07年末出现的观望基于对未来政策的不确定性

　　主持人 ：去年央行六次加息，十次提高存款准备金率，目前还处在一个加息通道之中，您认为加息到什么时点，会对老百姓购房产生实质性的抑制？

　　 陈国强：对开发企业来说，开发贷款收紧会影响到供应，对消费者来说，信贷政策收紧，对购房需求会有明显的抑制或者减少需求的效应。至于加息到什么样的程度，对市场会形成更明显的抑制。我想，这对于不同的家庭和购房者来说不一样，少部分富有阶层可能不需要银行贷款，加息对他来说，这种抑制的作用就不明显，对于普通的收入阶层，加息包括第二套房的贷款门槛，贷款利息的变化，对他们的影响可能非常直接，就会导致他们购房计划推迟，修改自己的购房计划，原来想购买100平的，变成想购买更小户型或者购买二手房都有可能。我想这个影响对不同的群体，不同的家庭效果会不一样，比较复杂一些。(10：37)

　　主持人：陈老师，我记得一个开发商说过的一个事，我印象非常深刻，一个外地的项目，大概只有400套房子，当天认购的时候来了1000家，做登记。但签约的时候，面对房贷首付提高，贷款利率提高，签约当天这1000个客户就跟消失了一样，一个都没有来。您认为这到底是实质性的需求还是投机性的需求？

　　陈国强：这个例子有些特殊，为什么改变购买的计划？我想多数还是出于对 未来政策变化的不确定。因为第二套房的首付、利率提高以后，对购房成本有明显的影响，对于未来政策会不会进一步收紧，当时判断是不确定的状态，另外， 开发商对项目的定价是不是符合这些人的心理预期，也许刚开始不知道定价水平，我想这两方面因素都会有影响。这个例子有一定的特殊性，但也反映了消费者 和开发企业对市场的微妙心理。(10：38)

　　主持人：说到这儿，我又想起了最近市场出现的二手房中介倒闭现象，中天置业倒闭，中大恒基关门50家，还有外地一些房地产中介如创辉租售的倒闭，倒闭原因虽然各种各样，但是我相信有一点是最直接的，那就是针对二手房交易量的不断下滑。您怎么看待这种自住需求的萎缩？

　　陈国强：一手房市场出现观望，对二手房市场出现明显的传导效应。二手房更多出于自住的需求，中介公司的停业和关店比较普遍，我想也是多方面因素导致的，首先是业务量萎缩，导致门店经营困难，另外跟外部政策环境，大家对于 后市比较谨慎的判断，购房成本的上升因素都有关系，我想一个重要原因，中介公司对于未来市场过于乐观的判断，导致它的门店扩张速度太快了，公司内部感 觉跟不上，或者资金周转出现问题，最后导致关门歇业，这种情况越来越普遍。(10：38)