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一线楼市永不落?当初东京也这么说

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2016-02-26 07:23:39 来源:新财富  作者:海通宏观姜超 顾潇啸等
  ——兼谈在日本路演的一些随感

  来源:姜超宏观债券研究

  作者:海通宏观姜超、顾潇啸等

  为什么中国硬币最大的面值是一元,而日本硬币面值最大的是500块,最离奇的是韩币更不值钱了。在东亚国家想成为亿万富豪,首选是韩国,只要收集到2000张大韩币就够了!这背后暗藏着汇率的玄机,先听一则故事。

  从五千块一个的玩具说开去

  晚上和老婆视频,给我讲了儿子的一个八卦,话说他今天下午和小伙伴去上英语课,路上拿出新玩具跟小伙伴得瑟:“我这个奥特曼是姑姑从日本买的,5000日元呢!”小伙伴立即惊呆了:“5000块!”对于还在学习个位数的小朋友们而言,1000块好像用上双手双脚都不够数了!娃妈被雷到了,只好出面解释:“日元比我们的人民币便宜,1块人民币差不多等于17块日元。”儿子赶紧插话:“我知道的,我知道的,日元最近贬值很多,都是因为他们商业不好。”小伙伴表示听懂了!然后一旁的妈妈们惊呆了,晚上洗脚的时候娃妈问儿子长大了要不要和爸爸一样做研究猿,小朋友很害羞的脸红了。然后娃妈提醒我以后打电话要注意一点,别看娃小,啥都能听进去一些。

  最近几天跟随海通机构和国际业务部宋总在日本路演,过来的时候没有准备,到了羽田机场准备去换钱,同行的海通财富部杨总很大方的跟我说,他带了很多日元,可以先借给我,然后就掏出了一堆大钱,随便就给了我一张一万块的,没错,一张就是一万块日元。

  这两天我去超市买过一次水果,打过一次车,然后发现钱包被塞满了硬币,咱们中国的硬币最大的面值是一元,我手里头日本的硬币面值最大的是500块。

  我记得以前去韩国出差的时候更夸张,最大面额的钞票是5万韩币。

  毫无疑问,在东亚国家想成为亿万富豪,首选是韩国,只要收集到2000张大韩币就够了!

  为什么韩币不值钱呢?

  如果看一下历史,可以发现韩币一直在贬值。大家猜一下过去50年韩币每年贬值多少?平均每年大约3%。1964年的时候1美元可以换256韩币,最新的2016年,1美元可以换1200韩币,过去的50年韩币兑美元贬值了80%。

  日元的历史更长,在1897年日本实施金本位时,1美元=2日元,后来到1941年大约贬了50%,1美元=4.2日元,等到日本战败以后,日元就跳水了,1945年时1美元=15日元,1947年1美元=50日元,1948年1美元=270日元,1949年1美元=360日元,最新的1美元=112日元。

  简单算一下,过去100年日元兑美元贬值98%,大约也是每年贬值3%左右。

  简单比较一下,可以发现美元不愧是金边货币,对所有货币几乎都是长期升值。

  但是如果再把美元和黄金比一下,可以发现其实美元也在不停贬值。在1900年的时候1盎司黄金=20美元,到1971年1盎司黄金=41美元,在1971年以前美元一直和黄金挂钩,也就是大家可以拿着美元按比例和美国人换黄金。后来美国人发现撑不住了,就在1971年在布林顿开了个会,史称布林顿森林会议,尼克松政府决定耍赖,宣布停止向外国政府履行用美元换黄金。

  之后黄金兑美元一路上涨,到最新的2016年,1盎司黄金=1200美元,也就是过去的50年黄金兑美元涨了大约30倍。

  简单来说,就是在过去的100年,美元兑黄金每年平均贬值4%;在过去的50年,美元兑黄金每年平均贬值7%。

  什么是最值钱的货币?毫无疑问肯定是黄金,因为黄金比美元还要保值!

  为什么要算货币的价值呢?因为心里不踏实!

