二线城市地价滞涨 “城建热”遭遇卖地难

2008年05月22日14:47  来源: 中国保险监督管理委员会网站  

  5月16日,北京某大型房展会的一个土地专场上,华北某市副市长赵龙(化名)在一群开发商间辗转来回,不断交换名片,偶尔与个别开发商耳语交谈。

  实际上,赵龙心中却有难言之隐。今年市里启动了一项“三年大变样”的城建改造计划。当初的设想是,通过一些前期资金启动,后续城市改造资金要靠出让土地取得。不巧的是,今年土地市场冷落,赵龙身上压力很大。

  来自国土资源部的数据表明,一季度全国地价基本处于停滞状态,虽然同比上涨12.12%,但是环比上涨很小,而且环比上涨集中在北京等一线城市,其他二线省会城市地价环比增长都在1%以内,地价陷入滞涨状态。

  遭遇卖地难

  赵龙所在城市由于拆迁改造,今年将计划放量供应土地5000亩。按照设想,城市拆迁改造一方面可以改变城市形象;另一方面可以通过拆迁出来的土地转让,获得大量资金,用于支持城市改造。原来预计该市房价将由2007年的平均2000元/平方米上升到2008年的3500元/平方米,但2008年紧缩性货币政策已经使房地产开发商们资金链紧绷。各大开发商纷纷出手保护自己在一线城市的项目,而转让二线项目,断腕求生,更不要说是在二三线城市新买土地了。

  为了转让土地,市里有关负责人分别去北京、上海、广州、香港等一线城市推介土地。

  5月16日是北京四季房展开始的季节,很多开发商云集于此,除了推介自己的项目,还在探讨对今年房市的看法。

  北京楼盘已经呈现出9折降价局面,即便如此,大量楼盘仍然滞销。

  就在去年还很抢手的土地,今年却难出手。赵龙和北京周围几个地市的分管副市长一起,在这次展会上专门开了个城市建设会,但是听者众,有意愿去到当地开发的人少。

  “你要知道这个地无法再降了,这已经是拆迁成本的边界了,”赵龙跟一家开发商老总说。但是对方摇摇头,拿着他的名片走了。

  一面是土地难出手,另一面是土地增量不断扩大。赵龙所在城市今年土地供应量已经超过了年初预计的5000亩,在5月份预计,全年能供地1.5万亩,面向海内外招商。而省里为解决外商投资当地房地产手续上的不方便,已经出台了20条服务外商的行政改革意见。

  把土地卖个好价钱的打算已经很难。日前,国土资源部土地监测系统发布一季度重点城市地价状况:一季度全国土地平均价格1778元/平方米,同比上涨12.2%,环比上涨1.54,涨幅比上极度下降1.67个百分点。赵龙所在城市一季度平均地价1080元/平方米,其中居住用地同比增长2.6%,环比增长仅有0.32%。

  不完全统计,一季度全国“流拍”土地已经有40多幅,频现土地流拍的福建省紧急加强了全省的土地监测工作。

  资金链的困难

  记者调查发现,河北石家庄、内蒙呼和浩特、山西大同等地先后在今年出现了“城建热”。各地政府在日前召开的地区建设会上纷纷提出了“大变样”的城建口号。例如,5月14日召开的呼和浩特建设会上就提出“10年大变样”的改造口号。

  然而“城市改造——土地——资金——城市改造”的资金链却面临了新的困难:一面是拆迁成本比以前上涨很多;另一面是土地价格涨不上去,成交冷淡。

  据国家发改委发布数据,今年一季度全国房地产开发投资总额4687亿元,同比增长32.3%,比去年同期高15.4个百分点。其中,住宅和经济适用住房开发投资总额分别为3316亿元和120亿元,比去年同期分别上涨34.7%和36.7%。

  但是具体分析,房地产投资上升的主要原因是经济适用房和廉租房建设投资增长,银行等主要融资渠道支持保障性住房建设投资,却对商品房投资收紧。

  对于地方政府资金链来说:一面是可以买政府手中土地的资金减少,另一面各级地方政府为完成住房保障任务,必须从地方财政中加大对保障性住房建设的投资。

  来自国土资源部的数据表明,一季度全国地价处于滞涨状态,虽然同比上涨12.12%,但是环比上涨很小,而且环比上涨集中在北京等一线城市,其他二线省会城市地价环比增长都在1%以内,地价陷入停滞状态。

  其中,湖州、佛山市顺德、厦门、成都、东莞等地地价环比上涨还是负数。

  实际上,即使北京等一线城市价格仍旧延续上涨,其交易量也十分少。北京土地市场在延续了4个月冷落后,在5月份仍旧没有起色。有专家分析,由于北京奥运会等因素影响,北京今年土地将集中在9月份以后放量,但是届时土地供应规模很大,难保地价不下降。

  记者了解到,湖北黄石等地方已经开始改变“土地财政”手段。当地一位开发商告诉记者,湖北某市由于出让价格低,当地政府决定将一块“好地”划拨给开发商,代价是开发商要帮政府做工业园区的基础设施建设。

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  部分城市地价负增长和零增长

  5月6日,据国土资源部披露,2008年一季度中国主要城市地价涨幅比上季度有所回落,部分城市出现负增长和零增长。统计显示,2008年一季度全国主要城市综合地价水平为每平方米1778元,同比上涨12.12%,涨幅比上季度高0.21个百分点;环比上涨1.54%,涨幅比上季度低1.67个百分点。

  城市综合地价水平出现负增长的城市依次是湖州(-7.07%)、佛山市顺德(-2.56%)、厦门(-1.46%)、东莞(-0.63%)、成都(-0.57%)、芜湖(-0.11%);另外,西宁、兰州、福州的综合地价增长率为零。

(责任编辑:董文)

 

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