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从建筑业周期看经济波动 当前中国与美国1920-30年代的对比研究

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2016-05-15 08:40:58 来源:和讯名家 

    本文首发于微信公众号:首席看市。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

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  目前中国和1920-1930年代美国的共同点城市化率相似

  根据中国第六次人口普查结果显示,2010年中国城镇人口占总人口比例为49.69%。2015年,中国城市化率为56.1%。美国在1920年的城镇化率为51.22%,巧合的是1930年也为56.1%,但到1940年仅为56.4%。根据统计局公布的最新数据,2015年中国城镇人口占总人口比例为56.1%。美国在1930年正在经历相似的城镇化过程。美国在1930年的城镇化率为51.22%,与当前中国非常接近。而在此之前,美国也经历了城镇人口迅速增加的过程。

人口结构类似
人口结构类似


  1920年美国人口统计显示,美国总人口为10602万人,家庭数量为2435万户,平均每户人口为4.3人。城镇人口为5430万人,占总人口的51.22%;农村人口5172万人,占总人口的48.78%。在人口结构方面, 美国5岁以下人口占总人口比重为10.93%,65岁以上人口占总人口比重为4.63。在人口结构方面,过去六次全国人口普查显示中国人口年龄结构的变迁如下图,0-14岁儿童占比下降至17.6%,65岁及以上老年人占比上升至10.5%以上
通过对比我们发现:1)当前中国的城镇化水平,城镇化速率与1920-30年代的美国都十分接近。在二十世纪初,美国第二产业产值已经是第一产业的3倍,而我国目前已经达到4.51倍。2)中国人口年龄结构偏大,开始进入老龄社会。
通过对比我们发现:1)当前中国的城镇化水平,城镇化速率与1920-30年代的美国都十分接近。在二十世纪初,美国第二产业产值已经是第一产业的3倍,而我国目前已经达到4.51倍。2)中国人口年龄结构偏大,开始进入老龄社会。
经济发展阶段类似
经济发展阶段类似


  1920-30年代的美国与当今的中国均经历了基础制造业的大发展和严重产能过剩的大背景。1920年代是美国汽车制造业大发展的年代,到1929年城市家庭汽车普及率达到90%,但随后发生了严重危机。中国为全球代工也在21世纪的前十年发展到极致,当前全球代工总量面临下滑。经济发展趋势和社会情况相似除开1920-1921年短暂经济危机,美国在二十世纪二十年代经历了较为快速的经济增长。GNP稳步提升,物价较为稳定。1920年,美国GNP为915亿美元(当时价格,下同),人均GNP为863美元在国民收入增长速度方面,统计显示,1920年-1929年美国经济平均增速达到了4.20%。

  目前同处于城镇化率50%左右的中国,2015年GDP为67.67万亿元,人均GDP达到4.66万元。同时2015年中国城镇居民人均可支配收入为3.12万元,农村人均纯收入为9892元(2014年数字)。而中国在城镇化过程中,第二产业与第三产业比重较高,2012年第三产业GDP首次超过第二产业2015年第三产业占比首次超过50%,达到50.47%。
基础制造业大发展后出现产能过剩1920年代是美国汽车制造业大发展的年代,到1929年城市家庭汽车普及率达到90%,这时行业进入成熟期,公司面临大洗牌,美国经济也面临发生严重危机,只有少数公司幸存下来。
  基础制造业大发展后出现产能过剩1920年代是美国汽车制造业大发展的年代,到1929年城市家庭汽车普及率达到90%,这时行业进入成熟期,公司面临大洗牌,美国经济也面临发生严重危机,只有少数公司幸存下来。

