【实探】“拆迁致富梦”都实现了吗?深圳中心的那些“拆迁概念”小区如今是这样的

2020-07-24 12:34:46 和讯名家 

  “拆迁致富梦”暂时是黄了,可房价涨得一点也不含糊,这笔投资一点也不亏。

  深圳,众所周知,地少人多,净地出让的土地一直数量不多,是一个必须从存量地中“抠出”未来发展土地的城市,改造老旧小区是深圳土地供应的重要渠道。目前,深圳老旧小区的改造模式主要有两种,一个是旧改、一个是棚改。

  这些老旧小区一旦传出“旧改”、“棚改”概念,很多人不管信息真假,仿佛发现了致富机会,不想错过。听信地产中介和卖房业主鼓吹,盲目买入,静等拆迁以旧换新、资产翻倍。然而,大多老旧小区旧改拉锯战多年无果。

  政策方面的原因是高签约率,而导致签约率始终难达标的原因很多:贪婪之下钉子户挡道,不乏老住户和高价买入后搏拆迁的业主;老旧小区很多房子常年无人居住或出租,根本找不到业主本人,有些确权证据已不复存在或者产权无法确认;还有就是公司“绿本”福利房遗留下来的产权问题始终没有解决……成功进入旧改的少之又少,个别项目是政府介入后才出现转机,多数依旧处在僵持中。

  记者走访发现,这些大大小小曾经说要旧改、棚改的小区,大多占地面积大,且地处各区较为繁华的中心地段。尽管交通便利、配套完善、生活气息浓郁,然而,因为大多都是上世纪的统建楼,设计落伍陈旧,没电梯甚至不通天然气。楼体经过二三十年的日晒雨淋,大多破败残旧,污渍随处可见,难以清洗。这类小区基本没有地下停车场,小区内仅有的户外空地,见缝插针停着私家车、电动车、自行车,行人过道堵塞严重。

  居住环境日益衰败,旧改、棚改暂无下文,但生活总归要继续。近日,记者实地探访了深圳南山区几个曾有旧改、棚改意向的老旧小区,虽然各小区现况大同小异,但生活品质差异悬殊。管理水平不同,社区状态不一,有老小区经过严格统一的管理,焕发新鲜活力;有小区如同一盘散沙,活成城市顽疾……

  难以想象的城市背后

  同样是一个粤海街道,这个地处深圳南山南油地段非常核心的片区,拥有上百家上市公司、总市值达数万亿的豪华街道办里,有个非常破旧的南油生活A、B区。仅南油B区就有75栋楼,3900多套的小区规模。在2017年棚改《征求意见稿》出来前,南油A区纳入了综合整治,直到现在,南油B区和附近的龙城花园还在征集旧改/棚改意愿中,但意愿征集进程缓慢。

  如今的南油生活区似乎被时代遗忘,与周边的繁华相比,其破败不堪和脏乱差程度,让人难以置信:街道路面破损不堪,脏水横流,街角垃圾成堆,街边杂草丛生,废旧家具随意丢弃,墙上到处贴满租房小广告,商铺货物占满人行道,单车和汽车随意停放堵塞交通,空中各种电线交织如网……,满街全是大排档和烧烤摊,各种脏水各种味道和各种吆喝声交集在一起,比城中村的环境还要恶劣。

  再走进一栋栋陈旧的住宅楼,墙体、楼道难逃“花猫脸”,各种广告基本不分地点、墙上、电线杆、管道上随处乱贴。不仅贴满过道的低处区域,就连楼梯上一般人难以够着的高处也被贴上了很多,极难清理。

  南油生活区,繁华都市中心,很难想象有这样一片脏乱差的地方,楼体污渍遍布,垃圾成堆。

  南油生活区,车辆见缝插针,随意停放,行人道路堵塞严重。

  南油生活区,老旧小区绿树成荫,但道路占用、杂物乱放随处可见。

  南油生活区,楼道里,小区外,各类小广告随意张贴,严重影响清洁。

  南油生活区,大白天里,楼道昏暗,杂物乱摆,墙面脏乱。

  据了解,南油B区自上世纪90年代末期以来,原业主多数另外置业搬往别处居住,房子大量出租,外来人口流动大。租客繁多,大部分是在周边上班,还有很多刚来深圳工作的年轻人。此外,还有部分租客从事商贩职业,非法占道经营、违规开餐馆加工快餐。因为管理不严,部分租客在租房外堆放着大量生活用品、废品、停放着些许自行车、三轮车。