  今年过年我去的是新西兰,去过的所有景点,碰到的基本都是中国人,媒体说有5万中国人在新西兰过年。

  这一次在日本,我和杨总去路边的一家药妆店买东西,发现店里面的顾客全是中国人,而且中文的导购有好几个,我结账的时候碰到的收银员是日本人,也非常流利的跟我说“银联卡、签名”!

  今天晚上和日本东京交易所的客户聚餐,他们的常务跟我们说起对中国人的印象,说非常感谢,因为前几天在机场碰到了中国一家子聊天,发现都是过来购物的,买的东西一堆一堆,感谢中国人过来买东西。日本人发明了一个名字叫做“爆买”,来形容中国游客的给力贡献,因为中国游客过去一年在日本花了800亿人民币购物,从马桶盖到化妆品,中国游客为日本经济做出了巨大贡献。

  问题是,为什么中国人这么有钱呢?我们的钱从哪里来呢?

  过去我们的钱是自己挣出来的,在07年以前,中国经济增长保持在两位数,大家的工资增长是实打实的。

  但是在08年以后,中国经济增速下行,大家的工资增长也没有太大变化,为什么大家越来越有钱了呢?哪里在赚大钱呢?

  最近大家都在讨论房价,尤其是北上深的房价。媒体报道说上海的房子在春节期间每天跳价上涨,352套千万级新房一天抢光;最近刚刚有开发商在北京南五环拍出了5万元/平米的楼板价,深圳的房价就不用说了、因为是最贵的。

  过去10年北上深的房价一直在涨,有个老同事跟我说未来1线城市的房价还会涨,赶紧买上海的房,理由是马上无房可卖了,说什么上海的存量房库存只够卖3个月的,要赶紧去买,我也确实没法反驳,在连续10年上涨的大趋势面前,任何质疑好像都是苍白无力的。

  但是如果房价再涨下去,会发生什么呢?

  此外,郑重声明一下本人目前依然代表海通工作,未来一段时间也会继续以海通证券(600837,股吧)的名义发布报告,感谢大家的八卦和对我们的关心,未来不管在哪里,我们都会继续做好研究这份有意义的工作。

  当年在日本泡沫经济的顶峰,有个段子是把东京卖了,可以把美国买下来。

  那么假如把中国最贵的北上深卖了,可以买下哪里呢?

  截止2015年,这三个城市的常住人口大约6000万,平均每个地方2000万,假定3口一家、户均一套的话,对应的存量住宅大约2000万套,假定每套房子平均100平米,对应的是20亿平米的住宅存量,假定按照目前大约5万/平米的均价,对应的市值大约是100万亿人民币。

  100万亿人民币是什么概念呢?

  美联储定期发布美国居民的财富数据,截止15年3季度,美国家庭总财富是100万亿美元,大约相当于600万亿人民币,其中实物资产(包括房地产)的市值是30万亿美元,折合约200万亿人民币。

  简单来说,把北上深卖掉以后好像足以买下半个美国了,相信把整个日本买下来也没有太大的问题,东交所的朋友跟我们说整个日本的股市市值大约是35万亿人民币,估计房地产市值也不会超过100万亿人民币。

  我们给日本的客户说上海的房价去年涨了30-50%,他们都惊呆了,跟我们回忆在1989年的时候东京的房价也是一年涨60%,然后就没有然后了。

  所以,一线城市的房价不是不会涨,因为按照1月份14%的广义货币M2增速,而且如果货币增速一直很高的话,确实支持房价继续涨,因为历史上中国房价涨幅与M2增速最相关。但是再这么一直涨下去的话,我们好像可以把全世界都买下来了,这好像有点怪怪的吧!

  所以,真心希望货币增速能够慢一点、房价涨得慢一点、地产泡沫小一点,这样的话我们对人民币的信心能够更加踏实一点。

  否则,可能大家都是亿万富豪,但可能又什么都不是。

  最后,重要的话讲三遍,黄金、黄金、还是黄金!历史告诉我们,货币里面黄金绝对是最保值的,换美金不如买黄金!黄金,你值得拥有!

