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假如国家准备卖一条高速公路,你买不买?

2020-05-18 07:14:40 和讯名家 

  文 / 巴九灵(微信公众号:吴晓波频道)

  上下班途中看到楼盘广告时,不知道你会不会这样想:现在拿不出买一套的钱,要是能和朋友一起出钱,众筹买房就好了。

  “合作买房”的想法并不新奇,早在2003年就有人尝试,可最终失败了。

  其中有众筹者协调难的原因,也有政策方面的原因——“合作买房”算不算“非法集资”,谁的心里都没有底。

  深圳叫停房产众筹的媒体报道

  如今,事情或许开始有了一些变化。

  4月底,中国证监会、国家发改委联合发布通知,要求推动基础设施领域不动产投资信托基金(简称REITs)的发展。

  这就是大家众筹买房的关键所在,现在国家打算在基建领域做个试点,以后成熟之后或许就能推广至住房领域。

  REITs具体是什么?听小巴说个故事你就知道了。

  从前,有个山姆村,山姆村的房子很赚钱,村民们很眼红房地产带来的收益,可多数人一年的收入只能买个卫生间,单个人去买肯定是买不起的。

  于是村民甲、乙、丙三个人商量着把钱凑一起交给地产经验丰富的老川普,让他开公司去买房,买来的房子用来出租,赚到的钱大家分。

  这样做的好处是:一来,凑钱买,就让更多人有机会买房;二来,许多村民不懂买房,什么容积率啦、公摊面积啦都听不懂,买房的过户、装修也很麻烦,干脆找懂行的老川普操作,付他一笔管理费,自己定期收租子,省时省力。

  后来,这样做的村民越来越多,山姆村的村长见大家热情很高,于是发布规定,老川普成立的公司赚的钱不用交税,村民收到分红各自交税就好。

  原先公司要交一次税,村民收到分红还要交一次税,现在只要交一次税就好,村长发的这个大红包很得人心。

  减税令一下,村民们纷纷“众筹买房”。老川普也趁热打铁,推出了各种不同的产品,有买办公楼的,有买购物中心的,有买工厂厂房的,有买酒店的,有买医院的,甚至还有买监狱的,买铁路公路、通讯信号塔、数据中心等基础设施的,可谓是应有尽有。

  可能有些读者会问,这东西对村民和公司有好处没错,可村子损失了税收,村长图什么呢?

  这是因为地产业存在周期,假如村子的经济不景气,房子可能烂尾。这个方法能集合村民的闲散资金托底,搞活市场。

  后来,不只是山姆村,东洋村、淡马锡村在地产业下行时都甩出了这剂良方。

  而巴家村也蠢蠢欲动。

  和其他村比起来,巴家村的特色主要在于基础设施建设,假如有村民生病了,10天就能造出一座医院。

  在过去这些年,巴家村通水通电通网、修机场、挖港口,让巴家村村民过上了现代化生活,但巴家村村委会也因此负债累累。但即便这样,巴家村还有许多地方收不到5G信号、许多村民没坐过飞机,该建的基础设施还是要继续投资建设。

  于是,巴家村的村干部们开了个会,决定参考隔壁村的经验,把建好的高速公路卖给村民收获一笔开发资金。

  假如操作得当,巴家村能在不增加村委会负债率的基础上继续建设美好家园(博客,微博),而巴家村的村民也能多一项投资产品,可谓皆大欢喜。

  这就是REITs的故事。

  回到现实,自1960年美国政府制定《房地产投资信托法案》,允许REITs公开募集资金用于投资房地产项目以来,经过半个多世纪的发展,REITs如今已经是一个很成熟的产品。

  不仅是普通人,许多美国公司也在参与投资,比如沃尔玛和万豪酒店都有成立REITs,自买自租,省了不少税。

  据国泰君安证券统计,截至2020年3月,在美国交易所上市的REITs产品合计189只,总市值达9755亿美元(受疫情影响下跌后的结果,2019年末规模为1.24万亿美元)。

  放大到全球范围来看,REITs的总市值达到1.51万亿美元。

  过去40年,REITs给投资者带来了丰厚的回报。从1978年至2020年,美国威尔希尔房地产信托投资市场总指数年化回报率达11.1%,高于股票、债券和黄金的收益率。

  *威尔希尔房地产信托投资市场总指数相当于REITs界的上证指数,可以用于观察REITs的总体表现。

  过去10年,REITs的年化收益率达到11.93%,比起纳斯达克指数15.67%的收益率、标普500指数12.65%的收益率固然略有逊色,但依然超过黄金3.3%的回报。

  当然,REITs也不是没有风险。正如打牌时要看清手里的牌,投资REITs时也要明白底层资产是什么——你的收益好坏最终取决于每个租客能不能按时交租。

  例如,监狱、医院类REITs的租金一收就能收几十年,相对稳定;工业类REITs受宏观经济影响有一定周期性;近些年数据中心类REITs受益于信息化浪潮发展非常迅速,而零售业REITs则受到电商的打击。

  美国不同投资领域和物业类型的REITs回报率

  那么中国即将推出的基建类REITs情况如何呢?

  按照通知,首批基建类REITs的特点是:

  1.优先六大行业。仓储物流、收费公路、水电气热、城镇污水垃圾处理、固废危废处理、信息网络。

  2.优先六大区域。京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲。

  中国一年产生630亿个快递包裹、往年双十一常常爆仓,仓库和高速公路是妥妥的优质资产。其他行业也是与民生相关的行业,别的行业关门这些行业也不会关门。再加上这些资产都是位于人口聚集的区域,投资之后不愁不赚钱。

  当然,买的价格要便宜。而且基建类REITs同样要关注底层资产的风险,比如高速公路在疫情期间不收费,你买的REITs收益率也会下降。

  小巴总结一下:任何一个创新产品的出现,都是因为人们的需求没有得到满足,脑洞大开的结果。

  正如股票基金的出现是因为普通人直接投资股票不方便——买100股茅台(600519)的股票至少要花13万元,于是有了白酒基金;买BAT的股票需要开港、美股账户并将人民币换成美元、港元,于是有了互联网基金。REITs也不例外。

  既满足实体经济的需求,又惠及更多的人群,这正是金融创新的意义所在。

  本篇作者 | 拾月 |当值编辑 | 杨帅

  责任编辑 |何梦飞 | 主编 |郑媛眉

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本文首发于微信公众号:吴晓波频道。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:董云龙 )
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