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轻资产转型抬高商业地产门槛 中国追5%服务差距

2015-04-22 14:06:38 和讯网  张吉龙

  和讯网消息 近日,由于万达集团董事长王健林在深交所的演讲,万达转型轻资产模式的战略开始为外界所了解。作为中国商业地产界首屈一指的巨头,万达转型的消息毫不意外的震动了整个房地产行业,转型成为风口浪尖上的话题。

  4月21日,中兴证券地产分析师郑闵钢在做客和讯网《和讯座谈会》时认为,房地产是个周期性的行业,目前中国的房地产行业的拐点已经到来了,房地产开发投资的增速已经出现了下降。他认为万达商业地产以发展服务业和下沉三四线城市的转型,抓住了房地产转型的核心要素。

  这和王健林的判断不谋而合,“中国房地产已走到供需平衡的拐点,躺着挣钱的高利润时代已经过去”王健林此前表示。

  当然,郑闵钢也认为,目前房地产行业也并没完全进入悲观的境地,目前尚处于增速下滑的状态,“我们认为整个行业规模是一个小量的收缩,行业还是处在健康的发展,刚需市场还是比较旺盛的。”

  数据显示,2010年时25岁的置业人口为2000万人左右,2013年时其数量增长到2500万人,3年内新增500万人,但从2014年开始,其速度开始呈现缓慢下降状态。郑闵钢预计,25岁置业人口再次从高峰时的2500万回归到2000万,可能需要6年,也就是到2019年作用。

  而这给房地产企业留出了转型的时间。

  房地产企业转型到哪里去?郑闵钢认为美国和香港等房地产发展历程可以为中国房地产行业的未来发展提供借鉴。他指出,从美国、香港等房地产商业成熟的地区来看,房地产行业的产值占到全部工业增加值的比例为10%左右,而我国目前只占5%。

  中美之间还剩下的5%差距是什么,差距是在服务业上,也就是中介服务、资金服务、信息服务这些方面,“虽然房地产行业在我们国家也是列为第三产业,但从在这个行业之前发展现状来看,实际上体现很浓重的第二产业的特征”,他认为弥补这5%之间的差距就是中国房地产行业未来转型的方向。

  从万达的轻资产模式上看,郑闵钢的看法与王健林如出一辙。

  从战略上来看,万达变轻的主要方向就是从发展服务入手,王健林在阐述轻资产模式时称,所谓的轻资产就是万达变身为一个服务商,以自己的积累多年的选址、设计、建造、招商和管理经验以及品牌、信息管理系统为万达广场的建设和运营服务,通过服务来获取利润。

  除了服务业之外,王健林给万达规划的轻资产模式其另外一个支撑点是下沉到三四线城市。

  对于这一点,郑闵钢也表示赞同。他认为在目前的情况下,无论大小城市的商铺都处在过剩的状态,但相对于一二线城市已经成熟的商业形态来说,三四线城市依然具有巨大的机会——三四线城市的商业形态虽然也形成了一定的规模,但好的业态依然稀缺,这也就意味着房地产商拥有洗牌的机会。

  “整个房地产市场是个弱肉强食的格局,弱的在死掉而强的在扩张”,以乡镇为例,郑闵钢表示一些城市综合体已经有相对成功的案例。

  而王健林也认为,万达进军三四线城市,拥有的品牌和选商能力具有排他性的优势,由于万达广场提升了三四线城市的生活品质和商业环境,因此会受到当地政府和普通消费者的欢迎,以万州和廊坊等中小城市为例,万达广场在当地均取得了不错的业绩。

  “仅从万达院线(002739,股吧)的收入数据分析,70%以上的增长来自三四线城市”,他认为,尽管三四线城市客单价稍低,但人口总量大,消费忠诚度高,容易形成万达广场商业单中心,而且投资回报率并不低于大城市。

  这就是万达发展的好机会,王健林说。

 
(责任编辑:马郡 HN022)
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