  日本几代人都被房子坑惨了

  作者:齐俊杰

  来源:齐俊杰(ID:qijunjie82)

  日本跟中国很像,只不过他们先走了一步,率先崛起,率先炒房,率先炒股,率先被打残……

  现在你去日本,你看看东京的地价,房价似乎并不贵,基本上400-500万人民币一套100平米的房子还是有很多的,这个价格与北京上海这样的一线城市相比,已经基本平价。

  但日本人的收入,要远远高于我们,甚至是我们4-7倍,换句话说如果把收入因素考虑进去,那么日本人在东京买套100平米的房子,跟你在北京,上海花100万买一套100平米的房子感受是一样的。但是1万元每平米的价格,已经足足过去了8年时间。

先看一张神图,非常清晰,日本的房价已经快跌了30年,而日本跟我们一样,上涨的时候都是一线城市涨,东京涨的最快最高。大概当年日本人也相信,日本只有一个东京,东京掌握着教育、医疗、金融、就业等等资源,所以东京房价不会跌。
  先看一张神图,非常清晰,日本的房价已经快跌了30年,而日本跟我们一样,上涨的时候都是一线城市涨,东京涨的最快最高。大概当年日本人也相信,日本只有一个东京,东京掌握着教育、医疗、金融、就业等等资源,所以东京房价不会跌。

  东京买不起了就买东京圈,东京圈买不起了,就开始买6大城市,最后再买小城市,从涨幅上来看,甚至6大主要城市的涨幅远远超过了东京圈和东京核心区的房价涨幅(有基数原因),这就是一种跟风炒作,不过潮起潮落,潮水总归要退去。

  90年代开始,泥沙俱下。别管什么一线城市还是二线城市还是东京核心圈,价格同样是暴跌。只不过跌到后来,一线城市还能止血,而二三线城市根本就没有这个功能。现在还在跌!有个朋友家的父辈买了一套大阪的房子,当年倾其所有,现在跌了一半,每年还要交着沉重的赋税。根本卖不掉。

  日本朋友提到现在的房子,都是咬牙切齿,有一部分人彻底被房子绑架了,他们不得不继续工作,只为了房子上的负担,由于在日本开征了房产税,大约每年的房产税率是5%左右,这样算下来一套500万的房子,你每年要交的钱是25万,虽然日本人收入高,但面对这样一笔钱,也是相当的挠头。日本还规定了,房子买卖要交重税,赠与也要交税。

  这跟我们很像,于是日本人彻底疯了,房子完完全全的砸在了手里,再也卖不动了。在日本曾有一个问卷调查:你觉得土地是比存款或股票更有力的资产吗?结果显示,2000年以后,回答NO的占38.8%,首次超过YES的回答者。这意味着,经济泡沫破灭以后日本人对房地产的想法完全改变了。

  现在,买房子已经不是日本人一辈子的梦想,更像是一场噩梦,2009年的新房成交量比2000年减少了1/3。据日本国土交通省2012年发布的白皮书,1983年,40岁以下的日本人中有房者占42.2%,2012年有房者只占28.4%,近30年间下降了约14%。所以尽管日本现在的租售比已经高达了8%,日本人还是更多的人选择租房,也不买房。(中国的租售比只有2%,还不如银行定期存款的利息高)

很显然日本的房子也已经过剩了,随着人口老龄化的到来,日本人不再需要那么多的房子,尽管东京的房价收入比已经不到9,日本的房子还是卖的不好。
  很显然日本的房子也已经过剩了,随着人口老龄化的到来,日本人不再需要那么多的房子,尽管东京的房价收入比已经不到9,日本的房子还是卖的不好。

  房价收入比是一套房子的总价,除以一个地区家庭的平均年收入,用来展示一个家庭不吃不喝多久能买的起房子,东京人显然是幸福的,9年他们就能买一套自己的房子。而在北京上海甚至,这个房价收入比已经超过了30,也就是说你用满了工作年限,也已经买不起房了。