  中国的情况与此类似。2000年以来,一方面基础设施大建设大发展,铁路、公路、高铁、高速公路、城市轨道交通等一大批项目陆续开工,带动上游原材料、中游制造业高速增长,另一方面加入WTO后,中国凭借低廉的劳动力、优厚的投资条件,一跃成为“世界工厂”,多种产品产量跃居世界前列。随着需求的逐渐饱和,基建制造业的大发展逐步演变为产能过剩,成为困扰当下中国经济的核心问题之一。
因类似发展阶段而出现类似问题在经济迅速发展的同时,1920-30年代的美国社会暴露出与当前中国相似的问题:1)国民收入分配严重失调。1926年美国最富有的1%的人占有59%的财富,目前的中国基尼系数也高达4.6。2)金融市场不完善。20世纪20年代,美国证券交易投机活动十分活跃。金融市场的不完善导致了证券价格恶性膨胀的结果,监管体制的不完善也同样导致了投机狂潮,这与目前的中国如出一辙。3)经济效益与生态效益、社会效益存在矛盾。这个时候的中国和美国都出现了严重的城市病,如环境污染,住房拥挤,交通运输不畅,治安恶化等问题。2目前中国与20世纪美国社会建设总量对比20世纪20年代,美国房地产市场已经颇具规模。从趋势上看,住房总量更是不断增加,从1890年的1269万套到1970年的6345万套。住房结构上,随着城镇化的开展,一开始美国农村住房数量相对比例下降但绝对数量上升,但到1940年,随着越来越多的农村土地被开发成为城市,农村住房绝对数量也开始下降。(见下图)
因类似发展阶段而出现类似问题在经济迅速发展的同时,1920-30年代的美国社会暴露出与当前中国相似的问题:1)国民收入分配严重失调。1926年美国最富有的1%的人占有59%的财富,目前的中国基尼系数也高达4.6。2)金融市场不完善。20世纪20年代,美国证券交易投机活动十分活跃。金融市场的不完善导致了证券价格恶性膨胀的结果,监管体制的不完善也同样导致了投机狂潮,这与目前的中国如出一辙。3)经济效益与生态效益、社会效益存在矛盾。这个时候的中国和美国都出现了严重的城市病,如环境污染,住房拥挤,交通运输不畅,治安恶化等问题。2目前中国与20世纪美国社会建设总量对比20世纪20年代,美国房地产市场已经颇具规模。从趋势上看,住房总量更是不断增加,从1890年的1269万套到1970年的6345万套。住房结构上,随着城镇化的开展,一开始美国农村住房数量相对比例下降但绝对数量上升,但到1940年,随着越来越多的农村土地被开发成为城市,农村住房绝对数量也开始下降。(见下图)
目前的中国和1920-30年代的美国都刚刚经历过建筑业全面而较持续的稳定增长。美国新增私人建筑价值增量、新增建筑面积、新增套数与单价在1922年-1929年均稳定增加。
  目前的中国和1920-30年代的美国都刚刚经历过建筑业全面而较持续的稳定增长。美国新增私人建筑价值增量、新增建筑面积、新增套数与单价在1922年-1929年均稳定增加。

  中国近年来房地产发展同样十分迅速,住宅面积每年新增面积均在五亿平方米以上,近五年平均值在七亿平方米左右,并且增长稳定。房地产价格水平也水涨船高而同时期的房屋租赁价格则维持在一个相对稳定的水平。
由下图中美两国人均新增房屋面积对比可以看出,美国从1920年代开始历年人均房屋新增面积从0.2平米逐渐上升至60年代末70年代初的人均1.5平米左右。之后一直稳定在这个状态。中国从1980年代开始人均房屋新增面积从不到0.2平米到2010年的2平米左右。可以推测中国人均房屋新增面积将维持在这个水平,也证明房地产行业开始走入平稳期。
由下图中美两国人均新增房屋面积对比可以看出,美国从1920年代开始历年人均房屋新增面积从0.2平米逐渐上升至60年代末70年代初的人均1.5平米左右。之后一直稳定在这个状态。中国从1980年代开始人均房屋新增面积从不到0.2平米到2010年的2平米左右。可以推测中国人均房屋新增面积将维持在这个水平,也证明房地产行业开始走入平稳期。
从建筑业周期看经济波动 ——当前中国与美国1920-1930年代的对比研究
小结


