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营改增减税7000亿元 房企接得住吗?

2017-04-26 18:02:44 和讯名家 

    本文首发于微信公众号:中国房地产报。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

 
中房报记者 许倩 北京报道

  自2016年5月1日起,国内全面推开营改增试点,将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入营改增试点,如今恰逢一周年之际。对于全面实施营改增的要义,去年年底的国务院常务会议上,李克强总理一语点透:营改增不简单是税制改革,也是着力推进供给侧结构性改革的重头戏,“要确保所有行业税负只减不增”。

  官方数据显示,2016年营改增减税5736亿元。专家预计,今年营改增减税规模将进一步扩大,有望达到7000亿元。因为去年营改增全面推开是在5月份,时间只有8个月。据统计,2016年5月至11月,四大试点行业减税1105亿元,其中建筑业减税65亿元,税负下降3.75%;房地产业减税111亿元,税负下降7.9%。

  据中国房地产报记者了解,建筑商、房企税负下降并不明显,原因是,自去年5月1日房地产行业被纳入营改增后,到当前,几乎所有房企、建筑商的在建项目都是按增值税简易办法征收。即销售额×征税率,其实还是老营业税的征收办法。

  “由于建筑业、房地产业项目开发周期动辄三五年,甚至更长时间。所以对于2016年4月30日之前开工项目采用简易征收。而2016年5月1日之后的新签订项目,则按照新的增值税办法缴纳,在销项额中可以扣除土地出让金,减税力度更大。老项目可能好几年才能完工,两项办法并行会持续很多年。”著名财税专家、山东财经大学经济研究中心主任潘明星对中国房地产报记者表示。

  潘明星同时提醒企业,“减税政策送到家门口,房企要主动接纳才能真正减税。被动反而增税。”

  房企、建筑商执行新增值税办法 最早也要三五年

  “房企、建筑商项目现在普遍采用增值税简易计税办法,所以企业感觉和之前营业税时期差别不大。但去年‘五一’之后的新项目则需要注意了。”潘明星一再强调。

  对于房地产企业老项目的销售(合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目),营改增过渡期简易征收办法是:适用简易计税方法按照5%的征收率计税。这样的税负水平与之前5%营业税税负相当。不过,因为计税基数的变化,房企缴纳增值税下降不少。建筑公司的增值税也是按简易征收办法计算,即增值税税率为3%,减税还不太明显。

  但是,2016年5月1日之后的房地产新项目计税办法是,按“销项税额-进项税额”征收增值税,政策规定是两头扣除。一方面,从销售额中直接扣掉土地价款,而这部分占房企成本的20%~40%,同时进项税额照扣不误。因此,只要操作层面应对得当,减税红利可以期待。

  “假设房企项目2016年5月开工,2017年5月预售,2018年5月竣工入住,这是最快的预估。也得最早从2019年才开始按新办法征收增值税。”房地产税负专家吴克红对中国房地产报记者表示。

  不过,房企从现在开始积累购进项目专用发票,成为未来能否减税的关键。因为营改增后,所有购进不动产或服务的企业,将从销售方获得增值税专用发票,可抵扣本企业的税款,从而减轻税负。

  主动出击 房企、建筑商减税幅度将更大

  采用营改增新办法后,一大减税空间是来自土地出让金的扣除。

  国家税务总局规定:房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。计算公式是:销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)。

  支付的土地价款,是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。也就是说,允许扣除的仅指“向政府部门支付的土地价款”。

  而且,在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款,应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。

  此外,房企销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

  不过,总理所讲的营改增“确保所有行业税负只减不增”,并不排除个别企业税负有所增加。这是因为,增值税税额等于销项税额减去进项税额。在销售规模一定的情况下,企业缴税多少取决于购进的多少,以及合规发票的取得。购进多的,税负下降;购进少的,税负上升。

  潘明星认为,导致企业税负上升的因素,一是营改增前大量购进,致使营改增后购进少、进项税额少、税负上升;二是购进没有足额取得合规发票扣税,致使税负上升。对于第一个因素,即购销不均衡引起的税负上升,随着时间的推移将会自动化解。对于第二个因素,即“足额取得合规发票扣税”,实际上考验着企业的管理能力。这就要求企业主动作为,尽快适应增值税核算机制变化。

  “解决办法就是:第一,梳理供应商,尽量选择有资质、能提供增值税专用发票的企业;第二,制定细则,在购买货物、服务等所有付款的环节,最大限度的获取增值税专用发票,用于扣税。举个例子,员工出差,交通票和餐饮费是不能抵扣的,但住宿费可以开专用发票,但专用发票的开取需要提交资料特别说明,否则一般开出来的是普通发票。再比如购买办公用品,如果不特别要求开专用发票,一般开出的也都是普通发票,再比如加油站也可以开具专用发票,这些细枝末节都可以用于减税。”潘明星指出。

    文章来源:微信公众号中国房地产报

(责任编辑:邓益伟 HN006)
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