  有人说日本经济不好,那我们再看看世界的资本中心,金融中心,富人最多的城市纽约。

经过连续十年的上涨,纽约的房价依然出现了深幅度的下跌。虽然跌幅小于全美的跌幅,但是仍然下跌。
  经过连续十年的上涨,纽约的房价依然出现了深幅度的下跌。虽然跌幅小于全美的跌幅,但是仍然下跌。

  最后说回国内,看看我们的房地产现状,远比日本当年严重的多得多。

可以说二三线城市的房价泡沫已经破裂,而由于资金退守一线城市,所以抱团取暖反而加速了一线城市的最后疯狂。接下来明年就会发生二线城市彻底崩盘,而不出两年一线城市也会继续分化。资金继续退守一线城市的核心区域。最后大概只有中南海和天安门附近的房子不会下跌。因为那里根本没有商品房。
  可以说二三线城市的房价泡沫已经破裂,而由于资金退守一线城市,所以抱团取暖反而加速了一线城市的最后疯狂。接下来明年就会发生二线城市彻底崩盘,而不出两年一线城市也会继续分化。资金继续退守一线城市的核心区域。最后大概只有中南海和天安门附近的房子不会下跌。因为那里根本没有商品房。

一直在反复说去库存,但现在中国在建的房子,和已经建好的房子,已经足足够卖6-7年的时间。这还不算庞大的二手房基数。可见现在不是去库存,而是库存加速上升的时期。
  一直在反复说去库存,但现在中国在建的房子,和已经建好的房子,已经足足够卖6-7年的时间。这还不算庞大的二手房基数。可见现在不是去库存,而是库存加速上升的时期。

那么一线城市和二线三线城市有多大区别呢?答案是没什么区别,从库存的消化来看,一线城市并不比二三线城市更好。三线城市已经完全没救了,而二线城市还在玩命建设,正在一个作死的道路上飞快的飞奔。
  那么一线城市和二线三线城市有多大区别呢?答案是没什么区别,从库存的消化来看,一线城市并不比二三线城市更好。三线城市已经完全没救了,而二线城市还在玩命建设,正在一个作死的道路上飞快的飞奔。

地产商的资金已经越来越紧张了,房地产投资越来越困难。大部分地方都出现了严重的烂尾迹象,很多工地因为缺乏资金已经都停工了,去年上半年地产开发商从P2P拿了不少钱,到年底根本还不上,摆在他们面前的是,进一步抵押,以更高的利率再借钱,如果今年还卖不动,还是拿不到银行的贷款,这属于找死。
  地产商的资金已经越来越紧张了,房地产投资越来越困难。大部分地方都出现了严重的烂尾迹象,很多工地因为缺乏资金已经都停工了,去年上半年地产开发商从P2P拿了不少钱,到年底根本还不上,摆在他们面前的是,进一步抵押,以更高的利率再借钱,如果今年还卖不动,还是拿不到银行的贷款,这属于找死。

  另一个办法是放那不动,这属于等死。他们期待的事情就是今年在各种国家政策的支持下,房地产能再火起来,房价蹭蹭往上涨,这才有起死回生的机会,但可能吗?

最后看一张美国次贷危机后的房价数据图,美国经济出问题了,人民收入少了,房子的购买力也就降低了,房价跌了,然后进而影响美国的经济。
  最后看一张美国次贷危机后的房价数据图,美国经济出问题了,人民收入少了,房子的购买力也就降低了,房价跌了,然后进而影响美国的经济。

  而美国人想的办法是,救助金融机构,让金融跟房地产划清界限。让房价快速下跌,短暂阵痛之后,2012年房价就开始复苏了,(美国人没有老龄化这颗雷)美国经济也开始复苏。而我们明年的宏观经济将更加困难,还有大量企业要裁员,大量企业要转型,一些传统制造业可能完全过不下去了,居民收入降低是一个必然的趋势(叠加上人民币贬值的因素),那么房子的购买力必然下降,这是一个趋势,这才是市场经济。

  而所谓让农民去买房,支持金融租赁,取消限购云云的政策,起不到扭转乾坤的作用。(数据来源:国金证券(600109,股吧)宏观分析报告)

  房产泡沫让日本30年没翻身!

