张彤读中报:绵世股份主营利润暴涨令人生疑

2008年08月12日16:37  来源:

  和讯消息 绵世股份2008年半年报显示,公司上半年实现营业利润4.54亿元,同比增长483.26%;实现净利润3.24亿元,同比增长552.43%;公司每股收益达1.09元。知名财务专家张彤对和讯网表示,在这份漂亮的半年报背后,诸多问题不容忽视。

(和讯财经原创)

  土地一级开发业务暴利令人质疑

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  张彤表示,目前绵世股份(000609,股吧)的收入及利润主要来自土地一级开发,2005年绵世股份通过股权转让和现金增资等方式,拥有了成都天府新城房地产开发有限公司(以下简称“天府新城”)100%股权。根据公司此前的定期报告显示,天府新城的主业为在四川省成都市成华区保和乡进行的土地一级开发,该项目共分两期,其中一期项目用地面积425.58亩,已经于2004年全部出售;二期项目面积1119亩,公司2006年出售二期项目78.2598亩。2007年,该二期项目通过上市拍卖,共计上市土地两块,其中2007年5月25日拍卖地块117.2564亩,成交价格为每亩365万元;2007年9月14日拍卖地块133.413亩,成交价格达每亩1270万元。

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  由于2007年9月14日,天府新城拍卖的上述面积133.413亩的土地尚未完成造价审计,不符合收入确认的相关条件,因此绵世股份在2007年度确认相关的收入、成本。绵世股份半年报显示,2008年一季度,由于上述土地达到了收入确认条件,公司对其进行了收入结转,同时由于该地块单位成交价格、亩数均较去年同期有所增加,因此绵世股份2008年上半年利润大增。

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  但张彤称,值得注意的是,天府新城2007年5月25日拍卖地块的成交价格为每亩365万元,而到了2007年9月14日成交价格已达每亩1270万元,每亩增加了905万元,究竟是何原因导致拍卖价格巨幅增长未有公司说明。

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  对此质疑,绵世股份证券代表祖国对和讯网表示,土地拍卖不是由公司进行,而是国土部门通过招挂牌的市场方式进行出让,所以该项目成交价格不是公司可以决定的。

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  项目开发完毕后公司盈利或无法保证

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  张彤表示,近一个时期国家对房地产行业的调控力度进一步加强,对于房地产企业经营活动的影响越来越大,对房屋和土地价格同样产生影响。受此影响,未来公司的土地拍卖价格是否还能达到每亩1270万元,存在巨大疑问,一旦拍卖价格下滑,公司的业绩必然会大幅下滑。

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  土地开发二期项目面积1119亩,目前已经拍卖328.9292亩,张彤认为随着该项目开发完毕,公司的盈利将无法保证。2008年上半年绵世股份营业收入10.91亿元,净利润3.24亿元,销售净利率近30%,公司的土地一级开发项目可谓暴利,但是实际上土地一级开发并不是高盈利的行业,他同时表示。

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  由于受国家现行的土地管理法律、政策的规定限制及部分地方法规的规定限制,一级土地开发的获利空间极为有限。各地地方法规相继推出具体的限制比例,商家与政府无论以何种形式约定开发,攫取暴利都将涉嫌违法,将接受国家审计总署对依法归于财政的土地纯收益的合理合法支出审计,张彤解释称。

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  张彤进一步表示,目前涉及土地一级开发的上市公司有长春经开(600215,股吧)(600215)、云南城投(600239,股吧)(600239)、世茂股份(600823,股吧)(600823)、中关村(000931,股吧)(000931)等,虽然这些公司的土地一级开发目前大部分还都没有产生收益,或项目正在收购之中,但从它们给出的盈利预测来看,一级土地开发的盈利空间远远低于房地产二级开发。目前房地产二级开发上市公司的销售净利率平均约为18%左右,那么绵世股份超过30%的销售净利率似乎有些另类。

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  即使绵世股份目前的一级土地开发项目的盈利能力真实,但张彤对未来公司一级土地开发项目是否还能获得如此之高的盈利能力存在较大的疑问。

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  绵世股份证券代表祖国表示,公司正在展开新业务,除土地一级开发项目外,公司将涉及二级房地产项目等更多领域,所以此项目完成后不会影响公司业绩。

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  一年内应收账款居然计提22%坏账准备

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  张彤对绵世股份一级土地开发项目的盈利能力存在疑问并非没有根据,2008年年初,绵世股份的应收账款仅有2.10万元,而截至2008年6月30日,公司的应收账款已经上升至4.21亿元,新增约2万倍。

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  根据绵世股份半年报显示,公司新增的4.21亿元应收账款来自2007年9月14日拍卖地块的收入,欠款人为成都市征地事务中心及成华区国土局,而非常奇怪的是虽然该款项的帐龄不足一年,计提的坏账准备却高达9261.84万元,相当22%。而正常情况下,一年之内的应收账款至多需计提1-5%的坏账准备。同样令人质疑的是绵世股份的土地是通过拍卖的形式进行转让,但受让方不是地产商却是成华区国土局。

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  祖国对此表示,因为该项目成交金额较大,公司出于谨慎性原则,将坏账准备大幅提高。

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【作者:关力培 来源:和讯网】 (责任编辑:董文)
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