马光远：我辟谣 我没预言2019年房价跌30%！

　　【核心观点】

　　1、最新数据，除了房地产开发投资增速创最近两年的新高，剩下的数据都在大幅度的下滑。

　　2、房地产开发企业到位资金增速，1月份2月份这个数据掉到了2.1%，说明整个资金面对整个行业的悲观程度是比较大的。

　　3、土地市场下滑也比较厉害。

　　4、2019年稳市场、稳预期指的是绝对不能出现房价大跌。

　　5、我特别要辟个谣，网上传说我预言2019年上半年房价将会下跌30%，房价不可能跌30%。

　　6、房子作为最好的投资品的时代已经过去，投资房子可能亏钱，这已经不是一个笑话。

　　7、市场风险在五六线城市，五六线城市的房价是没有希望的。

　　8、二、三线城市的楼市还是有希望的，一线城市因为过去几年涨得太猛了，市场仍然存在着很大的变数。

　　我是 马光远。今天我们关注的话题是：最近的房价。

　　【新闻背景】

　　2019年1-2月份，全国房地产开发投资12090亿元，同比增长11.6%，增速比2018年全年提高2.1个百分点。其中，住宅投资8711亿元，增长18.0%，增速提高4.6个百分点。

　　1-2月份，商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%，2018年全年为增长1.3%。其中，住宅销售面积下降3.2%，办公楼销售面积下降15.7%，商业营业用房销售面积下降13.6%。商品房销售额12803亿元，增长2.8%，增速回落9.4个百分点。

　　1-2月份，房地产开发企业到位资金24497亿元，同比增长2.1%，增速比2018年全年回落4.3个百分点。2月份，房地产开发景气指数为100.57，比2018年12月份回落1.27点。

　　国家统计局最近发布了房地产领域的很多数据，除了投资， 房地产开发投资增速，创最近两年的一个新高之位，剩下的数据都在大幅度的下滑。

　　投资1到2月份的增速11.6%，是这两年以来最高的。所以如果大家看投资增速的话，会以为整个房地产市场仍然像过去那样的火爆。

　　但是如果我们看其他的一些数据，我们看销售，从去年年底到今年1到2月份一个断崖式的下滑。当然我要给大家解释，第一个就是：大家不要看这个断崖式，因为一般情况下每个月的一、二月房地产的数据都是比较低的。

　　因为大家过年，过完年以后，你再决定，再这么大额的买房子的这种举动的话，一般不会在1月2月做出来。当然我们现在看到，1月份2月份一些一线城市的二手房交易市场出现了非常火爆的，当然北京也很火爆，所以大家在说：这是不是小阳春？

　　从全国这个情况来看，整个房地产的销售市场应该说仍然在快速地降温，最高的时候，在2016年、2017年的时候，我们的销售额也好，销售面积的增速都在40%左右，这个负增长是本轮房地产周期43个月以来第一次，所以这个数据本身告诉大家什么，整个市场相对而言还是比较冷的。

　　房地产开发投资的资金增速如果低于5%的话，这意味着整个市场的情绪比较低迷，大家对房地产这个行业不看好。不看好，5%。但是我们现在看的话，1月份2月份这个数据掉到了2.1%，说明整个资金面对整个行业的悲观程度是比较大的，资金到位的增速只有2.1%，这中间对很多开发商来讲，2019年怎么找钱？恐怕是比较困难的。

　　当然还有土地市场，整个土地市场来讲的话，下滑的也比较厉害。

　　2018年中国总共卖地6万多亿，我觉得可能是创下了中国房地产年卖地收入的一个最高峰，应该可以这么讲，前无古人后无来者。我在去年给大家强调的难，我说你们别看整个卖地卖得很好，有些地方大家仍然在抢房子等等，但是整个市场是很难的。