  来源:金融看客rkanke)

  作者:水木然、milong

  当一个国家的房价开始高攀时,说明这个国家的经济即将盛极而衰。为什么呢?因为钱本身没有价值,钱只有流动起来才有价值。当钱流动到房子这个环节时,就开始变成了钢筋混泥土,凝固了、流动不下去了。日本就是前车之鉴,30年仍然没有翻身!

  大家仔细回想一下,其实最近五年以来,唯一可以挣钱的行业只有两个:一个是房地产,一个是资本市场。资本市场我们这里暂且不论,提到房地产,我深圳的一个朋友告诉我,他前几年在深圳买的几套房子,仅仅今年一年就升值了1000万!

  就是因为房地产,有的人可以坐享其成,大发横财。而有的人在岗位上勤勤恳恳、努力一辈子也挣不到一个落脚的机会。

  如果在一个社会里,有的人不用劳动也可以挣大钱,而有的人勤奋刻苦依然换不来希望。试问:谁还会踏实的劳动?这个社会肯定是没有希望的!这就是房地产的“机会主义”给中国经济带来的硬伤!

  先展望下中国经济的过去。二战后经济增速连续25年保持在7%以上的只有13个经济体,剔除掉博兹瓦纳、马耳他、阿曼、香港、新加坡等微型经济体,实际上只有中国、巴西印度尼西亚、日本、韩国、马来西亚、中国台湾和泰国8个经济体创造了所谓的高增长奇迹。

  不过后来的情况大家已经了解,除了中国,其他经济体在高增长的第四个十年中无一例外的跌落神坛,日本跌倒5%,韩国好一点,大概在6%。现在终于轮到中国了。

  为什么各经济体的经济增长都开始进入低速阶段?为什么中国在勉强保持7以上的高增速后仍然难逃厄运?为什么没有一个国家可以长期保持高增速?

  那么,今后的若干年,中国的经济能否“返老还童”?难,我们来看中国面临的最大的两个问题:人口老龄化和中国房地产。

  第一个故事关于中国人口老龄化

  中国已经进入人口老龄化的时代,这一点大家深有体会,我们的养老金甚至不足以支持中国的老年人,国家已经放开二胎政策以保证青年劳动力的供应。这个故事就是关于老人和青年的故事。

  假设有两个国家,一个国家叫做“小鲜肉”,另一个国家叫做“大叔”。“大叔”有100个老人,“小鲜肉”有100个青年。青年都可以劳动,而且他们的劳动效率也比较高,所以他们一年能够生产2000斤粮食。“大叔”国的100位老人没有生产能力,但是他们还要吃饭,所以需要将自己过去攒下的金钱向“小鲜肉”购买粮食。假如每个人有10个单位的粮食需要,每个单位价值1元钱。小鲜肉们自己吃掉1000斤粮食,剩下1000斤粮食,其储蓄率相当于50%。大叔们同样需要消耗100斤粮食,所以购买了“小鲜肉”剩余的1000斤粮食。这个时候,问题来了,两国的GDP分别是多少?

  “小鲜肉”国的GDP是2000,“大叔”国的GDP是-1000。

  为什么这么说,我们先看一下GDP是什么。GDP,中文名是国内生产总值,一个关键是国内,另一个关键是生产。小鲜肉们在本国生产了2000,不管其中的1000是在国内消费还是在国外消费,都算作生产国的GDP。这样一来大叔们的GDP就很清晰了,他们没生产,反而净进口1000,所以他们的GDP是-1000。

  这些跟中国又有什么关系呢?

