冯仑:我的理想是成为真主和上帝的邻居

2008年08月22日13:57  来源:

  DT:刚才你提到万通在思考企业的商业模式,你提倡要向美国的房地产公司学习,那么万通是如何参照或者改变商业模式的?

  冯仑:因为中国的房地产企业风险非常大,例如买地、售楼花,用高行业杠杆来运作,实际上在A股上市的公司看得最清楚,已经出现了一个增长的悖论。当繁荣的时候,投资增长,销售增长,利润增长,同时负债也增长,每股净现金流减少甚至是负数,去年A股的大部分房地产公司现金流是负的。当负现金流快速增长,市场变化就会出现问题,这就是增长的悖论。增长本来是好事,但是却预示着危机。

  正因为A股市场有增长的悖论,所以我一直在研究全世界不同地区做的不同方式,我发现目前中国房地产企业大部分是“地主加工头”,是美国第一代的房地产角色。二战以后,美国GDP走上升趋势,4000、5000、6000、8000的时候,美国房地产市场发生了变化,住宅领域出现了“厂长加资本家”模式。而纽约的大型房地产公司就逐渐变成“导演加制片”模式,更多的是靠创造性、靠品牌、靠信用来支持一个项目,而不是去贷款。

  DT:万通现在选择是什么样的模式?

  冯仑:万通的所谓美国模式是在住宅商品房方面逐步学习,万科现在的模式是“厂长加资本家”的模式,而万通的商用不动产要逐步学习和过渡到“导演加制片”的模式。

  万通地产是作为上市公司的层面。控股公司由于重组完之后,开发业务已经到了万通地产,所以母公司为了避免竞争,不能够再做开发业务。万通投资控股公司找学习标杆,比较希望成为凯德置地模式。

  DT:凯德置地模式是否给万通接下来解决资金链问题,提供了一个非常好的借鉴?

  冯仑:万通的负债非常低,资金并不紧张。由于万通的商业模式不断改变,所以对资金的依赖关系跟传统地产商越来越不像,因为凯德置地就是管理基金,在不同的阶段有不同的基金来参与,所以资金的循环跟传统的开发公司都不一样,资金循环方式跟传统的商业模式也不一样。

  DT:政府的放开信贷、刺激消费等救市措施是否是解决当下地产危机的最佳方式?

  冯仑:不是,这要看站在谁的角度讲。因为是周期性波动,政府如果用一个政策把大家都救活,那就不能称之为市场经济。市场经济就是有波动、各安天命,所以每个企业的状况都是由昨天、前天的决策决定的,每个企业都要对自己的决策后果承担责任。至于政府采取什么办法来梳理这个行业而避免整个行业的崩溃,我套用政府经常说的话来形容有保有压、有生有死、有救有挡。

  “我是在与真主、上帝竞争。虽然我竞争不过,但是我的理想是成为真主、上帝的邻居,更多的去研究趋势、变化、危机以及机会。”

  DT:你认为一个公司的发展靠什么?

  冯仑:最重要的是在中国市场经济逐步完善的情况下,靠企业家能力。而这个企业家能力即表现为前瞻性的战略眼光,也表现为良好的管理,也表现为好的执行,也表现为对风险的承担。

  DT:关于企业运营层面,你平时在企业中主要负责什么事务?

  冯仑:我要做的工作都是花时间去看、去琢磨,跟上班一样。我负责的重点不一样,第一是看别人看不见的地方;第二算别人算不清的账;第三做别人做不到的事。

  DT:那么具体你是如何做的呢?

  冯仑:与企业员工沟通,做别人在公司不做的事情。比如测算建筑的结构、门窗,这是建筑师做的事我不做,而我做的事他们不做。看别人看不到的地方这事最难。只有真主和上帝才能看到别人看不到的地方,所以我是在与真主、上帝竞争。虽然我竞争不过,但是我的理想是成为真主、上帝的邻居,更多的去研究这些趋势、变化、危机以及机会。就像刚才讲的反周期,别人没看见,我看见了,然后我研究。其实这项工作是最费时间的,需要到处去看、去琢磨一些事情,并且需要了解历史、了解世界,了解全球很多问题。

  DT:你认为明星企业家个人的影响力和声望对企业的发展起到什么样的作用?有时候我们看到很多的企业家他自身的影响力比企业本身的影响力更大一些,应该怎么样看待这两者之间的关系?

