广州8月成交量价齐升,“日光盘”再现,周二的卖地会拍出高价,种种迹象让不少人惊呼广州楼市真的回暖了。综合全国情况,7月份全国70个大中城市房价同比上涨了10.3%,市场回暖过快,很大程度将刺激二次调控政策的出现。一边是楼市成交量价齐升,土地市场狂澜再起;一边是“二次调控”呼声升级——面对令人心跳的市场,这个“金九银十”要不要买房？
1问 楼市真的暖了？成交量未到合理水平
“金九银十”前夕,广州楼市非常热闹:上周末,华南碧桂园“十年华南”、保利春天里二期相继开盘热卖,几乎“日光”,当天收金3亿元。周二,广州土地市场再掀狂澜,原金地“番禺地王”经52轮争夺被越秀城建以23.8亿元夺得,折合楼面地价（7282元/平方米）比原来“地王”价还高,比起拍价溢价近80%,创广州今年宅地出让单幅总价新高。最新的“阳光家缘”统计数据显示,8月广州楼市住宅网签量达6674套,网签面积702747平方米,环比七月飙涨55.62%,网签均价10668元/平方米,环比七月涨6.58%（据搜房网数据监控中心数据）,出现了新政以来的首次量价齐升现象。
对于以上情况,不少业内人士认为市场已明显回暖,也有专家指出目前的量价齐升只是假象。经纬行研究中心经理朱欣苑表示,市场还不算真正回暖。一是成交量与2009年相比仍处低位,全市十区成交面积不足50万平方米,远未达到成交理想的60万平方米常态水平。二是这轮成交量的回升主要是旧盘下调楼价加上低价盘居多所致。从目前看,买家入市态度谨慎,市场还没出现在高价下仍销售畅旺的项目,因此不能算是真正回暖。对买家来说,市场未回暖意味着仍处波动期,既有抄底的机会,也可能陷入高价入市的风险。
2问 楼价会涨吗？发展商谨慎定价
来自经纬行的分析显示,8月广州楼市卖得好的楼盘,基本都是优惠促销盘或定价实在的新盘,“以价换量”是当前热销盘的主流。如8月最后一个周末开售的华南碧桂园最后一期“十年华南”,尽管是收官之作,开发商定价十分合理,番禺区2010年1-7月份均价12672元/平方米,该盘的均价才10000元/平方米,比区域均价便宜不少,开盘当天销售九成,也属情理之中。
今年上半年楼市不好,新盘“积压”,加上亚运会召开前后对大型集会活动有所控制,“金九银十”必然是供应高峰。据不完全统计,仅9月份,计划开售的楼盘就有近50个,其中近30个是全新楼盘,大多分布在市区。在“以价换量”的市场现状下,国庆黄金月的楼价如何走？
中原地产黄韬表示,在当前环境下,保持清醒对开发商来说是最为关键的,市场变化莫测,只有积极适应市场,主动让利才有出路,才有可能避免更严厉政策的出台。8月中旬,华远集团总裁任志强就劝开发商认清形势,以降价换取销售。任志强认为,目前房地产行业的下滑,不会拖累宏观经济,所以开发商切勿心存侥幸,下半年调控不会放松,想借销售回升的势头把房价提高是不现实的。
3问 二次宏调来临？未必空穴来风
中原地产项目部总经理黄韬表示,新政实施四个多月,随着政策被消化,成交量回暖不难预期,但回升速度之快出人意表,且土地市场快速回暖,回暖过快将刺激二次调控政策的出现。就目前情况看,近期出台二次调控政策的可能性非常大。
7月份全国70个大中城市房价同比上涨了10.3%,广州8月出现了新政以来的首次量价齐升,价格回稳甚至上升得这么快,出乎意料。黄韬指出,市场回暖过快,很大程度将刺激二次调控政策的出现。早在7月19日,住建部部长姜伟新公开表示:“（调控）政策一旦放松,房价会强力反弹,调控政策毁于一旦,政府也会失信于民。”
某天河楼盘营销负责人也指出,其实从大环境看,调控未必空穴来风。8月下旬,国务院副总理李克强在8天内两次表态要打击投机性购房,国土部再掀清查囤地风暴,银行暂停三套房贷款,北京实行预售金监管,等等。有专家指出,一切都在释放信号:本轮调控将继续深化和细化,是政策的进一步落地,并非新的“二次调控”。至于一度风声紧的房产税,短期内出台的可能性不大。
有业界人士表示,近期反弹只是表象,随着调控影响深入,加快销售进度,现金为王可能成为开发商的重要任务,为刺激买家入市,预计在9-10月后,发展商特别是上市房企的促销优惠将加大。上周末,保利春天里2期开售当天售罄,记者采访保利地产有关负责人时,该负责人曾指出,“当前之急并不希望利润最大化,而是希望能快速销售,快速回笼资金。”
4问 该不该买房？买家担心报复性反弹
从8月开始,记者经常接到亲朋好友打来与买楼有关的电话,据同行、开发商的反映,托关系留房、打折的电话越来越多了,好像宏观调控已走远,大家都急着入市。
采访发现,着急入市的买家还真不少,特别是市区盘“粉丝”。越秀区买家陈女士表示:“4月出新政,我就等着降价,左等右等,动静不大,我看中楼盘就是没降价。现在新一期9月要卖,据说产品升级了,价格更贵,这市场真是疯掉了。不买吧,我担心以后更没得挑,价格报复性反弹;买吧,又担心有新政策出来,楼价真的会跌。”
中原地产黄韬表示,自住型“刚需”买家不必太在意后市,不妨“见好出手”;投资客,最重要是要准确把握政策动向,任何投资都有风险,任何时候都有机会,该不该出手,关键看眼光,能不能选到“绩优股”。从投资保值方面考虑,去年政府大量货币投入,加上今年执行相对宽松货币政策,年初时加息呼声高,到现在一直没加,货币流动性明显,物价上涨,通胀压力大,如果没有更好的渠道,楼市也许仍将是投资资金的一大去处。
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