和讯消息 9月28日，中投证券行业分析师对央行和银监会9月27日通知的“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%房贷利率不得低于基准利率的1.1 倍”表示，此次央行和银监会对房贷政策调整意图是保障自住，抑制投资，打击投机。调整的对象是对投资性和投机性住房的行为，尤其是对大户型豪华住宅的投资和投机行为的调整。此次房贷政策调整，心理影响重于实质影响。房地产板块在获利丰厚的背景下，短期仍有一定的调整压力，但不影响其中、长期牛市格局，总体仍将呈现大涨小回的格局。

　　中投证券认为，严格执行“70/90 平米”的政策，最后的结果是大户型住宅的供应将减少，而绝大多数购买第二套房的购房者对大户型的需求最大，支付能力也是最强的，提高第二套房首付难以缓解市场对购买二套大户型住宅的需求问题。提高1成的首付对于有购买力的消费群体来说基本上不构成影响。在居民收入逐年提高，股市财富效应下，居民购房的支付能力在不断提高，此次政策调整基本上对二套房的投资没有影响，但对投机性需求有一定的影响。

　　一方面，从近年来抵押贷款所带来的房屋资本利得情况来看，其收益远高于贷款利息的支出水平。在目前中国经济高速增长的背景下，地价的上涨水平仍属正常水平，在目前中国名义GDP增速20%的背景下，地价同步于名义GDP水平或在20-30%的水平仍属正常范围。未来房价的上涨更多的反映的是地价的上涨。也就是说，未来土地成本的提高是目前购房者投资房产获得收益回报的主要依据。日本本币升值，经济增长的初期，房地产的需求主要受资本利得的吸引，与利率和租金水平相关性极小。在本币升值和经济增长后期，房地产的需求才与利率和租金有密切的相关性。另一方面，在近年的大牛市中，为财富的集中提供了绝佳的机会，在股市中丰厚的回报提升了购房的支付能力。相对于，今年来连续几次加息，商业贷款利息只提高1 个百分点而言，股市丰厚回报已远远抵消了连续加息所增加的购房成本。此次将第二套房利率提高至基准利率的1.1 倍，即8.613%，同样对财富效应丰厚的股市回报而言没有影响。

　　中投证券提出在人民币加速升值背景下，流动性过剩难以抑制，大量的流动性还将推动资产价格的上升，房地产仍是当前可供投资抵御通胀的最佳非贸易品。

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(责任编辑：周志远)