  很明显,中国正在经历由“小鲜肉”变成“大叔”的过程。过去,中国不缺乏劳动力,尤其是03年到13年十年间,中国的劳动力增长每年接近1000万,所以其 经济增长量可以轻松甩“大叔”国们几条街。现在中国老龄化严重,劳动力开始副增长,干活的少了,吃饭的多了,经济开始放缓是必然的趋势。这是计划生育在造成的结果,即便放开二胎,也不足以补充劳动力从而扭转乾坤。

  所以中国的经济结构也开始发生变化,随着劳动力人口下降和老龄人口占比的上升,中国将逐步从生产者转向消费者,经济增长速度会出现自然的下滑,投资率下降,消费率上升,工业占比下降,服务业占比上升。

  第二个故事关于房地产

  这是中国丈母娘最关心的问题,结婚是一定要准备新房的。不过,中国的高房价又像是丈母娘的克星,吓跑了无数中国好女婿。

  还是小鲜肉和大叔的故事。小鲜肉们仍然可以生产2000斤粮食,自己消耗1000斤,但是大叔们走了一半,只剩下50位老人,他们每年只要500斤粮食就可以了。第一年,大叔向小鲜肉买了500斤粮食,小鲜肉们剩下500斤。这个时候GDP分别是多少?“大叔”国GDP是-500,“小鲜肉国”GDP还是2000,但是经济结果发生了变化,原来是消费1000+出口1000,现在是消费1000+出口500+库存500。

  第二年,大叔们来找小鲜肉购买粮食500斤,小鲜肉们想,自己吃1000斤,库里还有500斤,所以今年只需要生产1000斤就够了,库里的500斤正好卖给大叔们。所以小鲜肉们决定让一半本国人放假休息,粮食先借给他们吃,明年再劳动补偿就好,这个过程就叫做去库存。那么两国的GDP这时候是多少呢?“大叔”国GDP是-500,“小鲜肉”国GDP是1000,虽然库存有500,但是已经算到了第一年的GDP里,不能再算到第二年了。

  中国的房地产已经到了“库存压顶”的年代,2013年之后,人口老龄化导致房地产需求大幅下降,而过去几年投资的房地产项目还在不断竣工,供过于求导致库存堆积如山。目前中国房地产待售面积达6.6亿平米,在建面积超50亿平米,按照人均30平米的标准,几乎透支了两亿人的需求。

  即便今年房地产销售还不错,但也没有哪个厂商敢再继续生产房子,所以房地产投资下滑,已经低于销售增速。但由于几年前开工的项目还在不断竣工,去年房地产不仅没有去库存,反而在被动增加库存。大量的库存需要去掉,也是影响中国GDP增长的一大原因。

  一线城市房价正直奔“山顶”

  转自:21财闻汇(ID: jiayou21cbh)

  21财闻汇综合自:21世纪经济报道、每日经济新闻(博客,微博)、第一财经日报、吴晓波频道(wuxiaobopd)、黄生看金融、凤凰财经

  从当前的情况来看,中国似乎埋下了一场如东南亚、日本、香港、美国式的房地产崩溃的信号。

  一线城市楼市上演跨年疯狂

  经历了春节期间短暂的冷清,楼市的疯狂再度在一线城市轮番上演。

  据伟业我爱我家(博客,微博)数据中心统计,春节后首周内,北京二手住宅的网签量高达6048套,日均成交864套,节后首周交易量为2010年以来最高值。其中,北京二手房成交均价为每平方米4.15万元,较2015年全年均价约上涨5%。

  有分析人士指出,如果在并不特别偏远的地段买房,300万已经是北京的“起步价”。

  上海更是屡屡被曝出春节后房东跳价,但销售依旧火爆。

  在刚刚过去的2015年,上海以超过1.4万亿元的总成交金额成为全球最大房地产市场,成交量也创下历史新高,成交均价同比上涨18%。

  去年房价涨幅最快的深圳亦“不甘落后”。经历了春节一周的“零成交”后,2月15日,深圳全市售出51套新房住宅,成交均价为91965元/平,突破9万大关。

  易居研究院近日发布的一项调研显示,2015年房价暴涨的深圳,房价收入比已经高达25.8,位列全国之首,同比增幅达27.6%,而全国的平均值为7.2。

  易居研究院研究员曹倪娜称:“深圳已经出现短期泡沫。”

  仅有广州仍保持“温和”状态。数据显示,春节后首周广州共网签新建住宅822套,处在周成交低位,均价仅在16883元/平米。

  另外,市场机构克而瑞的最新数据显示,一线城市住宅库存全部降至十个月以下,上海只够卖3.7个月。具体来看,截至2016年1月,上海商品住宅消化周期已经降至3.7个月;北京的消化周期为9.2个月;广州的数据显示为7.5个月;深圳商品住宅消化周期为8.7个月。
深圳有人承包整栋楼卖
深圳有人承包整栋楼卖


