上海 集中供应土地 平抑供求矛盾

　　经历了2007年下半年的密集调控后，上海楼市已从量价齐增的井喷式上涨，步入地量盘整态势。

　　12月31日，2007年最后一次土地拍卖，绿地集团以36亿元，获得市中心卢湾大型地块。不到2万元/平方米的成交价格，与前期3万元/平方米以上的预测价格相去甚远。地价超越房价的景象没有再度上演。

　　其余地块的最终成交价格也都在较为合理的区间内。保利地产(600048行情,股吧)以3164元/平方米摘得嘉定马陆地块，周围在售新盘的价格约为7000元/平方米。嘉华集团取得的闵行区吴泾地块，楼板价格也只有4300元/平方米左右，不到周边楼盘目前9000元/平方米售价的一半。

　　“根据年内有450公顷住宅用地上市供应的承诺，上海政府在2007年底集中推出100多万平方米土地，加大了土地供应量。”戴德梁行住宅部董事伍惠敏分析。

　　从上海市房地局得悉，2008年供地规模将进一步加大。“我们预计，年中还将迎来供应量的小高潮，将有效缓解未来供求关系紧张的矛盾，” 伍惠敏透露。

　　“随着商品房供应加大，需求不会再像去年那么火爆。虽然房价不会下跌，但上涨幅度明显趋缓。”上海社科院城市与房地产研究中心主任张鸿铭认为。

　　佑威房地产研究中心数据显示，12月上海商品房市场整体供应量为184.4万平方米，成交量仅为157.6万平方米。其中，商品住宅推盘量为116.7万平方米，成交量约111.7万平方米。商品房和商品住宅供应量双双超过成交量，已形成供过于求的格局。

　　而企业所得税于1月1日起从33%下降到25%，很多原定在去年下半年推出的楼盘延迟到今年上市。据估计，1月供应量，很可能超过12月。“供应量增大，可能促使部分楼盘在年初出现一定幅度的价格优惠。”伍惠敏认为。

　　“上海楼市不可能出现像去年三季度那样的快速上涨了。”但绿地集团董事长张玉良对长期前景依然保持乐观：“调控政策让需求的相对数有所减少，但整个市场需求的绝对数还在持续上升。”

　　作为中国的经济中心和人口最多的城市，上海的住宅消费需求以刚性需求为主，其中自住改善、拆迁购房、结婚购房约占总量70%左右。这个群体中有相当比例是外来人口，未来市场消费需求仍将保持持续增长的态势。

　　预期人民币升值的境外客户，仍热衷投资上海房地产市场。以境外客户为主的沪青平板块别墅项目和虹桥板块的高档公寓，11月上市以来，已售出大部分房源。“短期内政策调控可能导致市场价格出现小幅波动，但价格长期发展趋势不会改变。预计，目前尚处于价格洼地的区域会有较大的价格上升空间。”伍惠敏认为。

　　“2010年世博会的正面影响，会在今年呈现。市场旺盛的自用需求，对未来中期的乐观预期，将有效支撑房价增长；交通条件改善亦会带动新兴区域需求增长。”高力国际研究与咨询部董事李庆贤对上海楼市的远景，也充满信心。

　　短期难免震荡

　　2007 年土地增值税及“限外令”的实施，给开发商带来一些负面影响。对于购房者，房贷新政《补充通知》明确规定“以家庭为单位”判定第二套房贷标准，贷款首付款比例不得低于40%，房贷利率提高10%，也提高了购买成本。“二套房贷政策对市场有明显制冷作用，相当数量的房地产需求将被打压。”张鸿铭认为。

　　“受此影响，境内改善型客户相应减少。对短期楼市产生强烈震荡，预计需要一定时间进行消化，市场回暖有待时日。而商业银行房贷利率的定价以及贷款首付比不断上浮，将成为必然趋势。”伍惠敏说。

　　“利率上升将对自住购房者产生影响，但本地居民收入增长仍将推动市场。为控制快速上涨的房价，政府可能出台更严格的政策，市场环境可能更加趋紧。”李庆贤预测。