  租客A先生在这里生活了三年多。他告诉记者,尽管南油生活小区脏乱差,物业管理混乱,但老小区绿化很好,楼层不高,容积率低。小区内有公园,小区外四通八达,百米之外就是地铁口 ,购物中心、超市等等生活配套齐全。关键是,因为小区陈旧破败,所以租金便宜,较同地段的新小区低三分之一左右,适合他这样刚来深圳打拼的年轻人。“以后结婚生子,还是会离开这里的吧。硬件环境虽然好,但软件服务太落后了。物业管理基本形同虚设,如果这块能够提高,相信喜欢这里的人更多。”A先生说。

  租客B小姐刚搬来南油生活B区,她告诉记者:“实习单位是疫情前就联系好的,最近才来深圳工作,工作在附近的科技园。此前在南山区找房子,找了很多片区,三四平方米的单身公寓租金基本都是五六千,高档公寓更不用想,同面积的月租甚至近万。对于一个社会新人来说,房租压力太大。中介推荐这里,同地段同面积的户型,租金便宜了三分之一,让我看到了希望。看之前,中介给我打了预防针,说环境没有想象中那么好。尽管心里有预期,来看房的时候,我还是吓一跳。大白天里,楼道里是漆黑的,光线很差,堆满了杂物。好在房间是新的,业主刚装修过。看在租金实惠的条件上,我还是租了下来。住进来的第一个晚上,出门扔垃圾发现,楼道的灯都是坏的,借着手机的光才摸到楼道一端的楼梯边。跟管理处交涉几次,无人管理。”B小姐很无奈:“住了半个月,习惯了倒还好,生活是真方便,老小区的性价比还是很高的。”

  旧貌换新颜,老外扎堆

  同样在南山区中心地带,离南油生活区不远的四海小区也曾传闻要旧改,中介至今打着“待拆迁概念”。有业主表示:“之前有开发商来找我们协商签约棚改,但我们都没有答应,我们这里是早就要旧改的。业主们对于旧改抱的期望很大。”

  据了解,四海小区是招商蛇口(001979,股吧)旗下属于70年产权的租赁住房,建于1983年-1985年,共42栋,占地面积约为7万平方米,其出租率为94%,续租率能达到80%以上。四海小区目前总共1200多户,但只有130户是卖给个人的。其它90%的物业都是原工业区的宿舍大楼,由招商蛇口自持。

  显然,相对于南油生活区,四海小区的产权要简单得多。正因为如此,和南油生活A、B区随意进出,无人管理不同,这里划分的每个小片区都有门卫严格把守,进出森严,各小区都有统一物业管理,连租赁出售房产,都由招商蛇口自己的客服中心打理。小区虽然老旧残破,但干净卫生,绿树成荫,环境幽静。

  四海小区的房子租赁出售,由自己的客服中心统一管理。

  经过体温检查,记者走进四海小区,整个小区面积并不小,但很安静,几乎看不到行人,车辆见缝插针但整齐地停在路边,自行车、电瓶车有专门的停车棚,还有提示“严禁乱停乱放”的标语。数十栋住宅楼整齐划一,几无“牛皮癣”般的广告张贴。从阳台上整齐晾晒的衣服来看,大多是同款的制服,表明这里多以公司、工厂员工宿舍为主。透过一楼窗户,一间30多平米的公寓里摆放着三四个高低床,租住的单身年轻人居多。据社区公寓客服中心工作人员告知,这里的租金便宜,30平左右的单身公寓2500-3000左右,周边新房同样面积的公寓租金大约5500以上。

  四海小区,由于有专门物业统一管理,尽管小区老旧,但环境舒适,车辆停放整洁有序。

  四海小区内,自行车停放、电瓶车充电,都有专门的地方,旁边还有“禁止乱停乱放”的标语。

  四海小区内,从晾晒的衣服看,大多是统一的制服,这里大多是公司或工厂的员工宿舍。

  四海社区里,户型丰富,多是30年以上楼龄的统建楼。

  和四海小区一路之隔的是招商蛇口的壹间公寓·槟榔园,这是招商蛇口打造的第一个精品公寓项目。据悉,公寓前身为蛇口工业区职工宿舍,自1987年建成至2009年,一直作为蛇口工业区入驻公司的广大蓝领配套宿舍。随着产业转型和城市升级,居住需求的变化,招商蛇口经过重新设计、改造、组织施工,将这个老旧小区改造成大体量集中式精装租赁公寓。

  记者在园区内走动,绿道阴凉,几十年树龄的老榕树彰显着这里的历史,老小区换新颜,旧房经过改造,变身为白墙大玻璃的现代小区房,公共区配设多主题共享空间——健身区、阅读区、休闲区、会客区。据小区内工作人员介绍,这里的租金比对面四海小区要高,单身公寓租金为5500-6000左右,很多老外喜欢这里,租客一半以上都是外籍人。但几无空房,出来一套很快就出租了,很受年轻白领们欢迎。

