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研究机构CRIC:中国部分城市房价或将阶段性触顶

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2016-03-29 21:22:29 来源:华尔街见闻 

  喧闹了好几个月的房地产市场,在告别隆冬之际,是时候“检阅”一下了。

  据易居中国旗下克而瑞信息集团专业研发部门CRIC今日发布的报告,一季度,该机构监测的300个城市经营性用地供应同、环比跌幅均超6成;成交面积同比下降28%,环比锐减52%;不过,成交均价同比大涨26%,环比微跌3%。

  上述报告还提出了一个独特观点,称“部分城市房价或将迎来阶段性顶部”:

  从宏观层面来看,去库存仍将是2016年房地产的主旋律,近期密集出台的去库存新政即是最好例证。

  在购房需求增加、高收入购房者增多的支持下,我们认为,2016年上半年房价仍将继续保持上涨态势。

  但对于个别房价过快上涨的城市,还是要关注地方政府“控房价”新政出台的可能,如南京即在2月底出台了“宁十七条”控房价,上海也进一步要求增加中小套型住房供应。并且近期市场表现来看,过快上涨的房价已经伤及到市场需求,如3月南京、苏州等热点城市成交量即连续3周下滑。

  因此,在“稳房价”新政逐步发力、高房价已伤及需求的背景下,预计这些城市房价或将在年中迎来阶段性触顶。

  报告分析了一季度300个城市经营性用地的供应和成交等情况:

  土地供应方面,300个城市经营性用地总供应建筑面积为8417万平方米,同、环比均下降6成有余。其中,二线城市表现相对较好,供应规模甚至稍高于去年同期水平,一线和三四线城市均远低于去年同期。

  报告认为,一季度本是传统土地供应淡季,一方面是由于春节因素的影响,另一方面,各城市政府推地较谨慎,房企拿地积极性也不高,因此,一季度整体土地供求均处于低位。

  成交方面,300个城市经营性用地总成交建筑面积为8113万平方米,同比下滑28%,环比下跌52%;总成交金额为2686亿元,同比下降10%,环比下降54%;成交均价为3311元/平方米,同比大涨26%,环比微跌3%。

  土地供应规模大幅下滑自然是成交下滑的原因之一。此外,这还和“基数效应”有关:去年一季度楼市热度较高,政策面和信贷面方向明朗,土地供应和成交量均处于同期高位。

  至于成交均价同比大涨,则是因为:经过2015年楼市热度的熏染,土地价格持续稳定上涨,2016年一季度虽没有大量的优质地块成交,但成交楼板价仍处于高位。

  报告还展望了二季度:

  预计供给侧力度会加大,全国整体土地供应量仍将维持相对低位,其中,一线城市将继续深挖存量土地资源,以缓解激烈的供需矛盾。二线城市将两极分化:更多的高库存城市会采取“双暂停”政策,即暂停新增住宅土地供应和暂停新建住宅项目报建审批;库存合理的城市,会更多落地降首付和税费政策;库存过低的城市,会加大土地供应。三四线城市库存压力普遍较大,政策的着力点会继续从新型城镇化入手,促使更多的农民工群体进城买房,但限于经济水平、基础建设等客观因素,高库存在年内仍难有实质改观。

  成交方面,二季度成交规模势必增加,但受制于土地供应规模的限制,成交规模涨幅有限。其中,一线城市二季度有望加大土地供应量,部分热门二线城市的成交楼板价仍将保持上行趋势,极少的有区域利好的三四线城市将得到开发商亲睐,其余三四线城市仍是一潭死水,二季度预计供需将低位运行。

  销售面积和金额将在二季度继续回升。随着13省、5市的去库存刺激政策逐渐生效,增加市场需求和提高购买力,整体行业销售将持续回暖,加之传统销售旺季“金三银四”的到来,以及各大企业在窗口期的积极主动营销,都将推动二季度销售再攀新高。

  整体来看,二季度,一线城市楼市会逐步降温,严厉调控直接抑制二套改善需求,商品住宅成交量预计会有所下降。与此同时,中央降首付和降税率以及农民工进城购房补贴新政都利好二线和三四线城市在二季度加快升温。

(责任编辑:邓益伟 HN006)

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