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北京房地产市场政策调控的长效机制是什么?

2017-12-07 19:15:53 和讯名家 
北京房地产市场政策调控的长效机制是什么?
五矿地产华北区域营销管理部负责人 炊昭煜丨文

  自2008年政府紧急救市到2017年新一轮房价调控政策已经全面强力启动,北京房地产市场走过长足的十年发展之路。在商品房市场日趋成熟且不断解决居民住房问题同时,北京房价从2007年的破万之刻启程,直到2017年北京新房均价直达4.5万元/平方米(见图1.1)。10年房价翻了足足四五倍。政府也做了许多需求端短期化的调控干预措施,比如2017年一季度通过政策规定提高购房者的购房门槛,限制购房需求(见表1.1)。但这种短期化、局部化的需求压制式的围堵式政策调控模式,不能有效解决住房的供需错配问题,进一步形成房价快速上涨的趋势。

1.调控长效机制概念提出及基本特征分析
1.调控长效机制概念提出及基本特征分析

  2016年12月,中共中央政治局会议正式提出:“加快研究建立符合国情,适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。至此,建立房地产市场调控长效机制,真正成为党中央、国务院的战略决策和战略目标。而长效机制的提法由来已久,但至今长效机制的确切内容尚未完全明晰。

政策调控长效机制,是为了达到调控目标而建立的长期执行且行之有效的制度及制度体系,该制度及制度体系能推动制度正常运行并发挥预期调控功能。它有三个基本特征:一是有标准、规范和可操作的调控制度体系;二是长期遵照施行而非短期化的举措或措施;三是有积极推动和监督制度运行的个体及组织力量(见图1.2)。
  政策调控长效机制,是为了达到调控目标而建立的长期执行且行之有效的制度及制度体系,该制度及制度体系能推动制度正常运行并发挥预期调控功能。它有三个基本特征:一是有标准、规范和可操作的调控制度体系;二是长期遵照施行而非短期化的举措或措施;三是有积极推动和监督制度运行的个体及组织力量(见图1.2)。

  北京房地产市场调控的思路逐渐地从依赖“限”和“堵”的短期政府指令强制限制,正逐步建立转向以经济规律为基础,以顶层设计为导向,以土地、金融、财税、房产四个政策工具为依托,以经济手段、立法手段为主,以行政指令、短期干预措施等为辅的政策调控长效机制。但目前北京房地产市场正在探索政策调控的长效机制,已经有了大致的政策轮廓,但尚未形成明晰的执行方案或机制体系。

  2.调控长效机制作用机理分析及分类评估

  作用机理分析

  目前,北京房地产市场政策调控的长效机制正在建立基本雏形,但整体而言整合之前已有调控策略,并进行适度的制度创新,以更合理和更有效的调控手段,调整资源错配的现状,并进行必要的价格维稳和市场维稳。

  具体讲,调控长效机制作用机理整体思路的出发点是尊重市场经济规律,充分梳理区域经济社会发展失衡和土地金融等生产要素供给失衡等一系列原因造成北京房地产市场问题现状的深层逻辑,从房地产市场的供给侧、需求侧找准解决问题和矛盾的切入点,更加科学地进行制度层面的顶层设计,并围绕其建立长效的配套改革机制,进一步分类施策,针对每个市场环节和每个市场要素,建立起能够使房地产市场长期健康稳定发展的所有长效政策措施(见图2.1)。

要达到这个政策调控目标,就要抑制房价的大幅度上涨或回落,就要满足合理的刚性需求而同时避免投资需求出现膨胀,就要解决土地、金融等生产要素的合理流通问题,就要避免单一的短期化的围、堵、限政策。找准目前北京房地产市场所有问题背后的逻辑痛点,需基于经济大势和行业现状的充分考虑,再以土地、金融、财税、住房四个政策工具为依托,研究建立符合城市实际情况、适应市场经济规律的基础制度和长效机制。
  要达到这个政策调控目标,就要抑制房价的大幅度上涨或回落,就要满足合理的刚性需求而同时避免投资需求出现膨胀,就要解决土地、金融等生产要素的合理流通问题,就要避免单一的短期化的围、堵、限政策。找准目前北京房地产市场所有问题背后的逻辑痛点,需基于经济大势和行业现状的充分考虑,再以土地、金融、财税、住房四个政策工具为依托,研究建立符合城市实际情况、适应市场经济规律的基础制度和长效机制。