　　今年我给大家强调的是什么？是大家一定要注意变。

　　这个变不仅仅是讲给开发商的，也不仅仅讲给中国的老百姓(603883)。当然从整个政策面去讲，2019年大家如果去看房地产政策的时候，绝对不会跟过去三年一样，整个都是风声鹤唳，每年出台几百以上的调控政策去调控，也就是政策层面既不会调控也不会刺激。为什么？因为整个市场变了。

　　大家去看一些官方的表述。你比如说政府工作报告里边，谈到今年的房地产市场，过去两年一直强调的房子是用来住的，不是用来炒的，这种说法没了，当然总理也解释了，相关部门也解释了，说我们不强调不代表说我们不坚持这个，但是不强调这个说明什么？说明整个市场的气氛已经跟过去不一样了，炒的情况在变少。

　　最近高层到住建部等部门去考察，特别提到今年市场的一个稳。

　　过去两年我们讲房地产市场的稳定是不让这个市场继续暴涨，涨的太快，这是要稳住。2019年稳市场、稳预期指的是什么？指的是绝对不能出现大跌。

　　我在这个地方，我特别要辟个谣。因为在去年下半年到现在为止，我看网上一直在传说我对2019年房地产市场的一个判断，说我预言2019年上半年整个市场将会下跌30%。

　　第一个，我告诉大家，我从来不做这种预测，因为中国房地产市场是很复杂的，神仙都不知道它会涨多少？或者说它会跌多少？

　　第二个，中国房地产市场非常复杂，就各个地方，比如说北京、上海、深圳、广州同为一线城市，他们在今年的整个市场的表现完全是不一样的，所以分化非常明显，在这种情况你怎么可能说跌？

　　第三个，不可能出现跌30%。因为在中国房价最低迷的情况下，我们统计出来的数字也是跌个几个点。我们现在讲房价稳住了，就说环比上涨了零点零几或者下跌了零点零几，大家会很高兴，有一个月深圳的房价下降了一块5毛钱，大家都很高兴，怎么可能出现跌30%？

　　【新闻背景】

　　3月15日，国家统计局发布了2019年2月70个大中城市商品房价格指数。数据显示，一、三线城市房价环比均实现微涨；二线城市的新房和二手房价格环比一升一降，总体平稳。

　　市场整体降温趋缓，与楼市调控有所放松相关。尤其近期多地房贷利率持续下调，部分城市的楼市现回暖迹象。3月刚刚过半，深圳已两度下调房贷利率。

　　2019年2月，就新房价格而言，4个一线城市环比微涨0.3%，31个二线城市环比微涨0.7%，35个三线城市环比微涨0.4%；与去年同期相比，70城新房价格均实现上涨。其中，广州新房价格环比、同比分别上涨1.1%、11.3%，领跑一线城市。

　　2019年2月，4个一线城市二手房价格环比仅涨0.1%，31个二线城市环比下降0.2%，35个三线城市环比微涨0.2%。其中，北京和深圳反弹较大，环比上涨0.2%和0.5%，上海和广州分别微降0.1%和0.2%。

　　中国的房地产市场是什么？

　　第一，中国80%的老百姓的钱都在房地产市场里面，这个市场一旦出问题，地动山摇，这是谁都难以交代的一个问题，所以稳定市场是关键。第二点，房地产跟经济的关系。很多情况下如果房地产市场不稳的话，中国经济也会出问题。

　　所以我认为这两个层面其实告诉大家什么？就是我们的房地产到了2019年，在大家预期不好的情况下，我们的政策层面一定会告诉大家，我们会稳住这个市场，而且我们必须告诉大家，我们有信心稳住这个市场。所以2019年我们会看到房地产市场在一个悄然的变局下边，在看到很多数字跟过去不一样的情况下，我们的政策其实是出现了逆转。

　　过去是调控，而且是严厉调控，我们看到很多情况下出政策的时候，公安部都参与在里边。但是现在这个情况不一样，大家整体的预期发生了变化，所以我觉得今年从政策层面来讲，防风险是对的，就是防止房地产市场不要出现问题，这是对的。