  同样是有着数十年历史的老旧小区,改造后的“壹间公寓”颇受老外喜欢,年轻人扎堆。

  拆迁虽无望,但房产仍升值

  新房越来越贵,同样的地段,新旧小区房价差异很明显。由于老旧小区房子的房龄老,比较破旧,且剩余的土地使用权年限较短,这类小区的房价普遍都比周边的新房低很多,甚至比周围的较新的二手房房价也低很多。

  除了楼龄老,老旧小区物业缺失、绿化随性、没有电梯……尽管一身“硬伤”,但老旧小区的房子一般都处于城市的核心位置。不但交通便利、出行方便,小区房子的公摊面积小、楼层低,且在未来房子拆迁时,业主将获得一定数量的房产和金钱,房产涨值空间大。因此,价格低、生活方便的老旧小区还是成为了不少刚需客的首选。

  记者从中原地产二手房网信息查询到,虽然比周边较新的小区雅仕荔景苑11万均价低,但南油生活区的房价随着今年深圳这波二手房的行情,涨幅非常可观,均价已达八九万左右。

  业主C女士告诉记者:“2015年,我通过中介在南油生活A区买了一套30平米的单身公寓。当时,周边房价大约四五万,这里的单价才2万出头,总价也就60多万。房子是破了点,但带租约买下来,租金基本能够抵月供。虽然是因中介说的拆迁概念而动心买房,至今旧改、棚改无下文,但这些年,水涨船高,这套房的价格已由当年的2万涨到了现在的8万,5年时间,翻了四倍。尤其是这半年,听说深圳二手房价格暴涨,我问了下中介,一问吓一跳,我们这个老旧小的房子也跟着涨了一万多。经常有中介问我要不要卖,目前,我是不考虑的。”

  中原地产二手房网上查阅到的南油生活区的房价走势,相对于周边新房,尽管该小区房价偏低,但涨幅不弱。

  同样,有30年楼龄的四海小区房价也是如此,相比周边花园城12万的单价,那里的房单价虽然只有9万多,但数年翻几倍,且业主惜售,这几年,放出的房源极少。从中原地产二手房网信息查询,目前,四海小区仅一套挂牌出售,单价9万多。

  中原地产二手房网上显示,四海小区,待拆迁物业,均价9万多,几无挂牌销售。

  老旧小区改造不能仅看旧改

  老旧小区从建成到现在大多数已经有20年或是更长的时间以上,随着社会经济发展和人们生活水平提高,这些老旧小区的问题也开始日益凸显出来。改善生活环境,提高生活质量,老旧小区改造的确应该提上日程。

  事实上,老旧小区改造,不但有效改善了老旧小区居民的居住条件,而且在扩大投资、拉动就业、促进消费、推动经济发展、改善城市外部形象和精神面貌等方面都发挥了重要作用。而老旧小区的改造,并非一定要大拆大建,“小修小补”同样很有成效,对小区础设施升级改造,如增加停车位、无障碍设施、安装电梯等“历史”问题。

  从上述记者走访的几家老旧小区来看,同样是陈旧的社区环境,改造与否、管理品质,直接影响着小区的生活水平。因管理差异,相隔不远的南油生活区与四海小区的居住感受就存在着天壤之别。即便在同一个小区,甚至同一栋楼里,生活感受都明显不同。

  记者走进南油生活B区一栋老旧楼里看到,这6层的住宅楼里,4楼一整层明显经过统一装修包装和管理规划,虽然楼外破败不堪,但楼内干净舒爽,一片新式公寓面貌。据管理处说,这一层被一家公司收购运营,打造成长租公寓统一打理。在专业公司的打理下,这一层不仅墙面、地板、门窗重新改造,且日常维护持续严谨。而同一栋楼里的其他楼层,依旧不改老旧小区的昏暗、杂乱的脏乱差模样,仿若两重天。同样,紧贴着这栋住宅楼旁边,两栋橙色翻新的公寓楼特别抢眼,独立的大门、加装的电梯、干净卫生的小院,改造后的焕然一新,旧楼换新房。

  同一栋楼里,经专业公司改造后,旧貌换新颜,时尚靓丽很多,卫生环境好了不少。

  同一栋楼,没有改造的楼层,昏暗残旧。

  旧貌换新颜,老旧楼加装了电梯,刷新了楼体,居住环境明显改观,租金上涨。

  当然,改造前后的住宅、户型租金明显上涨。据悉,同栋楼同户型的单身小公寓,四楼统一管理的精品公寓比其他未改造楼层月租高达500-1000元。

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(责任编辑:李显杰 )
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