老吴泡了杯茶，温热驱逐着厦门阴雨的寒气。

　　 跟之前28平米透风漏雨的泥瓦老屋相比，拥有一套70多平米的保障性租赁房，已经让老吴很知足，而每月500元的租金，则让下岗18年的老吴更加满意。

　　 在这个与香港“公屋”极为相似的保障性租赁房中，第一批保障性住房受益者已经享受到了“厦门蓝本”的实惠。而在这个有着硕大天井的租赁房外，一大批保障性住房项目正在拔地而起。要不了多长时间，将会有更多的人能实现现实与梦想的对接。

　　 一切源于一群人的思维变革和一个城市的经济变革，然而在变革的背后，也记录着这个城市的精彩与坎坷。

　　曾引发“贫民窟”争论

　　无数期盼的目光注视着厦门保障性住房的兴起，这其中，不仅有那些期待改变命运的老百姓，也包括“权为民所谋”的实践者。

　　 当全国的房价呈疯涨态势时，厦门的住房保障建设却让建设部官员眼前一亮。去年在北京召开的全国住房工作会议上，厦门市受邀在会议上介绍经验，此后，保障性住房的“厦门蓝本”不胫而走。

　　 而就在几年前，厦门还受到了主管部门的调查。有厦门市官员对记者透露：“建设部的同志曾来厦门调查房价上涨过快的问题，结果看到了厦门的保障性住房体系之后，转怒为喜，对厦门的做法大加赞赏。”

　　 “客观地说，当时厦门的房价涨幅比较大。房价上升确实给群众买房带来了困难，随着时间的发展，问题也不断突出。”厦门市副市长裴金佳对《华夏时报》记者坦言。有数据显示，那段时间里，厦门市房价的涨幅始终位居前列，与北京、深圳等大中城市并驾齐驱。

　　 厦门市政协委员、集美大学房地产发展研究所所长李友华介绍说，厦门分岛内和岛外，2005年，岛内的房价是6000-7000元每平米，涨幅甚至超过了20%。“民众的呼声已经很高了。”

　　 也就是在这年年底，厦门就已经开始探讨建立保障性住房制度，厦门市承诺，申请保障性住房的家庭都将在三年内入住，这一时间也随着覆盖总人数的减少而不断提速。在香港，申请保障性的“公屋”则需要等待10年左右。

　　 “我们已经把占城镇人口40%的住房困难家庭纳入了住房的保障范围，下一步，还准备将农民工住房困难家庭纳入住房保障体系。”裴金佳表示。据了解，厦门将从原有覆盖40%低中收入人群提高到覆盖50%以上。

　　 上述厦门官员表示，厦门是小城市，承受的压力非常大，一方面来自于民众的呼声，一方面来自于建设部的调控，这也间接促使政府要有所作为。

　　 这些保障性住房已经让如老吴一家受益，但在规划之初，却颇遭人非议。“当时有人说建保障性住房会‘养懒汉’；还担心会形成‘贫民窟’，引发‘城市病’。”李友华说。

　　 “确实有这样的提法。”裴金佳说，“有提法说要分散开发，但分散开发也有弊端，不好管理。”

　　 相对集中又会不会带来“贫民窟”现象？裴金佳介绍说，任何事情都会有利有弊，但他们的做法会利大于弊。

　　 “在选址上，我们都是选择比较好的地点，项目周边都是高尚住宅区，比如万科的项目旁边就有我们的保障性住房。”

　　　 　老吴深切感受到了这一点，他所在的保障性租赁房位于厦门市中心，周边商品房售价已经在每平米1万元以上，而他只需交纳每月几百元的租金。

　　财政投入需近200亿元

　　然而买单的显然不是老百姓，政府的资金投入是建立保障性住房体系绕不过去的话题。

　　 厦门市财政局副局长吴旗明介绍，厦门建立整个保障性住房体系需要投入120亿—200亿元。他同时介绍，厦门保障性住房的资金来源主要是三部分：土地出让金收益、一部分财政预算以及公积金的增值收益。

　　 但这并没有将土地的成本计入其中。目前厦门建设保障性住房的土地完全由政府划拨，而这些土地如果按照2007年的价格水平计算，价值约在70亿—80亿元。

　　 而100多亿元的盘子，谁敢轻易投入？实际上，很多地方都来参观过，也都认为这种保障体系确实很好，但让政府最终下不了决心的，还是巨大的财政投入。

　　 有不愿透露姓名的开发商表示，建立保障性住房是政府的义务，商品房市场通过税收为此作了不少的贡献。他的含蓄表达主要是说明，2007年厦门的土地出让金收益已达到约200多亿元，而以前只有几十亿元。这样的高收益也是由快速上涨的厦门房地产市场带来的。

　　 同时，厦门并没有像其他城市那样，由企业参与一级开发，很多土地的开发都是由政府的土地储备中心在做，这也使得一级开发收益直接被财政享有。因此，政府从土地上获得的收益比别的城市会更多。