  越来越多的深圳人加入到众筹买房、联合炒房的队伍。在深圳已经有一套房的王小姐,近期也与几位朋友众筹买了一套房。

  “众筹买房并不复杂,就是几个朋友凑齐首付,并准备好两年左右的月供资金,大家签订一个合约,以其中某一位的名义买房,约定房价上涨到某个点时抛出,获利按出资比例分成。”王小姐告诉记者,合同中还要考虑房价滞涨的因素,若到某个时间点,房价涨幅依然不高,也必须抛出。

  联合炒房的极端,便是“包楼”。一位投资客告诉本报,深圳一些有实力的投资客会抱团,在看好某个新楼盘后,与开发商协商以某个价格承包下整栋楼,留着自己慢慢卖。

  由于深圳限购,投资客会通过成立公司、购买“房票”等方式获取购房资格。“房票”即购房资格,过去一年,深圳“房票”的价格已从几千元上涨到了数万元。

  在投资客中有一类特殊人群,即房地产中介从业人员。由于对房地产行业有较为专业的认知和判断,中介从业人员更容易从投资房产过程中获利。

  楼市暴涨背后的逻辑

  如今,政府又推出了减税、降首付等一系列救市政策,可以说,目前的房地产政策如果不是近10年最宽松的,也是2008年以来最宽松的。

  首付:首套房首付25%,各地还可以下浮5个百分点,20%,回到10年前的水平。二套房30%,也是有二套房规定以来最低的吧。

  利率:连续降息之后,房贷利率比2008年还要低。

  营业税:两年就免征,也是有此规定以来最低的吧。当然,一线城市却没法享受。

  契税:首套房最低1%,其他是1.5%,很多城市还可以减免、抵扣。这差不多是史上最低的了。

  公司债:上市房企去年发行公司债3000亿,是2014年18倍。资金面之宽松,多年未见。是让很多房企不断高呼资金链要断了。

  房地产还想要什么政策?你想到的都给你,没想到的也要塞给你。为什么政策这么给力呢?要知道专家们说了很多回,房地产对经济的带动作用巨大,反过来,房地产不好,就会拖累整个GDP。

  今年开年以来,这股飙涨风据说已经刮进了上海,开发商坐地抬价,地王新闻不绝于耳,不少楼盘再次出现哄抢景象。楼市再来一场狂飙的所有条件或许基本已具备。

  目前中国的楼市现状存在三大判断:一是房价与人口有关;二是靠农民工去楼市库存不靠谱;三是7成库存都在三四线城市,与一线城市的暴涨无关。

  从人口结构的角度来看,上个世纪60至70年代是中国的婴儿潮,60后、70后这一批婴儿潮有3亿多人口,这批人到1998年前后正好30多岁,他们进入必须成家立业买房的时候,因此,中国进入住房需求的高峰

  现在提出靠农民工房地产要去库存,这个思路有多少可行性呢?给农民的补贴,让他去城镇买房, 2014年的农民工监测报告,能够在城镇买房的农民工,2.69亿农民工当中只占0.7%,这个数字连1%都不到。很简单,每个月的工资是2600块钱,一年的收入不到3万,剔除差旅费,还有吃喝的费用,不说养家糊口了,所剩无几。想想城市的高级白领都没有支付能力,你希望这些劳苦大众能够帮你去库存,这是不现实的问题。

  目前楼市70%的房地产库存是在三四线城市,不在大城市周边的三四线城市,那个房子以后是个大麻烦,很难消化,除非政府做另外一个安排,把你每年的保障性住房,棚户区改造,新增700万套的保障性住房,以货币化的方式去采购,不去新建。如今,在很多三四线城市,鬼城遍地,房地产投资早就变成了负增长。这就存在一个困境,一方面政府需要靠卖地维持财政收入,开发商房子越建越多;另一个现实是房子堆积越来越多,却很难卖出去。

  京沪深的房价还会上涨的三大理由!!!

