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好文我顶(本周,本报获知安徽芜湖将试点农民集体所有建设用地使用权及其地上建筑物抵押贷款业务(以下简称抵押贷款业务),这是自从1999年11月国土资源部批准芜湖市为全国农民集体所有建设用地使用权流转试点后,芜湖再次推出的新举措。
这也是十一届三中全会以来,地方政府首次明确试点农民集体所有建设用地使用权及其地上建筑物抵押贷款业务。
事实上,此前只有城市国有建设土地可以抵押贷款,而集体建设用地上的企业则无法进行贷款,这进一步限制了中小企业本已狭小的融资渠道。
而出台这项贷款业务的目的正是化解中小企业融资难的问题,“9月份经济形势比较严峻,企业融资状况比较艰难,因此我们芜湖要增加企业,特别是中小企业的融资途径和方法,降低企业融资成本。”芜湖市经济委员会何勤根科长如是解释。
政府回购确保银行信心
芜湖方面为了保障这项试点顺利进行,用心缜密。为此芜湖市政府先后出台了《71号文件》和具体的《执行意见》。
首先规定抵押登记机关一律不准要求抵押人或抵押权人对抵押物进行评估。其次中小企业以土地取得时原始价格及地面合法建筑物的建筑成本扣除折旧后的净值与所在地各级政府签订转让协议。之后银行介入,签订三方协议,为企业办理抵押贷款相关手续。
为了打消银行方面的疑虑,执行意见中特别指出:若企业逾期无法归还贷款,根据三方协议,由企业所在各级政府按转让协议确定的价格具体收购并偿付银行贷款,确保银行贷款资金安全。
“企业与银行以市场价自行办理抵押贷款的不纳入政府收购范围,且不能进行抵押物评估。”
对此,土地问题专家,同济大学土木工程学院测量与国土信息工程系石忆邵教授告诉本报记者,“不允许对抵押物进行评估还有可能考虑到以后政府回购的成本,因为一旦让第三方评估,则政府回购的价格可能就比较高,所以直接按照净值的协议价来进行贷款。”
有了政府回购的保障,芜湖当地的银行对此也表示欢迎,因为农村集体建设用地自此与国有建设用地实现同权。
一位当地银行界人士告诉本报记者,“出现信贷风险,可以拍卖对方的土地,土地不愁没人要。”
动机:为中小企业融资
这场试点的动机是为芜湖全市3850余户中小企业提供更多的融资渠道。
芜湖之前的现状是:手握着集体土地使用权的诸多芜湖的中小企业无法贷款。土地集体所有,地上厂房建筑多为企业自建也让银行却步。
“国有银行很多时候也不太愿意贷款给中小企业,一个原因就是因为中小企业缺乏抵押物。”何勤根科长这样解释中小企业贷款现状。
假若农村集体土地和国有土地不同,不具备抵押功能,那么中小企业只能望“地”兴叹,当地资金链紧张的中小企业只能通过企业互保甚至借高利贷等方式融资。
尽管刚刚结束的十七届三中全会特别指出“逐步建立城乡统一的建设用地市场,对依法取得的农村集体经营性建设用地,在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。”但是真正实现,却要等待时间的跨越。
这引起了芜湖经济委员会的侧目,芜湖市经济委员会技术进步科王善志科长告诉本报记者,“芜湖过10亿收入的企业不缺,已经有30多家,缺的就是中小企业。”
现在的芜湖市,除要求银行设立中小企业信贷部之外,还设立了中小企业担保公司,而最新推出的抵押贷款业务则为众多中小企业融资打通了经脉。
“政府、开发区管委会、芜湖市中小企业信用担保有限公司、银行等相关合作会议我们已经开过了,各个单位已经开始各自的行动。”何勤根科长对本报记者说。
石忆邵教授说,“要想使试点更为成功,还需要建立一整套更为详细的农村集体建设用地使用权抵押贷款业务的管理制度,防止抵押贷款过程中出现更多问题。”
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