　　而吴旗明的话似乎印证了此说法：“厦门去年的财政收入为348亿元，增长了37%，近两年都以超过30%的速度增长。所以我们的压力不是特别大。”

　　 实际上，厦门也有自己的算盘。裴金佳介绍说，厦门提出拿100多亿元解决中低收入群体的住房问题，这不等于每年都要拿出这么多钱。“这两三年应该会拿出多一点，财政的结构会做一些调整，但随着这项工作的深入推进，今后就会很轻松。”

　　 按照他的设想，这100多亿元是要分三四年投入，与此同时，在完善退出机制的前提下，保障性住房可以形成流转，更好地解决政府的投入问题。

　　 “我们也在酝酿《保障住房建设资金管理办法》。”吴旗明介绍。

　　“比重倒挂”需改变

　　钱解决了，接下来，厦门市政府该考虑保障性住房政策设计如何公平与科学的问题。但一切并不是想像中的那么一帆风顺。

　　 现在最大的问题是“比重倒挂”，李友华认为。他所说的“比重倒挂”，主要是保障性的租赁房与保障性经济适用房的比例关系。

　　 按照厦门市最初的设定，政府提供的保障性租赁房约占20%，保障性的经济适用房约占80%。而在实际的申请和分配中发现，只有10%的人选择了保障性经济适用房，90%的人都选择了保障性租赁房。

　　截至2007年12月31日，全市共受理低中收入保障性住房申请13685户，其中保障性租赁房11797户，保障性经济适用房1888户。

　　 事实上，与厦门一样，中低收入群众的统计与调研一直是全国各城市保障性住房体系建设中的难点。虽然在2006年9月，厦门市统计局做过了专项问卷调查，但最后作为政策依据的这项调查仍难与现实相符。

　　 “老百姓会综合考虑地段、价位、面积等因素作出决定，这样的结果是政府没有想到的。”李友华说。他指出，与广州等城市保障性经济适用房遭受“冷遇”一样，“比重倒挂”现象也会加大政府的前期投入成本，延长回收周期。

　　 “政府需要建立一个信息系统，调查清楚究竟有多少人、需要多少套保障性住房。”厦门市人大城建委主任边经卫指出。

　　　 　而李友华表示，解决“比重倒挂”现象的方法其实很简单：改变以前先设定供应比例再接受居民申请的程序，采用订单式的现支现付模式，以需定产。

　　 他解释说，需要保障性住房的居民可以先到居委会提交申请，政府便可以掌握需要保障性住房群众的结构、人员、区域等信息，以需定产，滚动开发，短期内保持动态，按轻重缓急，应保尽保。

　　 “这道理很简单，知道需要哪种产品了，就可以根据当地情况进行建设。毕竟，处理申请只需要一个月的时间成本，而动工建设则要1—2年的建设周期。”李友华说。

　　抑制商品房市场

　　与厦门的天气一样，今年前两个月，厦门的楼市一样十分“阴冷”。“现在很多开发商都很头疼。”厦门新景祥房地产策划代理有限公司总经理秦刚说。

　　 从去年年底开始，厦门的商品房销售持续萎缩。

　　 从厦门市房地产交易网可以看到，目前的成交量只是以前的1/5左右，以往一天可以销售100多套，而现在一天只有10—20套。

　　 “去年年底，厦门供过于求的现象比较突出，加上年底的信贷紧缩，更是雪上加霜，与此同时，厦门的刚性需求是有限的，政策严重打击了投资性的客户，成交量急剧萎缩。”

　　 “厦门规定，保障性住房全部由政府回购，这些保障性住房不会流入市场，这对房地产市场的冲击就比较有限。”裴金佳说。

　　而在去年9月份建设部的调研汇报中，裴金佳则表示，保障性住房从一定程度上抑制了一部分商品房的有效需求，使商品房价格指数逐月回落。

　　 有观点表示，目前厦门楼市的低迷除了有宏观调控因素之外，也包括目前厦门如火如荼开展的保障性住房建设。这将使部分刚性需求流向住房保障体系中，又由于投资者的望风而逃，使得商品房开发商开始观望。

　　 2月18日，厦门原定每逢双月8日举行的土地交易会，因旧历新年的到来而延迟了10天。一些人原本以为，这将是“一场迟到的抢地盛宴”，但结果却出乎预料：9幅地块不仅全部流标，甚至连拍卖大厅的门都没有开。

　　 据了解，这是自2007年年底4幅出让地块全部流拍后，厦门土地拍卖市场再度遇冷。而更有戏剧性的是，此次所推出的9幅地块，据查，均系此前两块流拍地“大而化小”而来的。

　　 而对于市场接下来的发展，秦刚认为，目前厦门在售的项目大部分是通过招拍挂获得的土地，成本较高，有实力的开发商不愿意降价，没有实力的开发商只能延缓工期，“大家都在硬挺着，但价格下降的可能性不大”。

　　 与“硬挺着”的开发商形成鲜明对比的是，那些期待能够享有厦门住房保障体系的人群正在无比地兴奋着。