  纵观北京及全国过去的房地产调控政策,依旧沿着“限购、限价、限贷、限售”以限制为主线的主体调控思路,基本就是着力于调控住房需求,在价格疯涨、成交放量的时候抑制需求,而在市场冷清的时候刺激需求。政府主要是通过严控购房人购房资格、房贷和交易环节税收这三个工具进行调节。这些不过是以不同的力度刺激需求。

  长效机制的分类评估

  北京房地产市场政策调控的长效机制,是建立在基础制度之上的长周期管控机制。整个机制的切入点是房地产市场的供给侧、需求侧以及配套的改革机制(见图2.2)。供给侧的调控机制主要作用于土地、金融、人员等生产要素和生产资料,需求侧的调控机制主要作用于房地产各类市场以及相对应的配套设施。主要分析如下:

北京房地产市场政策调控的长效机制是什么?
  供给侧调控机制评估

  从供给侧调控并不是靠减少供给化解房地产库存,其逻辑是通过一系列供给侧结构性调整,建立各类生产要素的合理流动机制,进而激发市场主体的活力。供给侧调控机制重在从源头调结构,优要素。供给侧调控无疑成为房地产市场政策调控长效机制中非常在重要的部分。

  机制一:土地供应机制

  土地供给机制是房地产长效机制的基础。但像北京这样的一线城市,不能仅通过“增加容积率和土地供给”的思路来平抑房价。未来像北京这样的城市土地供应将越来越“限价化+居住化”。土地供应机制升级应从以下两个方面切入。

  第一方面,探索建立集体土地入市机制。其目的是建设城乡统一的土地市场,促进农村经济社会发展。北京市2017年11月明确,当年往后5年,北京将供应1000公顷集体土地,用于建设集体租赁住房。

  第二方面,改革土地出让制度,强化竞争机制。目前限地价、竞配建,从土地供应根源上规避了土地不可控的涨价逻辑,进而通过竞配建的自持配套来满足地块的将来配套需求,这是住房回归居住属性在供地环节的体现。优化供地结构比例是避免不必要的资源供给错配问题。比如增加中小套型住房供应比例,就是通过供地阶段要求量化普通住宅需求数量。在已有制度下,考虑人为控制土地出让规模,将大地块拆成中小地块,引入市场企业竞争开发,让更多的企业有机会充分参与。

  机制二:优化货币金融供应体系调控机制

  金融货币的大量供给和流动使得其成为房地产市场不容忽视重要生产要素。房地产开发全流程始终离不开大量现金流,所以房地产业是典型的资金密集型行业。需要建立重点调控机制。

  第一方面,持续加强金融货币监管机制。2016年中共中央政治局经济工作会议提到金融风险,因为广义货币M2高速增长(见图2.3),没有更好的投资选择,几乎大量信贷资源全线流向房地产市场,酝酿出巨大的金融风险。目前提到金融货币监管机制,需要做到微观信贷政策要支持合理自主购房,合理降低企业购地资金杠杆率,从供给端解决房地产供需错配问题。

第二方面,地方政府和中央政府的执政机制优化。首先要摸索地方政府和中央政府的财权和事权的匹配机制。我国分税制财政体系下,地方政府财政收入匮乏而管理事务繁杂成为地价高企的深层原因。其次,考虑改革土地出让金的收取机制。目前开发商是一次支付巨额土地出让金,使当届政府能够获得几十年租期的土地出让金,成为地方政府依赖的利益来源。如果变革为逐年收取,将对“土地财政”是致命打击(见图2.4)。
  第二方面,地方政府和中央政府的执政机制优化。首先要摸索地方政府和中央政府的财权和事权的匹配机制。我国分税制财政体系下,地方政府财政收入匮乏而管理事务繁杂成为地价高企的深层原因。其次,考虑改革土地出让金的收取机制。目前开发商是一次支付巨额土地出让金,使当届政府能够获得几十年租期的土地出让金,成为地方政府依赖的利益来源。如果变革为逐年收取,将对“土地财政”是致命打击(见图2.4)。

