核心提示

　　对于房地产市场走向争论之激烈可以与股市媲美,目前的争论聚焦于两个方面:一是由王石发出的中国房地产市场“拐点论”；二是由潘石屹“百日剧变论”所引发出的对开发商大量倒闭的推测。随着银行信贷收紧和产业调控加速,2007年房地产上市企业年报现金流为负,引发出更深刻的忧虑。房地产业到底何去何从,房价走势又将如何?

　　自从去年“9·27”房贷新政出台以后,各地楼市都出现了买卖双方观望相持的现象,市场交易萎缩。相较于以往疯涨且坚挺的房价,近期开发商的一些降价行为,是否意味着房地产市场新一轮的调整已经开始?

　　开发商:入行十年从没这样缺钱

　　从紧的货币政策对房地产行业的影响比对别的行业影响大。房地产行业是一个资金非常密集型的行业,与资本市场、银行的关系更为密切。今年房地产行业最基本的特征是钱少地多。绝大部分房地产公司日子不好过,房地产商肯定会设法通过各种渠道取得资金。

　　“今年中国房地产公司面临前所未有的融资困难。”SOHO中国总裁潘石屹近日在博鳌论坛上坦言。“今年房地产行业最基本的特征是钱少地多。绝大部分房地产公司日子不好过,房地产商肯定会设法通过各种渠道取得资金。”

　　从银行这一传统的融资主通道来看,不仅开发商贷款买地、建房的门槛提高、审批从严,抑制住房投资需求的第二套房贷政策还导致了开发商销售回款的减缓。

　　从房地产上市公司2007年年报来看,万科、招商地产(000024行情,股吧)、金地集团(600383行情,股吧)、保利地产(600048行情,股吧)2007年的每股经营性现金流均为负值,均为各公司5年来的最低值,表明手头现金比较紧张。

　　从紧的货币政策对房地产行业的影响比对别的行业影响大。房地产行业是一个资金非常密集型的行业,与资本市场、银行的关系更为密切；再加上去年房地产开发商花了许多的钱去买地,所以现在不少房地产开发商手中没钱了。

　　记者在调查中了解到,目前银行信贷紧缩越来越明显,很多中小房地产公司已不能获得银行授信,同时大公司的授信额度也被消减。

　　“去年的金融调控将开发商自有资金提高到了35%,并且严格规定项目开发到中后期才能贷款。今年是国家10年来首次执行货币从紧政策,房地产流动资金已经减少了50%,我做这行10多年了,从来没有这样缺钱。”一大型房企的总经理向记者诉说。

　　一些开发商反映,房地产业以前贷款充足时,投入的资金会产生好几倍的乘数效应,一笔贷款可以转几个项目。但是现在,传统的银行贷款之路难以走通,而国内监管部门对房地产公司首发上市的严格审核,上市或增发融资也相当困难。

　　“金融是房地产的‘血脉’,从紧的货币政策卡住了房地产市场的‘咽喉’。”

　　对此,专家分析,大部分开发商在2007年都是超速扩张,因而导致资金链都非常紧张。2007年前10个月是中国土地市场最疯狂的10个月,土地楼面价超越周边房价的情况比比皆是,许多开发商都卷入到疯狂圈地大潮中,投入了所有资金来圈地。而2008年房地产市场由于银行按揭政策、银根紧缩等政策的调整,重要特征是缺钱不缺地,大肆疯狂圈地的开发商开始处于资金链吃紧的状态中。

　　经历了“跑马圈地”和政府一系列宏观调控之后,曾经困扰开发商的“地荒”问题如今转为了“钱荒”。

　　上市受挫的恒大地产的资金链条就非常典型。据公开数据显示,恒大地产过去一年里屡成地王,储地暴增8倍到4580万平方米；而根据恒大地产公布的招股资料,截止到2007年9月30日,恒大地产总资产约148亿港元,负债已达140亿港元,资产负债率达到95%。资金链紧绷程度可见一斑。

　　在去年和前年经济高潮时期大家喜欢用土地储备的数量来衡量房地产公司的实力和规模,但今天在全球经济衰退和国内货币从紧的双重压力下,评价一家房地产公司的指标也随之要发生变化,“大家对一个企业更看重的应该是它的现金量和存款量有多大,负债率有多高以及速动比率等指标”。

　　国际评级机构标准普尔前不久公布的最新研究报告显示:流动性紧缩将给几乎所有中国的开发商带来挑战,如果市场状况未能及时改善,房地产业的流动性可能面临枯竭,进而使得一些开发商难以继续维持增长。

　　市场:满城尽是打折盘

　　在银行贷款受限、上市融资难的情况下,开发商就必须通过降价销售来“自救”。这是目前“满城尽是打折盘”的原因,也是主导未来房价变化的一大因素。

　　业内人士分析,房地产公司资金主要是从四个方面取得:银行信贷和销售按揭；房地产企业自有资金；占有资金(预销楼盘订金、建筑工程和材料的垫资)；其他各种融资渠道(短期拆借、信托机构)。目前房地产公司的自有资金绝大部分用来买地,其余开发项目的资金来源主要是银行信贷。

　　如今在银行贷款受限、上市融资难的情况下,开发商就必须通过降价销售来“自救”。这是目前“满城尽是打折盘”的原因,也是主导未来房价变化的一大因素。

　　资本的压力,特别是在上市融资受阻,私募代价又太大的情况下,谁卖楼卖得快,资金回收得越多,谁就占据市场主动。可见,面对“钱荒困局”,开发商正加速资金回笼速度,追崇“现金为王”。

