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聚焦城市运营 中国金茂内部上调销售目标

2018-08-31 10:36:56 和讯 

  凭借双轮两翼的核心价值,中国金茂半年业绩交出亮丽答卷。

  8月28日,中国金茂发布2018年中报,录得合约销售金额718亿元,同比增长198%。实现核心净利润约32亿元,同比增长43%。

  中国金茂2018年上半年总计实现营收约219.37亿元,各板块业务全面上扬,物业开发、物业租赁、酒店经营三大板块同比分别实现23%、13%和1%的增长率。三大板块业务中,物业开发板块实现营收195.05亿元,占公司总收入89%。

  中国金茂高层在业绩会现场透露:接下来4个月时间,中国金茂仍将处于强销期,有900亿货值可推。目前公司内部已经将销售业绩冲刺指标上调至全年1200亿,管理层表示有信心而且希望超额完成该目标。

聚焦城市运营 中国金茂内部上调销售目标

  (从左到右分别为投资者关系总监郑秋平先生、执行董事兼首席财务官江南先生、执行董事兼首席执行官李从瑞先生、执行董事兼高级副总裁宋镠毅先生)

  一二级开发联动模式红利

  在全国楼市被限价与限售的政策束缚了手脚的时候,金茂在今年上半年的销售却成绩斐然。

  中国金茂执行董事兼高级副总裁宋鏐毅在业绩会上表示,2018年以来,金茂销售增幅强劲,截止7月底已经完成789亿人民币签约额,本次半年业绩发布前一周已经突破800亿签约。上半年金茂各地的项目平均开盘去化率为88%,其中有一半的项目首开去化率超过95%。

  在谈到楼市调控对市场的影响时,中国金茂管理层表示,总体来看市场价格现在还处在一个上涨空间,中央对楼市的调控仍然不会放松,而调控的目标仍是“稳”字当头,这个“稳”不仅是在价格上面会保持一定的稳定,不会大起大落,同时在量上也会有一定的稳定性。因此,今年整体销售签约额比去年不会有太大的变化,会维持平衡。

  “目前金茂持有的126个项目中,只有6个受到限价影响,且大多是2016年的项目,对公司整体影响并不大。”中国金茂管理层提到,今年剩下的四个月时间,金茂将推出货值956亿,下半年是个强销期,因此金茂内部实际上已经上调了全年销售指标,从年初制订了1000亿上调了1200亿,完成这个目标也很有把握。

  手中有粮,心中不慌。金茂上调业绩目标的底气来源于今年的项目储备。

  从战略布局来看,中国金茂仍坚持优势城市、优势土地策略,重点布局一线及核心二线城市。半年报数据显示,2018年1-7月,中国金茂已经在全国20座热点城市,收购了29个优质项目,计容建面达541万平方米。从1-7月金茂拿地资金投入比例上看,上海、天津、无锡位居前三,成都、西安、佛山、杭州、武汉紧随其后。

  此外,金茂今年上半年新进入济南、西安、徐州、泉州和常州5个城市,共获取17个项目,新增土地储备548万平方米,这也让金茂在今年上半年总土地储备首次超过5000万平方米。而在过去不到2个月时间里,金茂还陆续在武汉、北京、无锡、东莞等城市拿下项目。

聚焦城市运营 中国金茂内部上调销售目标

  (图为长沙梅溪湖国际新城)

  同时,今年金茂也加大了在一级土地市场的投入。根据半年报,今年上半年金茂新签约了包括苏州张家港智慧科学城、宁波奉化宁南新城、广州南沙生命科学城、青岛即墨国际新城、青岛西海岸创新科学城、三亚南繁农业科学城等6个城市运营项目。

  “这个签约量超出我们的预期。”中国金茂管理层表示,中国金茂希望在未来五年后,城市运营项目的土地供应能够占到土地供应总量的60%,通过招拍挂拿地的比重将逐步降下来,到目前为止金茂共有18个项目已经签定和正在做。

  金茂半年报数据显示,上半年金茂城市及物业开发收入为195.05亿元,较上年增长23%,主要是源于南京青龙山及长沙梅溪湖土地一级开发项目交付、物业交付结算带来的增长。金茂首席财务官江南表示,尽管每个城市情况不一样,但一级开发项目毛利率能在50%—70%的范围。而年报显示,上半年城市及物业开发毛利率为38%,较同期上升,可见一级开发对金茂的收益贡献率。

  财务稳健助力高质增长

  值得一提的是,在业务快速发展,土地储备扩容的情况下,中国金茂财务依旧稳健。

  半年报数据显示,截止2018年上半年公司净负债率66%,相比2017年末69%的负债率略有下降,低于大部分同行企业。报告期内,金茂有计息银行贷款及其他借款增加至约800.56亿元,其中一年内到期的债务占比27.87%。

  实际上,从去年开始,房企的融资渠道已经有所收紧。按照中信建投证券提供的数据,今年前6个月,房企开发资金来源同比增长4.6%,其中国内贷款占比同比下降7.9%,以销售回款为主的其他资金项占比同比增长6.1%。

  而得益于中国金茂央企背景及公司优质的实力,中国金茂资金成本控制能力出色。2018年上半年中国金茂共进行三次融资活动:发行12.5亿人民币点心债,3年期,利率5.2%;发行30亿熊猫票据,3年期,利率4.99%;获得80亿港币银团贷款,3年期利率Hibor+145bp,5年期利率Hibor+165bp。半年报显示,中国金茂2018年上半年融资成本为4.98%。

  在资本加持之下,上半年金茂筹资活动现金流入净额约108.9亿元,远远高于经营活动净流入的33.35亿元、投资活动净流出的59.68亿元;现金和现金等价物也因此涨至276.74亿元。

  在“房住不炒”以及收紧的金融政策之下,高杠杆企业面临着资金的压力;而对于像中国金茂这样财务一直比较稳健,资金总体压力不大、且销售也比较好公司,就会迎来发展机会。

  

(责任编辑:岳权利 HN152)

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