  通过前面两个部分对中国当前及美国1920-30年代城镇化发展水平、人口结构、经济发展阶段的对比,我们得到如下结论:1)中国当前的社会特征,与美国1920-30年代有诸多类似。2)美国20世纪20年代经济危机后建筑业进入缓慢稳定低增长的通道,目前中国的建筑业也将向这个方向发展。3)面对新的行业环境,对开发商的资金实力、开发能力等提出了更高的要求,龙头型企业的市场集中度提高的机会将凸显。4)建筑业新增竣工面积的稳定将使社会发展也进入一个稳定增长的时期。是龙头企业的整合集中的时期。主流地产公司的发展将会进入一个全新的阶段。3高铁城市的崛起与中国经济地理新格局随着高速铁路的快速发展,我国已经进入高铁时代。在高铁覆盖率日益增长的今天,经济活动活动已经离不开这种高速而且高效的交通方式了,高速铁路对经济领域的各个方面都产生了很大的影响,尤其对城市经济的发展注入新的的动力,促进众多高铁沿线城市的崛起。高铁的发展俨然是一场经济地理革命,将彻底改变中国经济地理版图。中国高铁的现在

  1992 年,铁道部正式提出兴建高速铁路;2004 年 1 月国务院会议上,通过了奠定中国高铁网“四纵四横”基本构架的《中长期铁路网规划》;2011年《十二五规划》再次提出,建成“四纵四横”客运专线,基本建成快速铁路网,基本覆盖50万以上人口城市。2015年,全国铁路完成固定资产投资8238亿元,投产新线9531公里,其中高铁3306公里。 到2015年底,高铁运营里程达到1.9万公里,居世界第一,占世界高铁总里程的60%以上。
高铁与其他铁路共同构成的快速客运网已基本覆盖50万以上人口城市。纵观“十二五”期间,铁路固定资产投资完成3.58万亿元、新线投产3.05万公里,较“十一五”分别增长47.3%、109%,是历史上投资完成和投产新线最多的五年。
高铁与其他铁路共同构成的快速客运网已基本覆盖50万以上人口城市。纵观“十二五”期间,铁路固定资产投资完成3.58万亿元、新线投产3.05万公里,较“十一五”分别增长47.3%、109%,是历史上投资完成和投产新线最多的五年。
中国铁路完成的旅客周转量与铁路货物周转量在过去十年内增长迅猛,周转量早在 2012 年已经居世界第一位。截止2014年底,铁路旅客周转量达到11604.75亿人公里,货物周转量达到27530.19亿吨公里(见上图)。
中国铁路完成的旅客周转量与铁路货物周转量在过去十年内增长迅猛,周转量早在 2012 年已经居世界第一位。截止2014年底,铁路旅客周转量达到11604.75亿人公里,货物周转量达到27530.19亿吨公里(见上图)。
我国高铁现今已成为世界上高速铁路运营里程最长、在建规模最大的国家。“四纵四横”高速铁路网已经初具规模。中国高铁的未来
  我国高铁现今已成为世界上高速铁路运营里程最长、在建规模最大的国家。“四纵四横”高速铁路网已经初具规模。中国高铁的未来

  至2020年,实现“四纵四横”铁路快速客运通道以及三个城际快速客运系统的建设完成,全国铁路营业里程达 12万公里以上,建设客运专线 1.6万公里以上,客运速度目标值达每小时 200 公里及以上,电气化率达到 60%。完工后的每条四横四纵三系统高铁将覆盖广袤的国土面积,拉动辐射地区的经济发展,改变沿线上亿居民的经济生活方式。
未来 30 年将是我国高速铁路发展的重要时期。进入十三五,将是中国高铁城市发展的繁荣期,中国经济将从当前的 3 大城市圈扩展为覆盖全国的高铁城市圈。到2020年,我国铁路营业里程将达到12万公里以上,加上其他新建铁路和既有线提速线路,我国铁路快速客运网将达到5万公里以上,连接所有省会城市和50万人口以上城市,覆盖全国90%以上人口,“人便其行、货畅其流”的目标将成为现实。高铁经济地理革命
  未来 30 年将是我国高速铁路发展的重要时期。进入十三五,将是中国高铁城市发展的繁荣期,中国经济将从当前的 3 大城市圈扩展为覆盖全国的高铁城市圈。到2020年,我国铁路营业里程将达到12万公里以上,加上其他新建铁路和既有线提速线路,我国铁路快速客运网将达到5万公里以上,连接所有省会城市和50万人口以上城市,覆盖全国90%以上人口,“人便其行、货畅其流”的目标将成为现实。高铁经济地理革命

