走向衰退的速度。

　　银行业遭受的冲击刚刚开始

　　几年前，美国房价的上涨远超工资涨幅。没有房子的人生活费用随着房价上涨增加，但自己却越买不起房。这时美国次级抵押贷款市场为这些人提供了买房“工具”，在早期楼市繁荣时人们可以很容易地通过这种“工具”买到房子。

　　可在目前抵押贷款状况不断恶化，房价持续下跌，这些人既借不到钱买房，在付不起利息的时候也难以卖掉房子获利，这些无力还债的借款人无疑将遭受房屋的收回。据美国按揭银行家协会资料，拖欠供款60天的次级贷款房屋将遭收回，而这一比例目前达到5.1%。

　　从图2可以发现，目前的抵押房屋遭银行没收比率与次级贷款违率之间存在明显差距，在2002年的时候两者差距不到2%，可是目前的差距已超过8%。这一现象说明目前次级贷款危机所引发的银行资金周转危机还未完全体现。

　　银行收回的房屋需要拍卖以变现，可是目前银行两个难以克服的弊端：一、在房价明显下跌时，即使通过拍卖也难以将房屋变现，银行的资金周转必然会出现困难。二、当银行收回房屋拍卖时，意味着市场上将出现更多待售房屋，导致房价进一步下跌，这必然导致银行掌握的房屋资产缩水，这其中还不包括价值被高估的房屋。如图2，随着未来银行没收房屋的比率继续上升，以上两点弊端将给银行业带来更大的冲击，随着前述分析的未来房价继续下跌，银行业的损失会在未来不断被放大。这也意味着次级房屋贷款危机给美国经济带来的影响是深远的。

　　这种预期已在股市上充分体现。自5月23日达到511点以来，标普金融股指数已出现了明显下跌，而同期标普500指数仅有2.6%的下跌。

　　就业水平进一步恶化

　　随着越来越多的次级抵押贷款机构停业，与房地产相关的产业也相继出现裁员。开发商建房的热情骤减，也导致大量建筑工人失业。最近公布的美国7月份就业人口仅增加92000人，同时失业率也由6月的4.5%上升到4.6%，充分的就业情形似已出现松动。由于劳动力增长减缓，企业每单位所付出的劳动力成本则会相应增加，最后的结果则是商品价格的增加——这无疑是联储所最不乐见者。

　　（作者为长江证券研究员）

(责任编辑：范志勇)