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“民国以来最好的赚钱机会”被这些企业抓住了

2017-11-14 21:38:46 和讯名家 

    本文首发于微信公众号:雪球。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

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  关于房地产行业

  不出意外的话,房地产销售额继2016年创出11.76亿的历史天量之后,2017年大概率将销售额记录改写在12.5万亿左右。当下市场预计2018年将会是房地产的小年,预计18年销售额将下降0~5%,也就是落在12万亿左右与2016年相当,原因主要2点:

  1,地产调控政策放松可能性很小,所以一二线不管是单价还是销售面积很难上涨;2,三四五线热度难以为继,销售面积大概率下降,甚至均价也有可能下跌。

  而中金团队偏乐观,认为18年销售均价将继续上涨5%,销售额增速10%,来到14万亿天量。基于投资要保守的原则,我倾向于明年是小年也就是销售额下降5%,12万亿左右的预判。

  中金同时认为一二线与三四线销售增速将出现“剪刀差”,也就是一二线销售增速将反弹,而三四线销售增速将下降,恰与过去一年市场走势(三四线销售增速反超一二线)相逆转, 这是符合逻辑,并有数据支撑的:预计今年年底一二线城市开工未售库存和土地库存将分别降至 8.3 和 15.2 个月,较年初(9.7 和 15.6 个月)继续下滑,房价仍有上涨压力。

  下表为预计 2018 年按揭贷款投放总额达 6.5 万亿元左右,考虑明年因限价一、二手住宅价格倒挂趋势仍将延续,判断二手房成交将持续低迷,6.5万亿按揭投放量足可以支撑13-14万亿的一手房销售金额。

  必须得提的一个重大而不可逆大趋势是房地产行业集中度将加速。中金预计2018年Top10/Top20/Top50 集中度有望分别达到 30%/40%/50%,个人认为top10集中度有望达到35%,其中TOP3有望达到16~18%,销售额逼近2万亿。

  关于内房三魔

  市场预期2018年三四线在这波去库存涨价行情之后将会是小年,销售热度将下降,而一二线销售增速将企稳甚至反弹,这将显著利好于土储主要在一二线的龙头房企。而位于一二线的土储比例,恒大51%,碧桂园28%,万科90%(包含环一线),融创87%(其中融创的地储是96%分布于一二线以及环一线都市圈与下表有出入的9%可能是环一线都市圈土储)。所以明年来看融创和万科将更受益。

  房企2018年可售货值

  2018年可售货值恒大第一9700亿,融创第二7300亿(让人意外我相信大部分人会以为是碧桂园),碧桂园第三6900亿,而根据万科电话会议万科货值储备也足够支撑其6000亿销售。货值储备已然决定了恒碧万融2018可以卖出平均6000亿+的销售额。前四坐席排名大概率是恒融碧万。

  这里有个问题,中金认为融创带入2018年的旧货有2000亿,实际上根据融创业绩发布会公布下半年推出货值减去7~10月已售剩下货值为2500亿,去掉受销许影响货值500亿,尽管融创去化在业内处于领先地位,我们给一个保守6.5成去化(实际应在7~8成),可得出未来11、12月销售额将在(2500-500亿)*0.65=1300亿左右。显然中金犯了2个错误:

  1,严重低估了融创未来2个月的销售额因而高估其旧货值;2,低估了融创18年的新推货值(因为融创内部目标在17年4000亿销售目标基础上,18年可售货值仍在7000亿以上)

  下图可以看到恒大的融资成本极高8%+,并且负债规模远大于其他房企,融创债务成本在5.785%,碧桂园在5.8%+,万科融资成本在5%以下,这是万科优势;行业平均为6.65%。

  中金这张图很好解释了为什么恒大不惜稀释掉权益也发起三轮战投融资1000多亿资金;而被外界贴上激进高杠杆现金流存疑标签的融创有最充足的现金盈余。从现金流、负债端角度来看,融创被外界误解颇深。而公认已安全上岸的恒大则并不是那么美好,不过三轮战投下来恒大现金流应该充裕了。

  内房三魔恒大全款比例10%,碧桂园21%,融创30%,从这个角度来说融创回款更快结构更优。

  总结来说,明年四大巨头将继续大卖(可能均销售额达到6000亿+),进一步提高市占率,大幅拉高TOP5,TOP10,TOP20的集中度,其中融创将提高最大贡献度;新晋巨头融创远非那么激进与危险,因为融创杠杆主要加在15~16年,恰逢央行连续几次降准降息,如果只是地便宜,还不足以被老孙称为“民国以来最好机会”,因为对房企最重要的“钱”也足够便宜。

  进入17年后,碧桂园与万科继续拿地扩充地储,降地储许家印依旧管不住手,尤其万科在加杠杆买买买。融创已经默默不拿地几月回款一两千亿。

  现在不可能是6124点,现在玩命加杠杆的也绝非融创。

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    文章来源:微信公众号雪球

(责任编辑:刘伟 HF113)
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