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广州或成首个放松限购一线城市 3月底前将上报

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2016-03-03 19:05:10 来源:界面 

  广州或将第一个放松限购 最大可能性从哪里入手?

  在经历了上周间接放松限购的契税新政发布即被收回之后,一线城市中房价涨幅温和的广州又一次面临放松限购政策的契机。而这一次,源于广东省公布的去库存整体行动计划。

  2月29日,广东省政府发出供给侧改革红头文件,其中明确指出,广州市应及时调整执行住房限购政策的行政区域范围,并取消70/90政策,该文件一系列举措鼓励去库存。

  从2006年实施至今恰好10年的70/90政策,主要是针对商品住房项目户型实施“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”,这已被普遍认为是一种过时的限制性措施。

  广东省全面停止该政策,在多数市场人士看来符合市场要求,当前的楼市正逐步由初次置业转移到改善置业,需求面积更大;同时二孩放开也对大户型产生更多需求。房企直接面对市场,比政策更了解需求变化,取消70/90政策符合市场主导资源的原则。而现实情况中广州的70/90政策也并没有被严格执行。

  相较而言,这次供给侧改革中真正备受关注的还是如何去库存?是否会通过调整限购政策来实现?如果调整会如何实现?哪个区最有可能?

  从2014年开始,广州市放松限购的猜测就从没停过。期间也曾一度有类似上周契税分区执行的微调政策出台,但最终都没有落到实处,这次省政府出台的文件可谓近年来力度最大的一个,而文件最重要的也是对广州的限购表态。

  目前广州市执行的限购政策中,外围区域增城、从化两区原本就不限购,只有天河、越秀、荔湾、白云、海珠、黄埔等中心六区和番禺、南沙、花都等外围三区实施限购政策。有机会放开限购的区域将在这九个区中产生。

  在实际的供应量方面,广州市当前主要的楼盘主要集中在郊区,这占到广州总供应总量的75%以上,库存压力也集中在这些地区。按照最近半年的月均交易量计算,外围三大区域之中,花都库存最多,有15个月,是松绑限购首选对象;南沙有12个月,加之是自贸区,松绑的希望也很大;番禺则是11个月,在8-10月的合理周期之上,也有可能放松。

  广州外围三区成为放松限购的首选,不仅有去库存方面的压力,还在于广州市对这三个区域的发展诉求。广东中原地产项目部总经理黄韬对界面新闻表示,花都和南沙两个行政区都是广州城区人口转移的承载地,其中,花都楼市还受到外围的清远市分抢,而南沙在成为国家新区、自贸区后,也需要积极的楼市局面。

  相比外围三区,广州中心六区放松限购的可能性则不大。广州合富辉煌首席分析师黎文江认为,目前广州中心城区房价高,需求也旺盛,放开限购的可能性很小,其中越秀和天河区的库存去化周期为四五个月,基本不存在放松限购的事实基础。

  至于放开之后的房价走势如何,黎文江认为,松限的板块未来成交量上涨毫无疑问,但从目前增城、从化两区没有限购,而去化周期依然相对较高的事实来看,由于公共交通配套短板,刺激效应会延后,这些区域的房价也未必会大涨。

  广州市将调整限购行政区域已成事实之际,是否会调整社保年限放松限外也成为这轮供给侧改革关注的焦点。2013年广州出台的“穗六条”规定,外地户籍想在广州买房,必须有连续3年以上的个税缴纳证明或者社保缴纳证明。这项广州本地制定的限购政策,在去库存的大背景下放松将相对容易。

  如果一旦放开外地客户购房的社保年限限制,将比放开区域购房效果更明显。广州外地客户一般更青睐中心区物业,在“穗六条”之前,外地客缴纳社保一年即可购房,当时的外地客占比71%,而新规出台后则下降到57%。如果限外放松,广州的楼市成交量将上涨一两成。

  根据广东省供给侧改革文件的要求,3月底前各市工作计划及2016年度计划要报省住房城乡建设厅备案。这意味着,广州市完全有机会在3月出台调整楼市限购的政策,对有准备的广州市政府而言,也许月底就将成为第一个放松限购的一线城市。放松之后,广州的房价会跟上北京上海、深圳暴涨的节奏吗?

  彭飞 界面资深记者

(责任编辑:邓益伟 HN006)

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