  高铁极大增强了资源和要素的流动性,降低了城市间的时间距离,扩大核心城市的辐射范围,使沿线城市的整体集聚效应进一步强化。在当今的高铁时代中,空间区位已经不能成为制约城市经济发展的障碍了,反而给城市的经济发展带来更多的契机。高铁将彻底改变中国经济地理,促进沿线城市崛起,引领新型城镇化道路。
1)高铁给中国经济发展能带来直接经济效益2)对高铁沿线城市和交汇城市本体发展的促进作用,具体包括:A)促进这些城市的GDP和工业产值的迅速增长,促进城市产业转移和产业结构调整,形成产业带B)沿线城市人口增加
  1)高铁给中国经济发展能带来直接经济效益2)对高铁沿线城市和交汇城市本体发展的促进作用,具体包括:A)促进这些城市的GDP和工业产值的迅速增长,促进城市产业转移和产业结构调整,形成产业带B)沿线城市人口增加
C)产生企业选址积聚效益:企业增多,地方财政收入增加的同时带动就业D)促进沿线服务业的发展,特别是旅游业的发展
  C)产生企业选址积聚效益:企业增多,地方财政收入增加的同时带动就业D)促进沿线服务业的发展,特别是旅游业的发展
3.对区域发展影响:促进区域一体化4.对城市带与城市圈的影响:高铁使得沿线城市及其与中心城市的经济联系得到大大加强,区域资源配置得以优化,吸引周边的城市在沿线地区进行产业投资,极大的促进了沿线城市的经济发展,中心城市以及这些沿线城市在经济增长的同时,加速了城市范围的扩大以及对周边地区的辐射作用,推动城市圈的形成。四横四纵沿线涉及中国绝大部分城市圈,高铁线路的建设有力促进了城市圈的发展。
3.对区域发展影响:促进区域一体化4.对城市带与城市圈的影响:高铁使得沿线城市及其与中心城市的经济联系得到大大加强,区域资源配置得以优化,吸引周边的城市在沿线地区进行产业投资,极大的促进了沿线城市的经济发展,中心城市以及这些沿线城市在经济增长的同时,加速了城市范围的扩大以及对周边地区的辐射作用,推动城市圈的形成。四横四纵沿线涉及中国绝大部分城市圈,高铁线路的建设有力促进了城市圈的发展。
5.对城市化影响:加快了城市化进程,延长了建筑业景气进入二十一世纪,城镇化成为中国发展的重头戏。近年来高铁建设的不断加快促进了沿线众多中小城市的不断崛起,高铁不仅缩短了了城市间的时间距离,其沿线带来的人口流动也促进了我国城镇化水平的不断提高,十几年间,我国城镇化率一直呈现稳定增长的趋势,2009年后城镇化发展有所加快。
  5.对城市化影响:加快了城市化进程,延长了建筑业景气进入二十一世纪,城镇化成为中国发展的重头戏。近年来高铁建设的不断加快促进了沿线众多中小城市的不断崛起,高铁不仅缩短了了城市间的时间距离,其沿线带来的人口流动也促进了我国城镇化水平的不断提高,十几年间,我国城镇化率一直呈现稳定增长的趋势,2009年后城镇化发展有所加快。

  虽然目前,我国非农人口才勉强过半,而发达国家的平均城镇化率已经达到了80%,未来高铁将成为新型城镇化的纽带,作为开路先锋,高铁将主导城镇化的未来。高铁以“四纵四横”作为开路先锋,必将为新型城镇化的建设添砖加瓦。
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  房地产开发商到综合服务商的转型之路建筑业总体过剩时期,卖方市场已经慢慢转变成了买方市场。新阶段下,供给量大于需求量,买主具有较高的说价能力,房地产公司必须提供更加优质的服务、健全的配套设施才能够吸引买主,消化库存。房地产公司要在竞争中活下来,必然要进行转型。建筑业历史大拐点

  2014年,建筑业住宅竣工达到28.6亿平米,所有房屋竣工为42.34亿平米,施工面积达到125亿平米,人均分别达到2.1平米、3.11平米、9.19平米,严重超越了建筑业泡沫警戒线。

