盘点中国经济

　　观点

　　政策的不断调整已经表明，国家将有意稳定房地产行业的发展速度和扩张规模，楼市会告别“只要拿到土地就等于获得巨大利润”的时代。

　　步入年关，中国楼市真正面临多事之秋：广州、深圳等华南城市纷纷传出楼盘降价消息；中介商卷款外逃，门店数量收缩；一些一线城市有价无市，成交量大幅萎缩。

　　针对此局面，“地产教父”万科董事长王石近日表态称，楼市区域性调整期已经到来。这一论断终于引发市场哗然，有关房价股价可能全面调整的预言在市场传开。

　　但是，该表态并未得到多数房产商的认可。有内部人士坦言，明年国家对楼市的宏观调控可能针对大型房地产开发商作出调控动作，地产商适时表态是在向政府传递“好孩子”的忠心，以图平缓可能到来的调控压力。

　　亦真亦假的楼市消息迷惑了市场判断，令购房人看不清方向。如果大佬们的判断并不代表真实的市场趋势，那么，“二套以上购房须上调贷款利率和首付标准”的房贷新政又到底对楼市有何影响？明年房价会走向何方呢？

　　政策从宏观走向务实

　　梳理楼市近期出现的诸多变数，透过表象，都可以看到调控措施所起到的引导作用。无论是宏观政策层面金融银根的紧缩，还是微观视角下“第二套房”细则的出台，再比如国家不久前对开发商囤地行为的整肃，都已经在行业内部产生了较为深刻的影响。“以往像国八条、国六条这样的政策，表面上看力度很大，在行业内也起到了一定威慑力，但这些措施太不具体，可操作性差，只能是热闹一阵就过去了。”金泰地产副总经理谢苏明指出，今年，国家将调控的重点放在切实保证“各层次居民真实住房需求”上，动工兴建了大量保障性住房和两限房，仅这一点，就会对未来市场供应格局和需求群体的变化产生直观的影响。而阳光100常务副总经理范小冲则表示，不久之前，国土资源部、建设部已经表态，未来保障性住房和两限房用地将占到土地出让总量的七成，这就使更多居民有望通过政策支援的途径解决居住问题。

　　范小冲还指出，今年出台的政策将对房地产行业自身也发生不少影响。一方面，由于保障性住房比例将持续增加，会使开发商群体发生分化，有望出现一些以保障性住房为主要开发方向的企业，从而推动政策的连续性和资源最优化分配。另一方面，国家对囤地、土地非法转让等问题的追查力度将进一步加大，类似这些深层次、制度性措施的出台，都对行业规范运作给予帮助。

　　开发商重新审视运营风险

　　在谢苏明看来，随着政府调控力度的加大以及调控方式的进步，对开发企业是一种巨大的推动和促进。仍以“从紧的金融政策”为例，谢苏明指出，可以预见，明年房地产行业的融资渠道将进一步紧缩，对企业资金链的要求也将比现在严格的多。同时他表示，政策的不断调整已经表明，国家将有意稳定房地产行业的发展速度和扩张规模，楼市会告别“只要拿到土地就等于获得巨大利润”的时代。

　　谢苏明坦言，最近一两年市场的发展确实超出了很多人的预期，甚至与购房人不顾一切去买房一样，开发商也在不顾一切地去拿地，但对这块地到底值多少钱、到底应该花多少钱去拿地反而“没了底”，整个市场处于半“非理性”状态。现在，国家通过政策层面的缓冲，这种“非理性”状态有望得以终结。“政策发出的信号在于，开发商必须重新评估运作过程中存在的风险，重新审视发展过程中的具体战略，对未来的预期要更为严谨、务实。

　　有望实现价值回归

　　事实上，即使在开发商中间，也都不同程度地承认，在房价已经飞涨的现在，价值的回归确实是在预期之内的情况。

　　成业行根据市建委发布的新楼盘预售信息发现，以今年1-10月为统计区间，北京市房屋销售价格总指数累计为110.6%，新盘均价从去年底的1万元/平方米，提高到15324元/平方米的水平，涨幅远超历年水平。成业行总经理邵念强坦言，在去年楼价已经冲到高位的背景下，今年的市场趋势确实有受奥运等因素刺激下价值“超越”的色彩。

　　他表示，今年楼市出现了太多“价格奇迹”，比如三元桥某楼盘，7月份二期销售均价在14000元/平方米左右，10月份三期开盘即跳空高开到20000元/平方米以上；中关村某小户型楼盘，7月份销售均价15000元/平方米左右，10月份销售均价即上涨到26000元，最高单日价格上涨超过1000元。在他看来，这些“奇迹”背后固然有区域内产品紧缺所带来的垄断优势，但由此而带来的价格与价值背离、成交量下降但价格不降反升，已经蕴含了可观的泡沫。在这种情况下，类似楼盘如果一旦出现价格下调，不应该被视为楼盘拐点的出现，只能被看作市场价格的真实回归。