  其一,北京是首都是政治文化中心;上海是当仁不让的经济中心;深圳产业结构最健康,是创业基地。中国超大中心城市的吸泵效应才刚刚开始,北京比首尔、上海比台北、深圳比香港,正在成为一种预期。

  其二,去年中国新增货币总量是经济成长速度的两倍,货币超发的泛滥情之下,优质不动产将重新成为老百姓(603883,股吧)避险投资的选择之一。

  其三,政府鼓励去库存,各种优惠政策呼之欲出。

  高房价之下,谁愿意看到房价暴涨?

  市民肯定不愿意。对任何一个城市,一年房价涨三成,必然人心浮动,如果翻一番,几乎就没有人愿意做别的事情了,投资楼市成了最划算的生意。在深圳、北京,你随便在路上抓一个80后、90后,说到房价,没有一个不是面有愠色的,其实大多数人都是买不起的啊。

  政府愿意吗?官员的内心也大多是不愿意的。房价上涨过速,势必造成整个城市的物价水平抬升,特别是创业投资环境的险峻,土地是政府手中最后的那张牌,把预期都吃光了,往后的日子还过不过?

  银行愿意吗?银行人士也大多忧心忡忡。过快上涨的房价背后,楼市一定是存在一个不确定的泡沫,如果哪天真的再来一个断崖下滑,原本体质就弱下来的银行肯定吃不了兜着走,这贷出去的房贷可怎么收回来?要是演变成美国历史上的次贷危机就更可怕了。

  地产商愿意吗?暴涨的土地价格,对中小开发商形成了挤出效应,而大型开发商也几乎是在火中取栗,他们大多怀着能抢一把是一把的投机心理,继续疯狂涨下去,楼市越危险。这样的行业一点也不值得期待。

  这就是楼市的暴涨背后的纠结之处:中心城市的不动产价格仍有上涨的预期和空间,然而,几乎所有的利益方,都不愿意看到暴涨景象的发生。

  但是这股暴涨风却可能在一季度继续往前吹。

  人人都不愿意暴涨,却眼睁睁地看着暴涨的发生,这就是我们正在直面的尴尬事实。

  房地产危机,一触即发?

  在楼市不疯狂也要癫狂的情势之下,上海352套千万级新房一日抢光,更催发不少购房者陷入了恐慌性的抢购中。有的学者并不看好目前“非正常”状态下的楼市。

  1、楼市为什么火,央妈放贷支持。

  这种恐慌性的购房还会持续一段时间,背后是银行信贷疯狂进入房市,导致最后一次拉升。

  2、楼市这么火,炒房客在干吗?随着房价的短时间迅猛拉高,房市逐渐进入高位派现的阶段,很多投机客会开始在高位悄悄的不断卖出房产。

  3、楼市还能火多久?当前的房市泡沫是信贷泡沫极端的表现,一旦信贷无法维持,而且长期必然无法维持,最终房价将断崖式的下跌。

  这种疯狂还会持续一段时间,如果持续下去,真保不准楼市什么时候就泡沫破灭了。

  职业投资人黄生甚至认为:当前中国的房地产市场也进入了一场史无前例的加杠杆期,和股票一样,大量的场外配资正活跃在房地产市场,而这些场外配资为中国房市埋下了重大的隐患和危机。一些投机客看准了机会,会用很小的资金撬动巨大的杠杆,所以他们会不断的通过各种途径炒房,最终所有的风险都给了银行。同样,大量不具有购买和支付能力的人,也在场外配资的帮助下,开始购买房产,这和次贷危机一样,将房子卖给了不具备偿还按揭贷款能力的人,最终会爆发危机。

  从当前的情况来看,中国似乎埋下了一场如东南亚、日本、香港、美国式的房地产崩溃的信号。2008年的中国救市情况还历历在目,房价蹭蹭往上窜让好多人举家背债买房。如今似乎是旧景重现,关键时刻买房者需冷静。
(责任编辑:马郡 HN022)

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