　　如恒大正积极转战私募融资,同时启动了一个500亿的年度销售计划,为此广州等多个楼盘正批量降价处理。越来越多的房地产商降低盈利预期,以争取回笼更多的资金。金地集团负责人表示:“会考虑做价格的调整,来加快销售速度。”

　　广州富力地产股份有限公司董事长李思廉日前在广州举办的“2008中国房地产市场预测高峰论坛”上表示,对于回归A股,如果半年之内能回归,富力的融资将更快,如果不能,富力将拼命卖楼,放缓拿地。

　　现金为王而不是土地为王,导致开发商的生存模式发生新一轮变迁。这一点,万科最先启动的降价风暴无疑验证了王石的前瞻性。万科从去年开始就率先降价销售,其下手之快,令同行大吃一惊。现在回头看来,万科的价格回调,用周转率保利润的方式,既迎合市场,又化解了新政的杀伤力。手段之高明,眼光之超前让人佩服。通过适当降低房价、加快销售,万科在市场低迷的一季度取得了销售面积和销售金额分别同比增长82.9%和119.1%的良好业绩。

　　业内人士指出,如果2007年是企业拿地扩张年的话,那么现在开始就逐渐进入支付地价的高峰期,2008年中国房地产企业就是现金决定存亡的一年。否则,庞大的资金缺口将让众多房地产企业招架不住,甚至倒闭。

　　以前,资金紧缩时中小开发商可以放慢开发节奏,以囤地捂盘来应对。但是,今年1月初日国务院发布《关于促进节约集约用地的通知》重申将严格执行闲置土地处置政策,将征缴土地闲置费或增值地价,这意味着中小开发商、尤其是非上市的中小开发商囤地捂盘的拖延策略将存在很大的政策风险。

　　眼下,有的房地产开发商甚至找到了民间的高利贷,面对着高达20%、30%的高利贷利息。倘若购房者持续“集体观望”,成交量不能有效放大,房价继续回落,开发商的利润不足以应付高利贷,那么,不少开发商最后会被这种“绝望的”融资方式逼垮。

　　另一种结果是,开发企业依靠民间借贷渡过难关,高借贷成本最终转嫁到购房者身上,不过,房价要恢复暴涨才是开发商真正能够得以自救的根本。

　　消费者:降至心理价位再考虑出手

　　所有尘埃都将落定在“价格”上。自去年10月份以来成交大幅萎缩的买卖双方的博弈中,突破口从“价格”开始。

　　随着近期各大开发商纷纷推出特价、一口价、大折扣优惠,送装修、送家居电器等,暴涨的房价开始回归理性。去年年末到现在,房子降价现象越来越明显,又慢慢刺激了人们的消费欲望。如恒大御景半岛推出100套特价洋房单位,在原价的基础上七折发售,市场反响热烈,百套特价单位三天售完,消费者购买行为被激活。

　　在4月初深圳福田一新开的楼盘,出现“价格破万”的笋价,对此有买房者在接受采访时称价格是“硬指标”,“这个楼盘的位置和交通都不错,就是朝向和楼层不是很理想,不过考虑到价格还能接受,所以还是订了一套”。

　　价格一回归,市场成交就开始活跃。有购房者说,价格降到心理价位就会出手。

　　据深圳市国土房管局的最新数据显示:3月房价比2月份下降16.53%,为13618元/平方米,这个价格已经回到去年4—5月间的水平。事实上,深圳房价从2007年9月均价达到最高点之后,一直呈下降趋势,最大降幅达到27.6%。进入今年3月份以后,成交均价逐渐企稳。同样,广州阳光家缘统计,番禺三月份一手商品均价比二月份微跌5.6%,成交则为二月份的近4倍。

　　对于市场开始出现“价降量升”的情况,深圳市房地产研究中心副主任王锋分析,自2007年下半年出现交易持续走低,市场观望气氛浓厚。今年3月房价回落后,市场需求有所回升,也表明房价逐步向理性回归中,市场需求逐步释放。

　　从成交产品结构看,深圳今年1季度,全市90平方米以下一手楼销售均价为10953元/平方米,销售套数占全市商品住宅销售套数近七成。可见90/70政策的出现,一定程度上让更多的人买得起房。在金融政策的影响下,炒房的人少了很多,这样真正需要住房的人越来越多地浮出水面。

　　但是,目前谈房地产市场的复苏和回暖还为时尚早。“近期房价的趋势还是向下,重要的是看成交量能否放大。”中原地产项目总经理黄韬表示。从当前广州、深圳等中心城市看,成交量还是比较低的,3月份广州十区成交面积37.77万平方米,这与正常情况下广州楼市80万平方米左右的月成交量相比,还处于低位。

　　套用股市的术语,业内人士认为,当前房价也正处于筑底过程,未来一两个月,“价降量升”将是常见现象。不少业内人士认为,“五一”小长假,不少开发商纷纷推出一系列促销手段,以期市场交易回暖,今年4、5月份是观察楼市能否再度走强的重要“时间窗口”,而且这也是观察房地产行业是否真的会出现大洗牌式的“百日剧变”的时段。

　　不过,从市场供求的基本面而言,对房地产的真实需求依然是强大的,只要房价处于合理范围内,有效需求会不断出现。从这点看,房地产市场的回暖、成交上升是可以预期的。