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五牛基金全宇:不动产领域的价值洼地很多 有待专业眼光与主动管理能力发掘

2017-12-04 10:17:32 和讯名家 

    在房地产调控政策紧锣密鼓地推出之后,万达大规模抛售房地产业务等现象引发了舆论热潮。由于社会大众普遍对于高房价不满,这种情绪通过媒体放大成为了当下对于房地产行业的一种价值观评判标准。在主观情绪的影响下,主观性的判断代替了理智。房地产行业没有投资机会了吗?带着这些疑问,《中国房地产金融》记者专访了国内不动产并购领域的专家——五牛基金副总裁全宇先生。

  不带偏见方能窥得全貌

  全宇指出,对于眼下房地产行业的投资形势,的确存在领域分化,但整体依旧向好。之所以现在民间舆论基调会倾向不看好房地产行业投资,其主要源自两方面原因,一方面过分关注卖方忽视买方,另一方面住宅市场周期性调整并不能代表整个房地产行业的大势。

  首先,现在市场舆论焦点都集中在卖方身上,万达抛盘、SOHO抛盘、包括之前的李嘉诚抛盘等。因为卖方身份实在太过耀眼,经过媒体报道放大后,非专业群众的认知被误导,把目光过多集中在卖方行为。

  全宇表示,“很多人都只看到卖方的明星效应,却忽视了买方的专业性。”接盘万达的是融创和富力,SOHO 2015年抛售的外滩资产买方是郭广昌的复星、2016年抛售的世纪广场的接盘侠是国华人寿。这些买家都是专业投资者,他们也是业内资深专业机构。此外,房地产市场细分领域有住宅、办公商业等,著名的国际投资机构贝莱德就是在被广大群众认为“房地产”不景气的情况下,买入位于上海长寿路的中港汇楼盘、黑石拿下了位于淮海路的雪豹商场。这些国际顶级专业投资机构一直以来都是以投资“稳、狠、准”而著称。这些极具代表性的交易现象证明,专业投资机构对投资环境和其关注的细分领域的大势依旧持积极态度。

  其次,目前市场上普遍喜欢把住宅与房地产划等号,这其实是非常片面的。根据2016年数据,住宅占房地产行业比重约三分之二,全宇称,“现在政府对于住宅领域的调控是真正的去杠杆。”据了解,在住宅领域,之前房地产开发商们通过抵押贷款、信用贷款等手段加杠杆是公开的秘密。

  在房地产行业,除了住宅领域外,还有很多可以投资的领域。在全宇看来,未来物流地产具有很大升值空间。从政策层面看,经济转型的重头戏是现代服务业;从趋势层面看,马云提出的未来新零售以及目前的电商热都需要巨大的物流运力支持;从供需层面看,国内物流地产供给较少,尤其是大城市,在此前大批土地被用于建造写字楼和住宅后,真正建造仓储的资源并不多,物流地产已经成为一种稀缺资源。反倒是当前被热炒的租房领域,从业内人士看来,持一定保留意见。一方面是租房市场本身收益率较低,根据行业数据显示,一线城市租金收益率在1.5%至2%之间,其他城市更低。另一方面,中国存量房规模巨大,在存量房变租房的政策指导背景下,市场供给只会多不会少。而且,最重要的是租房市场没有核心竞争力,目前市场上可见的租房运作模式都存在极高的可复制性,准入门槛低决定了行业价值想象空间不会太大。

  投资永远风控为王

  房地产投资与其他行业投资一样,风控永远是投资中最重要的一环。五牛基金将项目风控视为立司之本。在项目挑选方面,五牛基金设置了几十道评选流程:除了从宏观经济、货币政策、财政政策方面进行研判外,始终围绕资产的基本面,如地区产业、租户信息、租金水平、空置率……对标的资产的所有关键性价值因子必须了解透彻才能最终决策。全宇透露,由于五牛基金在项目风控上的严格性,导致五牛基金在挑选项目时经常是百里挑一,甚至千里挑一。很多市场上热炒、大家都看好的项目都可能会被否掉。

  全宇认为,在当今的市场环境中,许多项目都存在包装、炒作,要想对投资者负责,识别劣质项目就必须仔细辨别、认真筛选。

  据全宇介绍,对项目的挑选功夫不仅在尽调时,更是依据于平时在行业内的积累。严控风险,意味着对信息的收集及项目背景调查要求十分高,要达到这种目的,整天坐在办公室是不可能做到的,有时候还得利用8小时工作外时间“到处走走”,对项目实际情况了如指掌才能有效提升自身议价能力。

  曾经有人向五牛基金推荐项目,推荐人对该项目的房屋沉降、税收承诺等重要细节忽略掉了,而五牛基金不动产团队基于早前就对这栋物业开盘前的情况至售罄及之后转让的全程细节都调查的十分详细,因此避免了成为“接盘侠”。

  挑选项目时,全宇称五牛基金不动产团队会特别关注备选项目的价格溢价和价值提升空间。一般而言,五牛基金不动产团队追求的项目至少有15%的溢价空间。对于风险较低项目,收益目标也可以适当降低,但永远对所选项目的价值提升空间有较高要求,这也是作为专业的基金管理人的职责所在。

  谈到不动产项目的变现,全宇表示现在依旧持审慎乐观的态度。在大众眼中,房地产是较难变现的资产,但其实这不代表行业现状。因为大众眼中的房地产是与住宅划等号的,但商业楼盘等变现在行业内人眼中其实非常活跃。王健林只用了一个月不到的时间就把万达国内地产业务全部转手,SOHO最近抛售的两栋商业楼盘时有多位候选买家同时参与竞标。

  根据高力国际的研究表明,上海2016年录得56起大宗交易,成交额超950亿,成交量和活跃度持续上升。在专业房地产投资者眼中,未来房地产投资形势并非一片阴暗。在存量资产中,有很多可以挖掘的宝藏。全宇提到,“中国当下存在增值空间的领域很多,未来房地产行业整体还是向上的。”对于现在的行业波动,全宇称,这只是周期影响,非理性增长后总是会回归市场秩序,但回归只是短期的,发展才是长期。

  五牛股权投资基金管理有限公司,起源于2004年,是中国领先的综合性投资管理公司及金融咨询服务提供商,已形成以不动产投资、股权投资、PE FOF母基金、证券投资,及特殊机会投资为主体的多元化资产管理格局。凭借专业管理能力及丰富的投资经验,五牛基金连续获得“中国最具实力房地产基金Top10”、“年度卓越影响力私募基金公司”、“年度卓越投资并购基金公司”等行业权威奖项,截至2017年,五牛基金资产管理规模超280亿元人民币。

  本文首发于微信公众号:中国房地产金融。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:赵然 HZ002)
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