北京房地产市场政策调控的长效机制是什么?
  机制三:中介服务体系及开发商管控机制

  房地产市场中介服务包括房地产经纪、房地产咨询和估价等三大方面。房地产行业的发展和开发商、房地产市场中介服务行业等相关单位息息相关。但市场上存在大部分房地产经纪公司和开发商影响市场经济秩序。目前政府定期进行房地产销售秩序联合检查,检查案场销售物料,严厉打击中介及开发商虚抬房价行为。重点管控代理、居间等中介服务成为房地产市场政策调控长效机制的目标之一。

  需求侧调控机制评估

  需求侧政策调控一直是政府针对房地产市场历来首选的调控手段。需求侧政策调控的长效机制需要对现有调控政策坚持和迭代。调控思路基本不变,调控触手需要与时俱进,不断调整。

  机制一:房屋市场调控机制

  普通房屋具有自然功能属性、配套资源属性、不动产属性、财富属性等(见图2.5)。其配套资源属性和自然功能属性,决定了良好的使用性,而其不动产属性和财富属性决定了人们对其价值的认可和偏好程度。需求侧调控的重点环节,就是新房市场价量调控、二手房市场调控、房屋租赁市场调控等三个市场的调控。

第一方面,新房市场价量调控机制。新房市场几乎包含了所有的现有业务内容,将来随着调控长效机制的建立深化,可能还会出现新的不同类型政策保障房(见图2.6)。
  第一方面,新房市场价量调控机制。新房市场几乎包含了所有的现有业务内容,将来随着调控长效机制的建立深化,可能还会出现新的不同类型政策保障房(见图2.6)。

首先,重点是保障房体系机制的建立和发展。目前已经产生的保障房包括廉租房、安置房、限价房、两限房、政策租赁房、自住型商品房、经济适用房、共有产权房等。北京市2013年10月发布消息,建立自住型商品房制度;2017年8月,北京市起草《北京市共有产权住房管理暂行办法》,推出共有产权住房(见表2.1)。
  首先,重点是保障房体系机制的建立和发展。目前已经产生的保障房包括廉租房、安置房、限价房、两限房、政策租赁房、自住型商品房、经济适用房、共有产权房等。北京市2013年10月发布消息,建立自住型商品房制度;2017年8月,北京市起草《北京市共有产权住房管理暂行办法》,推出共有产权住房(见表2.1)。

其次,商品房市场调控机制。商品房是取得土地使用权后经营的住宅,均按市场价出售。从法律角度来分析,商品房是按法律、法规及有关规定在市场上自由交易,不受政府政策限制的各类商品房屋。
  其次,商品房市场调控机制。商品房是取得土地使用权后经营的住宅,均按市场价出售。从法律角度来分析,商品房是按法律、法规及有关规定在市场上自由交易,不受政府政策限制的各类商品房屋。

  第二方面,二手房市场价量控制。二手房市场就是存量房市场。二手房交易相对复杂,涉及的相关政策较多,使二手房交易环节更多、程序更加复杂,风险也较大。建立二手房市场价量调控机制,是建设房地产市场调控政策长效机制的重要环节。

  第三方面,商品房租赁市场的加强。作为房地产长效机制的重要部分,租房市场成为房地产市场的关键一环。我国目前对商品房租赁需求逐年增加。购房门槛偏高、房价高涨等一系列现状导致大量住房需求从购房市场外溢到商品房租赁市场。据了解,2017年10月,北京租赁新政策执行。目前政府提出的“租购同权”赋予符合条件的承租人子女就近入学等公共服务权益,为商品房租赁市场的发展提供了有力的政策保障。

  机制二:税收调控机制

  税收是房地产市场调控的主要手段之一。房地产政策调控长效机制中的税收机制影响重大,主要包括建设、交易、持有环节的各类赋税(见图2.7)。针对房地产市场而言,主要包含了交易税、租房税、房产税等。目前,增加持有环节成本的房地产税尚未启动。

