我已授权

注册

产品力典型户型——二胎户型,四房大“室”所趋

2019-12-04 19:28:36 和讯名家 

  导读

  当下,我国住宅市场需求变化明显,二孩家庭、三代同堂及90/95后等不同家庭结构和消费生活习惯的购房人群涌现市场,改善需求不断释放。房地产市场对室内居住舒适性和功能性关注达到前所未有的高度,住宅产品开始回归居住本质。

  房企靠着几个“万能户型”打包走天下、抢占市场的日子一去不复返。重视并深度挖掘客户需求,研发设计并创新多样化住宅户型既是逆流而上,也是顺势而为。越来越多开发商推出二胎户型、三代同堂户型、全生命周期及90/95后等创新、多元化户型住宅产品,满足不同客群、不同生活阶段的居住需求。

  ◎ 撰文/ 朱一鸣、李玥瑶

  伴随着二胎全面放开政策的施行,许多家庭构架由原来“2+1”变成“2+2”。这种家庭成员增加对居家空间刚需向格局改善的转化,使大“室”所趋的四房户型,渐成当下二胎家庭的标配。目前在二手房市场上,适合二胎家庭的户型很少,一般面积大、总价高,但功能性一般。而在一手新房市场,也仅最近几年开始,房企才开始研发适合二胎家庭的户型。

  01二胎户型特征

  根据克而瑞研究中心产品力调研样本调查统计,四房户型约占50%。置换人群已成购房主力,中等面积段的改善型产品正在成为市场主流。

  另有数据统计,四房户型主要分布在杭州、重庆、成都、郑州等一线及二线城市市中心、次中心和近郊,主流面积在120—200㎡不等,以大平层、高层、洋房、合院、叠墅等业态为主。

  二胎时代来临,在给予每个孩子良好成长环境的同时,还要考虑到现在夫妻双方工作都很忙,孩子小的时候,需要父母来小住带孩子,曾经是家庭自主最佳户型三房已呈昨日黄花,无法提供每位家庭成员独立居住空间,四房则渐成刚需主流和市场宠儿。我们假设两个孩子相差3-5岁,根据二孩成长轨迹,将户型结构布局大致分为以下几种情况:

  出生阶段。根据中国目前大部分养育情况,保姆或长辈会在孩子年幼阶段来帮忙。家庭房间分配:父母主卧、大娃次卧、长辈或保姆客卧、功能房(书房、储藏、娱乐、影音等)。小娃此时需全天候守护,与大人分床,暂不需要房间。

  学龄前阶段。两个孩子精力旺盛,对任何事情感到好奇。家庭房间分配:父母主卧、大娃小娃次卧、长辈偶尔来小住的客卧、功能房。

  学龄阶段。大娃开始上学,小娃还在幼托班,生活作息略有不同,家里腾出一间书房,方便大娃学习或者补课。此时家庭房间分配:父母主卧、大娃小娃次卧、功能房作为书房,客卧留给长辈。

  青少年-成人阶段。大娃小娃彼此需要独立的成长空间,此时家庭房间分配势必成为:父母主卧,大娃小娃各住一房,功能房根据需要做调整。

  在孩子出生阶段-学龄阶段,120㎡左右紧凑四房可以满足居住基本需求,当孩子即将成年,既要保证四房的尺度感,又要平衡好公共和私人空间, 144㎡以上舒适四房的需求就会日益倍增。产品更迭的背后,往往是时代的变迁,使人们对居住生活需求的认知理念发生深刻变化,亦即同面积产品段的更广受众客群的准确定位,将成为房企展现核心、标杆优势地位的重要方面。由生育政策调整而带来的市场价值定位,在于适时适地对产品做出调整。针对于二孩家庭需求,新时代产品将是考验房企在瞬息万变的市场变化中,更全面、更精准地实现产品创新驱动力重要课题。

  目前市场上二胎户型有如下几个创新之处:

  ①  功能间增加:“2+2”、“3+1”,以更多功能和场景来提升生活品质。

  ②  两个次卧朝向一致,且空间尺度舒适。

  ③  面积户型增加了儿童活动空间。

  02案例分析

  案例①

  蓝光成都长岛国际-116㎡四房两厅两卫

  这套面积小于120㎡,属紧凑四房,但功能分区明确,得房率达87%,并放大了三项元素:

  一是独立入户的私密感。规划了独立前室和玄关,无论是雨季湿漉漉的雨具、雨鞋还是孩子的脚踏车、滑板车、手推车,都可以放置在独立前室,一身轻松地入户。这样的入户形式,有了屏障和过渡,大大增加空间感、仪式感和归属感。

