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中国楼市政策分化:一线防过快上涨 二三线防需求不足

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2016-02-24 07:34:49 来源:华尔街见闻 

  本文作者为兴业证券(601377,股吧)宏观分析师王涵团队,授权华尔街见闻发表。

  摘要:

  近日,除下调首付比例、降契税外,地产相关政策频出,我们认为:

  1)地产结构化政策格局确立:一线防房价过快上涨;二三线防需求不足;

  2)销售已回暖,接下来能否传导至投资是关键。

  正文:

  地产结构化政策格局确立

  近几个月,政府频频出台地产相关政策,先后包括购房首付比例的下调、购房税率的下调以及今日上海发布土地供应结构的调整政策。结合这些政策来看,我们认为政府在地产方面采取结构化政策的思路已经清晰。

  其思路仍然是以防风险为主,但对于一线及二三线城市政府担忧的风险点是不同的。

  一线城市:防房价上涨过快的风险。去年下半年以来,尽管上海地产销售中非普通住宅占比明显提升,但可售的普通住宅比例则大幅下降,意味着新建普通住宅比例下降较快。从上海发布的土地及住房供应结构的调整政策来看,其主要目的在于(在客观有限的土地供应的条件下)提高中小套型的比例,以达到增加住房供给的目的。而且在“好地段”(政策中所指的“商务聚集区、科技创新区、产业社区以及周边1000米范围内”)还要增加社会租房的比例。因而,政府实际上比较担忧的是近期一线城市的房价上涨过快的风险,因而采取的增加供给的措施。

  二、三线城市:防需求不足的风险。此前政府出台的各项针对二三线城市的政策,包括首付比例的下调以及税率的下调都是从这个角度出发。我们在年度报告《渐行渐远的流动性陷阱和资产荒》中也曾做过测算,从总量层面来看,仍有可以提升的潜力。

销售已回暖,接下来能否传导将是关键
销售已回暖,接下来能否传导将是关键

  无论是去年4季度以来开始的信用宽松,还是近期在税费、首付方面的下降都已反映在销售的改善中。春节后上海楼市明显升温就是较好的印证。从2015年的情况来看,尽管房地产企业的销售以及资金状况(我们跟踪的销售/投资)有明显的改善,然而其并没有传导至投资端。然而,其中有一个值得关注的问题在于,房地产企业在2013年明显增加借贷行为(这从投向房地产的信托资金以及房地产企业的负债水平均有所体现),以此推算2015年房地产企业面临较高的还贷压力。而2014年下半年开始房地产的债务累计速度已下降,因而,还贷压力的问题是否是导致2015年销售向投资传导无效的主因,将决定着2016年销售能否向投资传导,仍需进一步的关注。

销售已回暖,接下来能否传导将是关键
销售已回暖,接下来能否传导将是关键

(责任编辑:宋政 HN002)

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