  冯仑:在中国大部分是第一代企业家,第一代企业家本身的创业经历、个人的性格气质、以及行事作风、语言特点都会比较吸引人们的关注。但是随着时间的延续,企业的成熟和规范,我相信越来越多的企业重心会回归到治理结构。所以企业家要服从于公司的治理结构,在公司的治理结构范围内来施展他的个性和能力。这样企业家的个性会减少,企业的个性会增加,这需要企业家做出很大转变。

  在这个转变完成后,我相信多数的企业家的明星色彩将会减少,而回归于一个组织领导者的角色。到了第二代、第三代企业家,企业领导者的个性会越来越多的服从于组织的个性。

  如果要比较,我觉得利大于弊。如果企业发展正向的时间是10年,可能中间有一年或者半年是负面,所以很难量化,要仔细观察过去出现过的情况。

  “万通在灾区不仅修复被地震损坏的房子,同时寻找新的地点希望能够重建一个更好的孤儿院。万通公益基金会到目前为止,帮助地震灾区已经超过11万人。”

  DT:当时你建立万通公益基金会的初衷是什么?你希望它带来一个怎样的社会效应和回报呢?

  冯仑:对企业承担社会责任、履行企业对公民的义务以及通过慈善公益回馈社会的一个完整想法是我们公益战略的组成部分。我提出用制度化的安排来持续的进行公益活动,所以组成了这样的公益基金会。

  公益基金没有任何商业目的,而且公司把它捐出去以后,已经跟公司没有关系,除了名字叫万通,具体公益操作不是由万通掌控。

  在万通现在的资产负债表里叫股东财产,在基金会里的资产负债表上的财产叫社会财产,也就是说万通对它已经没有处置权了。

  DT:万通的公益基金会的下个目标是什么?会不会参与四川的灾后重建工作?

  冯仑:目前灾后重建是三个方面:第一、物理方面的重建;第二、社会组织系统重建;第三、心灵重建。我们更多倾向去做心灵重建的工作,虽然心灵重建跟物理重建有关。

  万通在灾区不仅修复被地震损坏的房子,同时寻找新的地点希望能够重建一个更好的孤儿院。万通公益基金会到目前为止,帮助地震灾区已经超过11万人。

  DT:对于前一段时间网络上热炒的“王石事件”,并且他承诺不参与汶川商业性的重建,你的看法是什么?

  冯仑:在特殊时期,大家有这个情绪也是正常的,但是也会慢慢转好。我认为王石是与公众沟通不够,谁也没想到做好事需要天天张扬。

  我觉得万科不参与灾后商业性的重建是可能的,每个公司都会有战略发展计划,万科的战略布局里就没有这部分,他就不会做。

  “我对人和社会有很大的好奇心。”

  DT:你觉得你是公众人物吗?

  冯仑:不是。

  DT:现在很多企业家都退居二线做投资,你有没有这种想法?

  冯仑:我觉得目前还没考虑这件事情,因为我学会赚钱,投资是更高层面的事情,我认为我还没学会。

  DT:你做企业这么多年,有没有觉得累?有没有想过,去完成自己的梦想?

  冯仑:累,所以想休息一下。我的梦想不能说,太奇怪了。

  DT:你平常有什么爱好吗?

  冯仑: 旅行、锻炼、说话、观察。业余的时间很多,与所有人一样。我很喜欢思辩,当然可能跟过去所受的教育有关,我读的是经济学、政治、法学,所以讲话比较注重逻辑。

  有时候也会在家里健身,在外面就爬爬山、走走路。也会做一个背包客,我特别喜欢去阿富汗、非洲这些神秘的地方。

  DT:最近你在看哪些书?

  冯仑:我是正规的、不正规的书都看,我看的书比较怪。比如《愚蠢的历史》,研究一些包括拍马屁史、贞操的历史、偷情的历史等等。看一些杂书就是好玩、满足好奇心。比如《尴尬》是专门研究尴尬的书,我对人和社会有很大的好奇心,所以就会看。

  DT: 你在书里写关于万科董事长王石的内容特别多,是什么原因呢?

  冯仑:因为我发自内心地认为王石是接近圣人的人。中国就找不到圣人,只能说有些人接近圣人,而且还自愿接近圣人,这应该积极的推广、表彰。

【作者:韩笑 周璐 来源:数字商业时代】 (责任编辑:江涛)
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