　　第二点就是对中国老百姓来讲，在这个时候，我觉得买房子是一个非常慎重的选择，那千万不要去抢着买，过去那种抢的情况已经不存在了。在过去市场比较火爆的情况大家砍价，卖房的跟买房子砍价，砍了一晚上又涨了，对吧？最后以更高的价格成交了，这种情况不会存在。

　　第三个，我想告诉一些人，就千万不要做梦说房价会出现大跌，这是不允许的。即使市场有这种需要，我们的政策层面绝对不允许中国房价出现明显下跌。因为从全局来讲，从各个层面来讲，房地产市场的稳定，有关中国经济的安危，所以我觉得大家应该理性，大家以后会看到房价涨涨跌跌是正常的。

　　比如说北京，有些老觉得北京房价永远会上涨，我告诉大家没有永远上涨的市场。现在北京整个二手房的房价虽然相对于2017年年底高点，其实有10%到15%的下跌了，有很多地方砍价是可以的，你去捡漏也是可以的。

　　所以这个市场我讲变了，我们的逻辑、我们的思维都要转变，房子作为最好的投资品的时代已经过去，投资房子可能亏钱，这已经不是一个笑话，可能会出现。

　　现在的整个市场也有些风险，当然这个风险究竟在哪里？

　　我觉得第一个，像五六线城市这些城市来讲，这些城市的房价一定不能大涨。但是我们现在很多开发商都把这些地方的房价，利用政策的一个窗口，把一个地方的房价炒起来。最近我看到碧桂园的杨国强还在讲说：我看好五六线城市，他为什么看好？因为碧桂园拿了很多地，就是五、六线，它不看好怎么办？对吧？他必须看好。

　　但是我想告诉大家，五六线城市的房价是没有希望的。

　　为什么？房子比人还多，还翻了一番，这样的情况只有在中国才出现过。一旦房价下跌的话，这些地方的房子真的就会变成名副其实的不动产，卖不掉了，没人要了，多少钱也卖不出去。所以我觉得小城市的房子不能投资，这是我们一贯讲的一个原则，不管它怎么涨，我认为都是不正常的。

　　希望在哪里？

　　我觉得中国的很多二、三线，总体来讲因为中国未来城市的发展的重心其实是二、三线城市，把二、三线城市发展起来以后，最后构建大的城市群，这是我们城镇化的正确的道路。

　　二、三线城市以后也会成为人口流入的地区，从现在整个二、三线城市的房价来讲，绝大多数的二、三线城市的房价还是相对比较合理的，我不认为像很多人爆炒的那样，就是有多高多高。老百姓对房价的认识一定要客观，一定不要一厢情愿去老想很便宜地买套房子，不可能。

　　我认为二、三线整个市场还是有希望的。当然我们的一线城市、一些热点城市，因为过去几年涨得太猛了，整个市场仍然存在着很大的变数。所以现在来讲的话，2019年我觉得对老百姓来讲的话，不是说我劝你们千万不要买房子，我只是讲，如果作为投资来考虑的话，一定要慎重，不需要任何智商买房子的时代结束了，哪怕在北京，哪怕在北京，你买一个房子可能会亏！这种情况已经在出现。

　　第二点，如果说看到比较合适的，比如说在一些二、三线城市，你要买一个住的什么的话，千万不要老认为房价太高，我觉得该出手还得出手。

　　第三个，大家做投资的时候，不要去五、六线，这是我坚决的说，你去五六线投资的话是非常可怕的。

　　如果是现在大家去看中国房价的一些统计的话，你会发现涨得最快的那些城市是非常有意思的，比如说云南大理那个城市，你发现房价涨幅居然在前面，为什么？它很有特色。哪个城市未来的发展有前景，整个房地产的真实需求存在，这个地方仍然是有希望。

　　（来源：一股清泉文化传媒）

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