机制三:构建完善房屋平台信息机制
机制三:构建完善房屋平台信息机制

  房屋平台信息包括了完善不动产登记平台、住房购买平台、住房租赁平台等三个信息化平台。及时建立并维护这三个信息平台,是一项长期化、制度化的工作。不动产登记、住房购买和租赁信息平台的建立,有利于住房交易相关信息的公开透明和交易公平,有利于及时获取交易市场的基础大数据和动态信息,有利于完善多部门数据共享机制并及时更新相关信息。

  配套改革机制评估

  政策配套类的改革机制是房地产市场外围独立的运转机制。它不依赖于房地产市场的存在而存在,却可以为房地产市场的发展提供更加有效的体系保障。主要包含两个机制。

  第一方面,立法机制先行

  目前房地产市场立法机制先行也是为了使房地产调控政策具备制度保证,以避免政策措施的随意性,并进而确保连贯性、可操作性和权威性。立法是调控长效机制的根本保障。目前,讨论较多的房产税征税以及保障房建设工作客观上存在立法需求。2017年11月,已经有政府人士指出要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。保障房立法因为涉及到广大群众的民生问题,需要充分地征求民意,透彻分析城镇住房保障中可能出现的问题,从而基于顶层法律层面设计出完善和得当的法律法规。

  第二方面,经济政策配套跟进

  经济环境和经济政策同样也是独立于房地产市场但却时刻影响房地产市场的主要市场变量。北京市目前是中国首都,但因为北京人口环境承载能力有限,解决问题的核心思路是控制经济总量,从而控制人口规模,从而间接地降低北京房地产市场的有效需求。2017年,北京已经启动部分产业的向外疏解工作,同时《北京城市总体规划(2016年-2035年)》划定未来北京市2300万人口控制红线。这些经济政策看似和房地产市场没有联系,但是直接或间接地影响和调控了北京房地产市场发展。

  3.北京市场调控政策预判

  根据现有国家的政策导向,结合北京的政治经济大势和北京市房地产市场的基本状况,对北京下一步的调控政策进行适当的分析和预判。

2018年仍是北京房地产小年,调控政策预期放松几率不大
2018年仍是北京房地产小年,调控政策预期放松几率不大

  北京房地产市场后期发展的政策导向轮廓基本清晰。党中央深度调控房地产的决心十分明显。虽然2017年12月的美国减税政策会对中国实体经济造成一定影响,但2018年房地产所有短期化的“限购、限价、限贷、限售”以限制为主线的调控政策预期将继续存在,直到北京房地产市场政策调控的长效机制真正建立并运转起来。而长效机制的构建需要长时间的实践和论证,长效机制的正式运转需要更长的时间。综合判断,2018年已出台的调控政策预期放开几率不大。

  北京大力建设房屋租赁市场和共有产权房市场,租购并举住房保障体系成雏形

  根据目前北京市已正式发布的房地产调控政策,基于国家政策导向,北京市将大力建设房屋租赁市场,推动建立“租购并举”住房制度,多层次、多形式解决一系列住房需求问题。2017年8月,北京市推出共有产权住房制度,它兼顾了公平、但仍然突出以保障为主,成为北京房地产市场政策调控不折不扣的长效机制之一。目前看将彻底改变整个北京市场供应结构。以上政策的出台是为推动北京保障房体系建设发展、进一步完善住房制度而做的铺垫性基础工作。预期以后会有更多的相关政策陆续出台。北京房地产将形成“多主体供给+多元化保障+租购并举+去投资属性+去杠杆化”的房地产市场格局(见图3.2),力求房地产行业的稳增长与去杠杆。

全民关注的房地产税越来越近
全民关注的房地产税越来越近

  2017年11月,财政部部长肖捷表示,房产税肯定会出,但还要再等几年。开征房地产税等作为房地产市场的长效机制之一,其建立需要经过立法先行、充分授权、分步推进几个阶段性过程。目前来看,房地产税开征能够缓解政府的“土地财政”问题。从时间节点上判断,应该会在本届政府五年执政周期内出台。房地产税开征涉及面广,将来会明显改变现有房地产市场格局。

    本文首发于微信公众号:中国房地产报。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:陶海玲 HF003)
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