北辰实业：扩张与提质同步综合开发具优势

　　竞争力能否持续提升的信心。不过种种迹象表明这种担心似乎是多余的。

　　首先，据权威部门对北京市后奥运经济预测发现，北京市不仅不会出现“后奥运低谷”现象，反而会继续保持较高水平的发展速度，尤其是作为北京市重点发展的现代服务业增长速度更快。《北京市“十一五”时期产业发展与空间布局调整规划》确定，到2010第三产业年均增幅保持在9％－10％左右，增加值占全市生产总值比重在72％左右，对于会展旅游等潜力产业的规划目标是，加快大型旅游、会展设施建设，打造国际会展品牌，提升旅游品牌，以奥运会为契机，提升发展旅游会展业，把北京建设成国内外旅游首选之地、世界一流的旅游城市和国际会展之都，塑造国际一流的旅游会展城市品牌。在《北京市“十一五”时期旅游业及会展业发展规划》中进一步明确，会展业直接收入年均增长20％－30％、旅游外汇收入年均增长8％、国内旅游收入年均递增7％，到2010年分别达到151亿－226亿元、55亿美元和1770亿元。收入的大幅增长，将直接刺激对相关设施的有效需求，有利于会展场馆、酒店设施的利用率和价格的提升。北京经济的发展和通过举办奥运会而扩大的对外经济交往，对商务办公场所的需求会有所增长，特别是在亚奥区域甲级写字楼相对短缺的情况下，高端项目的需求市场将更为饱满，同时，从租赁型公寓市场的需求主力是境外和外埠商务客人分析，写字楼需求的增加将间接带动公寓利用率的提高。

推荐阅读

14位著名主持人月薪大曝光 李瑞英排第一(组图)

纽约黄金期货价格大涨

• 传丁磊拒收魔兽处罚 网易称不实
• 邵子力空降摩根大通中国区主席
• 天然气价改明年1月有望正式出台
• 久联发展或非法销售雷管418万枚
• 菲律宾武装分子劫持51名人质
• 足坛反赌风暴刮进上海

　　第二，奥运会后亚奥区域将迎来一个经济建设的高速发展时期。北京市空间布局规划将奥林匹克公园周边与ＣＢＤ、中关村(000931,股吧)、亦庄等地区并列为“十一五”时期体现首都势能优势，最具经济活力、市场竞争力和产业辐射力的六大高端产业功能区。据此，业内有关人士经过对ＣＢＤ、中关村、金融街(000402,股吧)和亚奥区域投资物业市场的调研和分析比较认为，亚奥区域将快速发展成为“以商务物业为主体，会展行业为龙头，奥运中心区和亚运村为核心；以高档住宅、体育文化设施、立体路网为显著特点；以业态多元化为特征的，极具发展潜力和发展空间的经济商圈。”这将给北辰实业(601588,股吧)投资物业的发展创造巨大的区域经济空间。

　　综合开发具优势 发展物业稳步推进

　　发展物业一直是北辰实业获得增量收益和创建品牌的重头戏，在十几年的发展过程中，北辰房地产已树立了在大型综合性建筑群建设及运营领域的优势，借助47万平方米的亚运村的开发经验，公司相继开发了236万平方米的北辰绿色家园和53万平方米的国家会议中心等大型房地产项目，彰显了在多元化物业开发领域的综合实力。

　　“立足北京，拓展京外”是北辰实业发展物业的基本策略。按照城市发展规律，当一个城市还没有发展到较为成熟的阶段时，就必然存在较多的发展机会。资本都是逐利的，如果把由于空间距离所带来的成本风险、管理控制风险等都考虑在内，项目收益仍然较高，那就值得去做。北辰实业开发规模的扩张是基于对北京市房地产市场和公司未来战略目标的理性分析而决定的。

　　虽然目前房地产市场遭遇宏观调控和消费者观望情绪增强的双重压力，但通过加大投资力度，扩大开发规模，提升项目综合运作水平，利用项目区位优势和产品定位准确优势，目前北辰实业发展物业项目持续热销，经营业绩连创新高。2007年，开复工面积126万平方米，竣工28万平方米，销售21万平方米，全年实现合同销售收入31亿元。

　　除了亚运村、国家会议中心、北辰绿色家园等大型房地产项目的综合开发外，北辰实业还以独到的经营理念和超前意识，先后开发了碧海方舟、长岛澜桥、长河玉墅、香山清琴等高端别墅项目，成为城市新生态生活的主导力量，上述项目一经推出即受到了市场的推崇，现阶段可售房源全部售罄。以香山清琴项目为例，该楼盘地处北京香山脚下，三面环山，是该区域的“绝版”项目，其沿袭了中式园林与院落的风格，与周围环境和谐共生，使整个项目的生态品质、人居环境达到极佳水平，该项目在2006年已成为领衔京城别墅市场的名牌楼盘，当年销售额达14亿余元，并成为中国首批生态环境示范住区。笔者了解到香山清琴今年销售情况依然非常良好，前五月已完成全年销售任务的90％以上。另外，公司倾心打造的另一大型房地产项目奥运媒体村自去年十月份开盘以来，仅三个月的时间，实现销售面积11．35万平方米，该项目的热销成为2008年京城楼市一大亮点。

　　在提高销售的同时，发展物业为实现收入、利润目标，针对建委严格执行“住宅一户一验，住宅与配套工程同步验收”的规定，组织力量，全力保竣工、保验收，绿色家园·傲城尊邸、香山清琴、碧海方舟公寓和长河玉墅一期实现如期入住。

　　2008年后北辰实业着力加大了发展物业的投资力度，并制订了“立足京内，拓展京外”的八字方针，积极提高土地储备，为公司的可持续发展奠定可靠的基础。我们可以看到，去年北辰不仅积极参与了北京市重点新城建设，“两限房”地块的竞标，不断扩大在北京的市场份额的同时，还加速了对京外扩张的脚步。首先是选择了具有发展潜力和较有竞争优势的湖南省长沙市作为第一个成功目标，实现快速突破。去年底公司通过公开竞标，以92亿元的土地成本竞得长沙新河三角洲地块，平均楼面地价每平米2421元，总建筑规划达537万平方米，地上可售面积380万平方米。此项目的竞标成功，对北辰实业来讲不单单是一个普通的房地产项目，而且是一个战略性的举措，它可以支撑公司八到十年业绩发展的一大部分。对这个项目的投入是公司基于对宏观、中观与微观三个方面的基本判断，并且从长远看，房地产大盘、长盘的抗风险能力会更强，更能够抗击房价波动和宏观调控的风浪；不同城市的布局，也可有效减少单一城市销售波动给业绩增长带来的压力。