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和讯鸡毛信:北上广深房价贵得可以买下半个美国?

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2016-03-08 13:52:51 来源:和讯网 

  股民小卜:一线城市楼市疯了,据说北上广深四个城市的房价加起来可以买下半个美国?想起20多年前东京房地产泡沫破灭前,那里的房价可以买下整个美国。如今一线城市楼市如此疯狂合理吗?或者都是泡沫?

  和讯老王:自去年股灾以来,中国一线城市的房价就开始飙涨,现在买个房比买“春运”火车票都难,有钱都用不出去。到底是什么推动了楼市呢?海通证券(600837,股吧)姜超在一份报告中对此进行了深度剖析。

  姜超认为,一线城市房价飙升既有理性因素也有非理性因素。其中,人口结构的变化是一个关键点。

  一方面,从各国城镇化的经验来看,人口向大城市集中是大势所趋。城镇化的过程就是人口集聚的过程,这可以创造更多的经济需求和经济活动,提高福利水平。所以,随着城镇化率的提高,人口会进一步向大城市流动,这也决定了中国房地产市场的分化格局。

  另一方面,中国的资源分布更加集中,也决定了一线城市人口流入压力大。一线城市在就业、教育、医疗、娱乐以及其它基础设施方面远超二三线城市。人口的集中流入增加了房地产市场的需求,也是推升一线城市房价飙涨的重要原因。

  但除以上理性因素外,一线城市房价短时间内过快上涨,也存在非理性因素的推动,即货币超发和风险偏好提升。

  首先,国际经验表明,货币超发对房地产价格的上涨有重要推升作用。看看国内,自2010年以来,GDP增速不断下滑,但M2增速却从15年年中开始回升,16年1月份M2同比更是高达14%,远超目标值。

  与此同时,在经济形势不好的大背景下,低利率环境、货币超发提升了投资者风险偏好。资金先是大量流入金融市场,推升了金融市场的大牛市,在15年6月份股灾后,资金开始流入楼市,一线房价开始飙涨。

  而在货币超发导致房价暴涨的同时,人民币汇率却保持了相对稳定,这使得中国房地产资产的美元价值急剧飙升,存在被高估的风险。据姜超团队估算,一线城市房屋总价值可买下半个美国:北京上海、广州、深圳常住人口分别为2170万、2426万、1308万、1078万人,人均住房建筑面积分别为32、35、28、27平方米,利用这两个变量可以估算得到四个城市的居民住房建筑总面积,再乘以四个城市的住房均价即可得到住房总价值,分别为3.7、4.8、1.0、2.0万亿美元。加总起来就是11.5万亿美元,而美国Lincoln土地政策研究机构测算的美国全国家庭住房总价值也就26万亿美元,也就是说,中国一线城市住房的总价值可以买下半个美国。

  在这里面,值得关注的是一线城市售租比的飙升。售租比(房价/租金)类似于股市的市盈率,被广泛用来衡量房地产市场的低估或高估程度,也可以反映购房者的风险偏好程度。国际经验表明,售租比短期内飙升的楼市繁荣往往难以持续,一旦大幅飙升,偏离了稳定水平时,最终都会回到原点。而一线城市售租比大幅攀升,说明居民购房存在非理性因素,风险在积聚。

  说到底,现在一线城市的楼市更多呈现出一种“非理性繁荣”。在这当中,新进入的投资者多是受到资产价格上涨的吸引,而不再关注资产本身的价值,甚至进入到一种编织各种故事来给自己增加信心的状态;但越是上涨,投资者的内心深处就越脆弱,一旦大的形势有所变化(例如货币收紧等政策变化),投资者的风险偏好程度也会转变。回顾历史上每一次泡沫的产生和破灭基本都是这样的一个过程。

  中国的一线城市房价是有人口流入等基本面因素的支撑,但美国、日本当年房价大跌之前也是有各种基本面支撑才上涨的,所以关键的问题是基本面能否支撑如此高的价格。当前一线城市楼市一片火爆,购房者挤破了头还买不到房,但与此同时租金上涨速度却远远慢于房价上涨,售租比大幅飙升,而房屋空置率也居高不下。中国一线城市人口流入速度已经大幅放缓,而一旦像之前的创业板一样,加杠杆成为房价上涨的“故事”,地产市场就危险了。

(责任编辑:邓益伟 HN006)

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