  另一方面商品房建设与销售指标显示:2014年商品房销售面积相比2013年开始下降,住宅销售面积2014回落至10.52亿平方米,竣工房屋面积较2013年仍有所增加,供给端变化相对滞后于需求端变化。本年度购买土地面积和待开发土地面积都有一定程度的下滑,表明建筑业增长乏力,短期存在下滑压力。

  2015年房地产累计投资同比增速持续下滑,全年累计增速1%,下探历史最低水平。2014建筑业从业人数约4500万人。建筑行业上下游链条很长,吸纳的正式就业和非正式就业量非常大,如果建筑业就此衰退,对国内经济的冲击将非常大。甚至造成经济危机。
2015年年末数据,主要国家货币供给量M2占GDP比率显示中国货币供应量远高于其他国家。GDP增速放缓,M2已经处于高位已经不可能长久持续,而中国的M2增速与房价增速有显著的正相关关系,M2高增长难以为继,房价的高增长也难以为继。对比上文提到的1920-30年代的美国的M2变动情况基本相一致。
2015年年末数据,主要国家货币供给量M2占GDP比率显示中国货币供应量远高于其他国家。GDP增速放缓,M2已经处于高位已经不可能长久持续,而中国的M2增速与房价增速有显著的正相关关系,M2高增长难以为继,房价的高增长也难以为继。对比上文提到的1920-30年代的美国的M2变动情况基本相一致。
高铁带来新活力:经济地理革命的全局效应
高铁带来新活力:经济地理革命的全局效应


  上个世纪,美国的铁路建设带动了许多相关产业的发展,其中收益非常大的就是房地产业。1950年至1959年间有超过1500万套新房屋建成,大约是1940年至1949年间的2倍多。
中国的高铁在2008-2015年有一个飞速的发展,其修建密度由2008年的0.7公里/万平方公里到2015年的19.79公里/万平方公里,增长了28.3倍。由此也可推测,中国的高铁建设同样会给建筑业尤其是房地产业带来发展难得的机会。
中国的高铁在2008-2015年有一个飞速的发展,其修建密度由2008年的0.7公里/万平方公里到2015年的19.79公里/万平方公里,增长了28.3倍。由此也可推测,中国的高铁建设同样会给建筑业尤其是房地产业带来发展难得的机会。
高铁在改善当地交通状况和吸引周边人口集中的同时也能带动沿线房地产市场,使房地产价格以及房地产交易率有所上升,在全国房地产市场供给总量过剩的状况下,结构性需求不足仍然存在,高铁沿线城市的房地产市场更具有吸引力,去库存更快,也为房地产市场的发展注入新活力。高铁延长了建筑业景气
  高铁在改善当地交通状况和吸引周边人口集中的同时也能带动沿线房地产市场,使房地产价格以及房地产交易率有所上升,在全国房地产市场供给总量过剩的状况下,结构性需求不足仍然存在,高铁沿线城市的房地产市场更具有吸引力,去库存更快,也为房地产市场的发展注入新活力。高铁延长了建筑业景气

  高铁的同城效应带动中小城市迅速崛起。高铁的逐渐扩张推进新型城镇化不断发展,一方面推动了城市基础设施、公共服务设施和住宅建设等投资需求,从而促进建筑业发展,而建筑业新增竣工面积的稳定将使社会发展也进入一个稳定增长的时期。
另一方面,新型城镇化带来大批进城的新居民和进城务工人员,为房地产业发展提供了庞大的刚性需求。未来,房地产行业新的核心机遇是新型城镇化,农民工市民化和新型城镇化是未来房地产周期继续向上的真正驱动力核心。截止至2015年末,我国1.69亿外出打工的农民工中仅有1%在城市置业,约1.45亿人生活在城市但没有置业,这部分人给房地产业未来创造巨大发展空间。2015年末,按城镇常住人口测算,我国城镇化率约为56.1%,而国家的标准大概是70%。按常住人口算,假设城镇化率每年提升1%,每年新增城镇常住人口约1400万人,即每年新增住房需求4.9亿平米,需求量将显著增加。对进城务工人员而言,他们住房问题的解决才刚刚开始,这些需求的释放将是房地产行业未来发展机遇。
另一方面,新型城镇化带来大批进城的新居民和进城务工人员,为房地产业发展提供了庞大的刚性需求。未来,房地产行业新的核心机遇是新型城镇化,农民工市民化和新型城镇化是未来房地产周期继续向上的真正驱动力核心。截止至2015年末,我国1.69亿外出打工的农民工中仅有1%在城市置业,约1.45亿人生活在城市但没有置业,这部分人给房地产业未来创造巨大发展空间。2015年末,按城镇常住人口测算,我国城镇化率约为56.1%,而国家的标准大概是70%。按常住人口算,假设城镇化率每年提升1%,每年新增城镇常住人口约1400万人,即每年新增住房需求4.9亿平米,需求量将显著增加。对进城务工人员而言,他们住房问题的解决才刚刚开始,这些需求的释放将是房地产行业未来发展机遇。
房地产公司新使命:开发商到综合服务提供商
房地产公司新使命:开发商到综合服务提供商


