旧改丨这场涉及上亿人的城市翻新,对你影响几何?

2020-07-26 17:23:35 和讯名家 

  拉经济,稳就业,不刺激楼市——这招真是“高”。

  7月24日,中央召开了一场房地产工作座谈会,分析当前房地产市场形势,部署下一阶段房地产重点工作。

  会议释放出来的调控信号非常明确——“房住不炒”。

  更值得注意的是,有十个城市的政府负责人参加了本次座谈会,他们是北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等,而该名单本身就具有很强的信号意义,即大都属于今年上半年房价上涨较快或需重点盯防的城市。

  这无疑是将一盆冷水泼向了蠢蠢欲动的楼市。

  结果不言自明,看看最近南京、深圳的政策,那可不是“严”,那是“相当的严”!

  另外,这次会议还提到了一个措施——“老旧小区改造”。没错这个才是小白菜今天的主题。

  关于“旧改”其实我去年就一直想跟大家聊聊,因为这个政策很容易被大家忽视。它不像“棚改”那么声势浩大的“大拆大建”。

  当初,棚改以空前的方式启动了一场全国性的楼市狂欢,短短3年间彻底扭转三四线城市的命运。既重建了城市、创造了财富,又完美地消化了楼市库存、拉动经济增长。

  可“旧改”政策虽然表面上只是“小修小补”,但是背后其实也涉及“居民上亿”,投资规模在“3万亿元”左右,实在是不应该被低估。

  今年以来“老旧小区改造”(以下简称“旧改”)这个词出现的频率可谓是越来越高。

  尤其是最近一次,国务院在政策前面加了“全面推进”四个字,直接给了具体时间表——到“十四五”期末(也就是2025年),力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。所以,旧改是会立即开始行动的行为。

  为什么是旧改?又为什么是现在?

  当前,中国经济正在转型升级的关键阶段。加之疫情和外部坏境带来的不确定性。找到一个拉动经济增长的重要抓手并非易事。

  我们曾经依靠过铁公基、房地产、大水漫灌……受到的教训良多。中国经济不能再“过度依赖”房地产。

  那该怎么办呢?我们非常需要一个,既能满足群众期盼、有利于拓展内需促消费、又不会导致重复建设的重大项目,扩大有效投资的手段。

  而老旧小区的特点是:建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈。

  由此可以看到,“旧改”恰恰是可以满足上述需求的一个妙招,是一场潜力巨大的“翻新工程”。

  1、一手拉投资,一手稳就业

  按照住建部标准,全国需改造的老旧小区达到17万个,涉及建筑面积40亿平米。根据贝壳楼盘字典数据,重点20城市的记录小区数量为15.39万个,其中楼龄20年以上的老旧小区数量为5.96万个,老旧小区的占比近40%。

  图:2000年及以前小区个数TOP20城市 来源:贝壳研究院

  通过上图我们可以看到:

  数量方面,老旧小区数量最多的三个城市为上海、成都、北京,老旧小区的数量分别为14000个、5200个、5100个;

  从老旧小区的比例来看,老旧小区的数量占总体存量比重最高的三个城市为上海、济南、北京,20年以上老旧小区占比分别为61%、49%、47%。

  不管从绝对数量还是比例来看,北京、上海这两个超级都市的房屋老旧情况都比较严峻,恰恰是这类城市面临更大的住房需求缺口和更强烈的品质居住诉求,未来老旧小区改造的推进力度也将会更大。

  目前来看对于老旧小区的改造,必须包括对水、电、路、气4项设施中至少2项进行更新,有的还包括加装电梯。

  兴业银行(601166,股吧)首席经济学家鲁政委团队也估计,全国范围内的老旧小区改造,至少需要3.85万亿元的投资,投资规模十分可观。

  2、刺激内需,拉动消费

  与棚改“定向放水”不同,国家对“旧改”投入的钱相当有限,更多还要靠居民自筹。

  根据文件,旧改资金来源主体主要有4个,分别是居民、政府、银行等金融机构、(运营)单位等。同时,按照谁受益、谁出资原则,积极推动居民出资参与改造。

  这几年房价飙升,从前依靠的“六个钱包”已经掏不动了,那就改善小区、装修室内,出点小钱总是没问题的吧。

  和“铁公基”相比,旧改的优势很明显。基建投资一般落地周期为1年,而旧改在半年内就能完成,周期短,还能迅速转化成消费能力。

  没准儿,因为有了停车位就能多卖一辆车;小区外部焕然一新了就会考虑装修下内部;家里重新装修了,家电家具也可能就更新一下……

  你看,这消费不知不觉就拉动了。

  3、旧改对房价的刺激小

  过去几年的“棚改”,对房价的刺激那简直是“灾难性”的。大拆大建的棚改背后,是真金白银的货币补贴。也就是说拆了房子直接给钱,这就让一拨人瞬间造富,造成了一个区域内的资金集中投放,然后这些拿到巨额拆迁款的人,又都去买房,形成了房价暴涨。

  但是旧改完全不涉及货币化的问题,不但不会给你钱,甚至还会让你也出点钱。所以没有货币投放,自然也就不会暴涨。

  4、“老破小”的双刃剑

  老旧小区大多分布在城市的黄金地段,因为这些地方是最早开发的区域。例如北京的二环里。

  因为年代久远,无论是住房质量还是公共配套,都无法与新建小区相提并论。

  地位非常尴尬,拆又拆不起,卖又不好卖。

  但旧改之后,由于居住环境改善,所以部分小区价格(无论是租金还是售价)会有所提升。例如,朝阳区劲松商圈近两年进行了大面积改造,社区价值的提升作用明显。2018年劲松商圈二手房成交均价同比下跌9.3%,2019年均价止跌转涨。

  而且老破小的优化升级,加上良好的地段优势。直接挤压了地段不好的新小区的价格空间。位置不好的新房,说不定价格就会下降。

  当然,改造完成后也就意味着“拆迁”短期内可能落空,想赚大笔拆迁款暴富的机会恐怕是没有了。

  总之,小白菜觉得,“旧改”真的是一个妙招。既能够带活经济、拉动相关产业;又不会刺激房价上涨。接下来,“旧改”概念确实是值得关注。

本文首发于微信公众号:星空财富。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:李显杰 )
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