连续降息引房贷松动猜想 楼市期待银根放松

  　时隔不到一个月，央行再次宣布降息。尽管这不是为专救房地产市场而来，但足以给一些地产人士以“春风”的想象。

　　“这无疑对负债率偏高、资金需求量大的地产企业具有刺激性利好。”交通银行(601328,股吧)首席经济学家连平向本报表示。

　　更有金融机构与市场分析人士认为，监管层的宏观调控已经开始出现明显的方向性转变，“保增长”开始具有一定操作空间。在此影响下，未来短期央行可能会进入降息通道，房地产信贷也会随之进一步放松。

　　“保增长”占调控上风

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　　短短一个月内，央行已经做出了两次降息调控。但这次力度明显不同。此前9月15日，央行利率调整幅度和范围相对温和，用连平的话说，“仍是保持了试探性的谨慎”。但此次降息则不同：不但选择了存贷款利率、存款准备金率“三率”同时下调，其中准备金率下调一项，据市场人士预测，就可释放超过2200亿元的流动性。国务院更是协调颁布了组合拳政策，“暂免征收利息所得个人所得税”。

　　“中国目前的利率水平仍处于负位，在存款利率下降的同时，取消利息税就可以基本对冲存款利率下降对存款人的影响。”中央财经大学中国银行(601988,股吧)业研究中心主任郭田勇表示。

　　更多市场人士认为，监管部门如此用心良苦与大范围的调整，明显意味着防通胀已经让位于“保增长”。本报接触的多数市场人士也表达了类似的意见：一两次的降息，很难扭转目前市场的基本面，在未来一段时期内，仍有可能是以降息等工具为表现的“保增长”占据调控上风。

　　与此同时，中金、大摩等机构研报中预言，中国将进入降息阶段。前者预计未来12个月内基准贷款利率和存款利率分别将被下调81~135个基点以及27~81个基点；存款准备金率将被下调350~550个基点。大摩研究报告预计的降幅与之大致持平。

　　但郭田勇认为，未来中国是否持续降息也要看外部环境的变化。“利率是否已进入下降通道，主要取决于美国的救市效果”。他认为，宏观政策仍然需要控制通胀，只是短期内，将防止经济下行作为调控重点。

　　楼市期待银根放松

　　连续降息是否就能从根本上缓解弥久不散的观望性滞销？业内人士看法存在分歧。

　　9月中旬第一次降息，任志强认为是“春风政策”。但亿城股份(000616,股吧)常务副总裁孙勇则表示怀疑：“中国目前远不及美国惨。现在谈降息救市还为时过早。”

　　公开数据显示，9月份，全国重点城市的房屋成交状况几乎都出现下滑态势。国房景气指数连续第9个月出现回落。并且这种低迷似乎并没有好转迹象。央行调查显示，全国城镇未来三个月的购房意愿再创新低。

　　正因为如此，中信证券房地产金融执行总经理阎建霖认为：“过去过于严厉的信贷政策已经到了适当放松的时刻了。”据实来看，尽管目前房地产房价尚未达到调控预期，但已经遇到了市场环境的变化。如果一味紧缩，也会造成全国经济的不景气。

　　“未来四季度以及2009年一季度将是房地产行业最为困难的关键日子：银行信贷额度即将用尽、销售观望气氛浓重、自有资金也所剩无几。如果政府不出手，将会对其他相关行业产生影响。”连平表达了自己的观点。

　　而一些事实似乎已经佐证这种判断。宏源证券(000562,股吧)策略分析师王智勇向本报表示，2008年，其所观察的建筑建材业上市公司年报中，应收账款数目普遍增加，几乎全部来自于开发商的拖欠垫付款。而这种承建商垫付资金的传统模式，风险仍在进一步累加。

　　因此，一些市场人士表示，更希望看到当“保增长”占据调控主导地位时，过去以“平抑房地产市场过热增长”为主的思路暂告搁置。

　　连平认为，未来监管层并不排除有专门针对房地产市场的利好政策。“事实上，此次降低准备金率，就已经暗示未来按年度的贷款额度有可能更改，否则新增流动性都无法转变为信贷额度。”

　　持相反意见的消息人士则透露，未来开发贷款仍是“不可能放松”，“但高层已经开始酝酿关于第二套住房首付比例调整以及个人消费按揭贷款放松的方案”。虽然方案落地具体时间不详，但确实“有此准备”。