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过去30年的历史告诉我们:房贷才是影响房价最关键的因素!

2018-09-12 07:37:20 和讯名家  吾心生

  其实上述三个因素中,土地也从属于金融,因为对地产商来说,其获取土地的关键因素也在于金融,巧妇难为无米之炊,没有钱,说什么都白搭。没有哪个地产商是完全靠自己的钱买地盖房子然后回款的,只有借钱才能加快速度,抢占市场。同理一旦控制住了信贷,一切都可控。

  所以,决定整个楼市的关键先生是央妈,它决定了资金流量和流向。

  最近,贝壳研究院出品的一份报告,梳理了中国房贷市场的历史,我们一起来看,或许更加有助于我们了解房价的逻辑。

  一、房贷调控的历史

从1980年到1997年,买房从不可以贷款到可以贷款,从严查存款再到放松存款审查,从双重担保到放弃双重担保。住房贷款的发展开始进入萌芽期。
  从1980年到1997年,买房从不可以贷款到可以贷款,从严查存款再到放松存款审查,从双重担保到放弃双重担保。住房贷款的发展开始进入萌芽期。

从1998年到2003年,住房贷款开始进入快速成长期。
  从1998年到2003年,住房贷款开始进入快速成长期。

  其一是住房公积金制度开始形成,贷款利率明显低于商业贷款。

  其二是下调商业贷款首付,明确商贷的最长年限是30年,并享受九折利率。

  大规模刺激之后,经济增长开始步入快车道,但是房地产开始有过热迹象。

  2004年,五年期贷款利率开始上调,由5.76%上调至6.12%。

  2005年国八条出台。

  到了2006年,首付开始由20%上浮至30%。

  2007年9月27日,开始调控二套房,首付上浮至40%,利率上浮10%,基准利率再上调至7.83%。

  但是2008年是个转折点,因为众所周知的原因,房地产被放到非常重要的位置。当年明确“保发展必先救房地产、促投资离不开稳定楼市”的基调,此后,房贷利率最低下调至基准利率的7折,首付再降低至20%,公积金贷款利率同步下调0.27个百分点。

  对于名下有房但人均住房面积低于当地平均水平的家庭,购买二套房可参照首套房执行优惠政策。

  此后房地产一路走高,楼市再次面临过热风险。2010年-2013年,房贷再次成为调控房价的工具。

  2010年1月7日,国十一条出台,4月17日再次推出国十条。到了2011年开始强化差别化信贷政策。2013年,国五条出台,房价上涨明显过快的城市须进一步上调首付比例和贷款利率,比如北京地区二套房首付比例上浮至70%。

  2014年以前,房地产调控基本上偏一刀切,大规模调控导致了全国性房地产库存问题。

  2014年至2015年,为解决库存问题,房贷利率一路下调。2015年3/5/6/8/10月,五次下调基准利率。公积金贷款也步下调首付比例和贷款利率。

  不过,楼市的走向出现了偏差,三四线城市去库存效果不明显,相反自2016年初开始,以深圳为起点,一二线城市房价相继上涨。

  2016年-2017年,楼市进入分化阶段,三四线去库存进入督战阶段,而一二线城市,自2016年930,到2017年317,房地产调控密集展开。多地频繁上调房贷利率,上浮首付比例。

从1998年到2017年,房贷的调整共经历了六个阶段,每次都对房价走势产生了直接影响。
  从1998年到2017年,房贷的调整共经历了六个阶段,每次都对房价走势产生了直接影响。

  以北京为例,历次调控,房贷利率都对房价产生了关键作用,相反只有限购限贷不附加房贷利率调整的调控效果却并不明显。

过去30年的历史告诉我们:房贷才是影响房价最关键的因素!
  二、房贷现状

  房贷利率虽然对房价构成直接影响,但房贷利率的涨跌已经受多重因素影响,特别是2015年以来,稳增长,保民生,防风险等等诉求影响了房贷利率的走势。

  这导致房贷利率实际上处于一种摇摆的状态,楼市的预期并未受到明显影响。

从上图可以看出,2011年到2017年,中国房贷收入比快速上升,目前已经超过了美国。其中一二线城市房贷收入比明显高于三四线。
  从上图可以看出,2011年到2017年,中国房贷收入比快速上升,目前已经超过了美国。其中一二线城市房贷收入比明显高于三四线。

在房价上涨的过程中,刚需对房贷的依赖性不断提高,房贷调整受波及最大的也是刚需。
  在房价上涨的过程中,刚需对房贷的依赖性不断提高,房贷调整受波及最大的也是刚需。

  以北京为例,25-35岁的购房人群对房贷的依赖度最高,400万以下的低总价贷款使用最多,贷款成数最高,贷款年限最长。

过去30年的历史告诉我们:房贷才是影响房价最关键的因素!
  三、金融的转变

  金融的开放和利率的自由化持续推进,商业银行仍将偏好向房地产加杠杆。但随着购租并举成为楼市的主基调,房贷金融也有购房金融向租房金融转变。

  但租房金融和购房金融相比,存在一定差异,比如租赁业务收益率更低,前期投入成本高,回报周期更长等等。

  对房地产来说,房贷仍将是影响房地产短期走势的决定性因素,而房贷自身却受到更多外部胤祀的干扰,房贷利率的调整已如履薄冰。从2018年以来的首套房贷利率走势已趋于平稳来看,整体房地产已缺乏大幅波动的空间,但局部城市仍存在结构性波动的空间,比如部分过热的三四线城市,上半年发展迅猛的部分热点二线城市等。

    本文首发于微信公众号:楼市微观察。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:岳权利 HN152)
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