地价贬值 房企坦言钱比土地更稀缺

2008年07月24日02:22  来源:  

  如果土地像人类一样有记忆,那么土地也许会因为感怀身世而暗自垂泪。毕竟,在仅仅一年以前,土地还是各路房地产商打破头争抢的对象,“面粉比面包还贵”正是对土地价格飞涨的真实注解。但如今,土地储备正由过去的“香饽饽”沦为今日的“鸡肋”。

  相应的,原本已拥有巨额土地储备而自豪的房地产商们也不得不面对“加分题”可能沦为“负分题的命运。”

  土地储备惊现“贬值”

  较早明确承认土地贬值的是地处“断供门”风口浪尖的深圳市的房地产商鸿荣源置业集团(深圳)有限公司。更准确地说,这种说法是在鸿荣源潜在重组对象S*ST兰光的一则公告中被发现的。

  S*ST兰光日前公告称,鉴于鸿荣源的几个项目尚未取得完整的土地使用权证以及2007年新进的几块土地储备市值出现低于账面值等情况,客观上造成鸿荣源房地产资产无法实现“整体上市”。

  “土地储备市值出现低于账面值”,通俗来说就是,现价低于当初的土地竞买价。有媒体根据公告中“2007年新进的几块土地”作为线索并分析认为,公告中提到的“市值出现低于账面值的土地”可能暗指鸿荣源去年在深圳、佛山、惠州和广州拿到的几个地块。

  如果说“断供门”是炒楼者最深的痛,那么土地贬值无疑将是房地产商最深的痛。在房价的整个构成中,众所周知的问题是,地价占据着绝对重要的部分。人们通常所说的地价即土地费用,它一般包括向政府缴纳的土地出让金、土地征用费、拆迁安置补偿费、土地整理费用等。土地费用在房价中的比重,占到20%至30%左右。根据传导效应,地价下跌的效果一般要在几个月后才能反映出来,尤其是对房地产这样的周期性较长的行业而言。更重要的是,地价下跌意味着开发商开发成本的降低,这本身就使得房价有了下行空间;而地价下跌引发的房价下跌预期,改变了人们的消费选择。

  北京师范大学金融研究中心主任钟伟曾经指出,我国房地产开发商在土地储备上沉淀的资金已达1.5万亿元左右,即使以贬值20%计算,也是一个天文数字。

  值得一提的是,土地贬值的提法目前并没有获得房地产商的普遍认同,更能够被接受的说法是“地价近期没有再涨”。但大多数房地产商同时以自己的实际行动承认了土地价值的今非昔比——流拍。

  有媒体将最近的几次土地流拍进行了统计:不久前,深圳公开挂牌出让的5幅地块流拍了4块,仅成交的一块地价回落到了同区位2006年的水平。之后,深圳再次挂出的3幅地块中,又流拍了两块,成交地块的楼面价仅为1149元/平方米,相当于同区位2005年的地价水平。随后,上海8宗土地挂牌出让中,成交了6宗,流拍两宗,拍卖现场气氛冷清;厦门将不久前集体流拍的9幅地块第二次拍卖,结果仍有4幅流拍,成交地价则出现大幅下滑20%-30%……。

  蜗牛壳既是蜗牛的安身立命之所,也是它前行的负担。土地储备既是房地产企业的生命,也是其负债的主要源头。虽然目前土地贬值的现象仅仅在少数部分地区出现,但是结合国内多处省市发生的土地流拍来看,土地储备已经失去了曾经的风采。

  钱比土地更稀缺

  无论是流拍或者贬值,这些说法都折射出了土地储备如今的“尴尬”。土地是稀缺资源,这一点毫无疑问。然而面临紧缩的银根,正如一位大型房地产商的高管所言——“钱比土地更稀缺”。

  房地产商直接融资和间接融资的途径原本很多,这也促成了房地产商敢于“以小博大”,即以较少的自有资产竞标规模较大的地产项目。而这也从客观上推高了土地价格,造成了土地估值的节节攀升。

  但是,“钱多地少”的局面在2008年发生了大逆转。

  目前,房地产商的融资渠道少得可怜:首先,银行收紧银根,对房地产业公司的贷款变得更加谨慎;其次,上市房企原本拥有的股权再融资的优势也随着A股市场连续数月的下跌而几乎全部丧失;第三,以信托理财等手段的募集资金方式主要是用于公用设施等行业,而对房地产则“SAY NO”。于是,发行债券融资成为房地产商不约而同的最后一招。但是,发行债券也要过几关:例如发行公司债要获得证监会批准、企业债要获得发改委核准、发行短期融资券也需央行批准。当然,无论发行何种债券,房地产商都需要先过信用评级关,最终还要看市场(投资者)买不买账。

  此外值得一提的是,土地流拍及地价下滑也会使银行的开发贷款风险完全暴露出来,整体房贷风险也被放大。一般而言,房地产开发的贷款多为抵押贷款,大部分抵押物即为土地,现在土地市场的不景气,导致了开发商抵押给银行的土地正在贬值,而进一步影响到了银行开发贷款的安全性。

【作者:张歆 来源:证券日报】 (责任编辑:王铮)
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