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好文我顶(在去年中国最火爆的地产市场深圳，出现了部分购房人因为房价缩水太快而拒绝还贷的现象。发生在深圳的这场房贷“断供潮”到底有多严重？“断供潮”会蔓延到其他城市吗？这将给银行和地产商带来多大的风险？对地产业倚重颇深的地方政府会不会出手救市？专家们对此予以了全面的解读。
“断供”为什么爆发在深圳？
独立经济学家谢国忠把它归结于“深圳的炒房投机现象比较严重”。来自仲量联行广州研究主管李畅的研究数据则证明了谢国忠的看法。李畅表示，2007年以后的深圳购房者中有差不多50%的人是炒房客——因为数据显示有30%左右的人是在购房后的两至三个月内再次进行交易，还有20%的人在一年内再次进行交易。针对当时深圳发生的这种炒房猖獗现象国务院还为此下派了工作组来调查。但李畅认为，2007年深圳出现房价涨幅70%、广州涨幅50%的这种大的房价泡沫在全国是个案。
分析师们认为，在这次深圳断供潮中的“主力军”应该是那些炒房客，买房自住者应该占很少比例。“如果是自用而购房人的收入来源没有疑虑的话，那他为什么要选择断供呢？负资产只是一时的，那并没有影响他的现金流。如果是买房用来投资，那负资产后他断供的诱因就相当大。一个基本概念是如果房价下跌50%的话，一般投资客通常断供的机会就非常大。”瑞士信贷的分析师Sherry Lin说。
对比香港1997年出现的相似断供情景，Sherry Lin说，香港1997年房价是掉到对半，但引发断供的原因还要考虑当时是亚洲金融风暴，有很多失业的问题，而且很多炒楼的人是先炒股，然后再拿赚的钱去炒楼，所以那时是很多因素加起来的。而从这次深圳的情况来看，当然股市也是跌了很多，但还没有造成很大的失业问题，所以与香港的情况是有些不同的。
银行与地产商的风险
中银国际银行业分析师袁琳认为，断供对银行的影响主要看对它权益和流动性的影响。这具体取决于各个银行在深圳放的贷款有多少，而这些贷款中房贷占多少，这其中不规范放贷——比如零首付或是一成首付的贷款，又占了多大比重。
Sherry Lin表示，由于按揭本身是资产抵押的放款，如果断供的话通常银行会拿到楼的所有权，但由于有负资产的情况，即使银行把房子拍卖掉还是不够还购房人欠的贷款，所以会对银行造成损失。但与别的市场相比，在中国最大的风险是银行拿走房子的所有权然后作拍卖的这一套程序还没有在楼市走过，所以从银行作为投资人的角度来说就会有风险：一是时间会被拖得很长，二是拍卖的机制还不确定——是直接拿到市场还是要走法院的程序，这也会影响到拍卖的价格。所以通常如果买房人决定要断供，会对银行造成一定的冲击。
对于应该如何评估银行承受此类风险的能力，Sherry Lin认为首先要看当初银行放贷时要求首付的比例有多高，首付比重越高银行承受不动产价格下跌的能力就越大。还有就是当时在借贷人中到底投资客占多大比例。在成熟的市场，银行会计算借贷者每月还贷的现金流和月收入的现金流的比列，通常不到1：2才是合理的。
谢国忠则提醒要警惕现在“银行出现新一轮的不良资产可能性是非常大的”，而这里面的关键人物不是断供的买房者，而是地产开发商。据谢国忠估计，在中国的银行里房贷约占其总贷款的3成，而其中的大头是借给开发商的。
“房地产公司融资的需求很大，它会通过各种各样的名目来借钱。深圳断供潮只是反映了下游的问题，中国房地产的问题是它堵在了中间（房地产生产开发）的这一块。看这个问题要比较开发商卖房资金回笼多少，而他们买土地应付款多少。每个房地产周期都会带来不少坏账，不知道这次有多高。” 谢国忠说。
又一个次贷危机？
渣打银行房地产基金的中国区董事总经理高世斌表示，以前中国其他城市并非没出现过类似的断供危机，但因为联想到美国的次贷危机，致使这次深圳断供被媒体过于渲染。“我个人认为这不是又一个次贷危机。首先这只是在深圳，而且即使在深圳，也是发生在几个具体的项目上。从购房人来说，他应该能认同房价的涨跌是一个市场行为。”
Sherry Lin则指出，宏观上看，中国的房地产市场和美国的房地产市场问题是不能相提并论的。美国的很多家庭基本都是负债累累，有的甚至是买房零首付或是前几年都不用还本金而只用付利息，所以大家都认为自己可以买得起一两百万美元的房子——其实那远远超出他们可以承受的程度。中国就很不同，大部分人是不喜欢负担债务的。甚至从整个亚洲来看，对按揭的还款速度也比美国快很多，所以中国的金融市场不会因为断供而承受美国那么大的压力。
政府应否出手救市？
在这个问题上，专家们表达了一致的反对意见。
谢国忠表示，供求关系有一个平衡点，原来有泡沫需求在支撑——现在全世界的泡沫都破了，中国政府想自己把它点一把火燃起来是不可能的。所谓政府救市，无非是再给开发商一些钱让他们再撑一段时间。这样最终受损失的还是银行和储蓄人。
李畅则认为，中国从1998年开始住宅市场商品化，到现在只有10年的时间，和国外的成熟市场相比时间是很短的。在不太成熟的初级市场里，出现这种波动是很正常的，它有助于市场的成熟和发展。
从大的政策层面来看，今年下半年或明年年初中国是否放松紧缩政策？这个问题却难有一致的观点。
Sherry Lin分析说，因为美国现在面临的通胀居高不下，经济增长又有问题，所以会造成美国消费市场在下半年做一些修正，这势必会影响到它进口的能力。这与很多亚洲的国家，尤其是中国的出口业相关联。如果中国企业的外销减弱了，而且下降非常快速的话，一个可能的改变是中国政府的紧缩政策也不必过于严厉。
而高世斌和谢国忠则认为中国不可能放弃紧缩政策，因为现在政府是靠控制物价来压制经济泡沫的。“这个政策有它的一个延续性，不会市场发生一点变化它就马上调整，那样对市场的伤害是很大的。”高世斌说，“政府会观察很长一段时间。”
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