  房价高企,新居民购买力较为薄弱,短期内无法形成新的购买力。新增人口、城镇化以及农民工市民化仍然需要解决住房问题,因此房地产开发商要转型,由过去传统的销售型物业向持有型性物业转变,他们不仅要建房,还要设置学校、医院、环境等。房地产公司的历史使命将发生变化,从过去的单纯的房屋建筑中间商,演变为综合居住服务提供商。同时,伴随居民对教育和养老等稀缺服务业需求上涨,房地产与服务业结合,才能适应人们消费升级的节奏。
截止至2015年初,A股142家房地产公司中有超过一半的房企提到转型,已经在市场作用下进行供给侧改革。(见上图)REITs或成为社会资本的一个重要投资渠道
  截止至2015年初,A股142家房地产公司中有超过一半的房企提到转型,已经在市场作用下进行供给侧改革。(见上图)REITs或成为社会资本的一个重要投资渠道

  全球1.8万亿美元的REITs市场,美国独占了将近1万亿美元的份额。20世纪90年代是 REITs 的高速扩张阶段,几乎所有能产生稳定现金流的不动产,都被打包为REITs呈现给普罗大众

  在国际上,REITs具备收益稳定、高分红、高流动性、高成长等特点,一直被视为在股票、债券、现金之外的“第四类资产”。它是最重要、最主流的地产金融形式。
万科试水公募REITs,完成了与国际主流REITs的靠近,万达用最精致的模仿打开了轻资产的大门。公募REITs的诞生,将公募基金投资标的的范围突破至REITs。根据美国REITs的市值占GDP的比重,未来中国REITs的市场容量大约为1-2万亿左右。中国的REITs发展空间巨大,主流地产公司将进入一个全新的阶段。5
  万科试水公募REITs,完成了与国际主流REITs的靠近,万达用最精致的模仿打开了轻资产的大门。公募REITs的诞生,将公募基金投资标的的范围突破至REITs。根据美国REITs的市值占GDP的比重,未来中国REITs的市场容量大约为1-2万亿左右。中国的REITs发展空间巨大,主流地产公司将进入一个全新的阶段。5投资建议建筑业中国建筑(601668,股吧)业年度人均住宅竣工面积已经超过2平米,且2015年数据较之2014年出现了微幅下滑,不再延续过去增长态势。同时,新开工面积明显下滑。这意味着中国将迎来建筑量的持续下滑:库兹涅茨周期的衰退阶段。预计未来五年中国住宅年度竣工面积将下滑50%以上。鉴于此,从未来五年的产业布局和投资布局上,建议:1、回避建筑业及其上下游产业,布局不良资产处置行业。2、布局高铁经济地理革命下的新产业形态。3、在建筑业衰退中布局长期持有型物业,培育具有综合服务能力的地产公司和物业经营公司。产业投资高铁掀起了中国的经济地理革命,让全中国的生产要素以全新的方式联系起来,这意味着经济圈、城市圈和城市群将重新定义。鉴于此,产业投资必须重视:1、高铁沿线城市或高铁枢纽城市重新定位城市功能,从区域产业分工的角度重新布局工业制造业,从区域集聚的角度重新设计城市的主导产业,重新设计城市名片。2、围绕城市圈、城市群以及高铁、城际交通而衍生的商业形态将成为未来5年开发商转型的重要方向,也是各城市重新规划城市定位,重新设计城市名片的关键。

    文章来源:首席看市微信公众号

(责任编辑:柳苏源 HN091)

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