  二是客厅空间的尺度感。餐客厨一体的横厅模式使得整个入户空间宽敞明亮,无浪费空间。家人在U型厨房做饭时还可以注意到孩子在客厅的一举一动。

  三是3+1功能间的实用性。三间卧室+一间功能房的配置。面宽3.5米的主卧套房,集独立衣帽间和卫生间于一体,体现主人居住独立性和舒适感。北向两间面宽约3米的次卧,紧邻主卧,方便照顾孩子。一般而言,大娃小娃一人一间,不争不抢公平合理。如果二娃形影不离,两间次卧也可以打通。功能间面宽2.9米,空间尺度也不显局促。孩子年幼时,可以布置成游戏房,孩子进入学龄期,可以作为书房,大娃小娃一起学,互帮互助。倘若偶有长辈前来照顾孩子,功能房还可作为客卧使用。此外,该户型阳台凸出部分可改造为阳光房,想象着两个孩子在阳光沐浴下一起游戏、学习、玩耍的画面也甚是美好。

  图:蓝光成都长岛国际-116㎡四房两厅两卫

  案例②

  杭州滨江上品-137 ㎡2+2房两厅三卫

  这套位于杭州市中心的户型亮点如下:140㎡以内做到了双套房三卫,满足首改或首次置业二胎家庭需求;大气方正玄关,藏风聚气;客厅与主卧共享大尺度南向景观阳台;经典四叶草户型,四房各占一角,互不干扰。

  对于二孩家庭而言,餐客厅的尺度舒适,促进一家人其乐融融地交流情感。而次主卧套房可提供给月嫂和小娃,方便照顾衣来伸手饭来张口时期的孩子,作为大娃,独自享有拥有独立卧室和带阳台工作室,工作室可作为模型陈列室、乐高天地、乐器室、绘画室等。等小娃长大些,大娃和小娃可以共住次卧套房,北向两间房间再适时改为书房、客卧、衣帽间等,这种注重空间灵活性和实用性的户型是二孩家庭首选。

  图:杭州滨江上品-137㎡2+2房两厅三卫

  案例③

  华宇御璟湖山-144㎡四房VS荣盛华府145㎡四房

  以重庆华宇御璟湖山和荣盛华府两套140㎡面积段四房两厅两卫的产品为例,这两套户型有异曲同工之处,除了面积相仿,大四房设计,主卧套房,双卫配置,入户玄关,横厅模式,餐客一体,多飘窗,无浪费空间之外,最明显特征是户型总面宽都达到了14米左右,3.2米以上的卧室空间尺度感舒适,都拥有9米以上宽的极奢景阳台。对于高层住户而言,这相当于是一个空中院子,整体采光和视野更为出彩,足不出户就能享受美景,更能形成亲子活动空间。更重要一点,两个次卧朝向一致的房型结构对于二孩家庭分配房间显得更为公平合理。

  图:华宇御璟湖山144㎡四房(左)VS荣盛华府145㎡四房(右)

  很多户型为了达到房间数量,导致公共空间被无限压缩。现在,家庭核心区和多功能空间概念流行,更强调家人之间的互动,因此在户型中预留开敞的多动能空间。例如荣盛华府主卧边上的功能房,可分可合,作为书房还是游戏区亦或是客房,随时灵活可变。

  03小结

  房改20多年来,中国人居生活发生了剧变。市场这只无形的手,调控着自稀缺改善的刚需到符合家庭结构、生活习惯、人居品质、专属定制等不断提升的复合型需求,同时也在不断作用于消费者,成为引导消费选择的重要因素。针对二胎户型,开发商既要满足匹配家庭结构的功能性需求,又要符合居住改善型需求,同时还要控制好总价,这对产品设计提出三位一体的挑战。我们由此判断,房企的竞争格局开始从数量竞争向品质与综合要素的竞争转移。

  许多标杆房企由此设立产品年,在长期深谙人居变化格局的同时又与时俱进,回归产品初心,提升住宅质量,提高生活品质,筑造属于自己独特产品力的核心优势,使这种综合要素的竞争力成为引领中国住宅未来发展方向助推器。

本文首发于微信公众号:克而瑞地产研究。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:李显杰 )
看全文
写评论已有条评论跟帖用户自律公约
提 交还可输入500

最新评论

查看剩下100条评论

推荐阅读

    和讯热销金融证券产品

    【免责声明】本文仅代表作者本人观点,与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立,不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考,并请自行承担全部责任。