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全球最贵街道熄火!每平米售价曾超千万,如今房租腰斩无人问津,命中注定?

2020-10-22 07:30:00 和讯名家 

  作者| 猫哥

  来源| 大猫财经(ID:caimao_shuangquan)

  01

  2014年的时候,香港铜锣湾拍出了一间天价“铺王”。

  就在铜锣湾波斯富街77至83号波斯富大楼地下,一间13平方米的N号铺以1.8亿港元易手、每平米合人民币1177万元,直接让房主赚了1.31亿港元,创下了全港最贵的“铺王”记录。

  作为世界上最繁华的街道之一,铜锣湾绝对称得上是游人如织,卖价不低、租金也是天价。

  2013年,铜锣湾就揽下了全球租金最贵零售商铺的宝座,平均下来一平米的年租金要20多万人民币,风头之盛甚至盖过了纽约第五大道和巴黎香榭丽舍大街。

  租金稳定、转手便利、升值可期,所以很多香港炒家更喜欢炒商铺。像这间前面说到的铺王,原主人在2010年买入时花了4868万港币,捂了4年升值了将近3倍,确实很夸张。

  不过从今年开始,这些过去无往不利的商铺炒家就开始抓瞎了。

  受疫情、封关等各种因素的影响,访港游客少了99%,近乎绝迹、核心区商铺空置率屡创新高,业内人士预测,到今年年底,全港将有1/4的零售商铺关门结业——买卖都干不下去,租金就更收不上来了。

  以铜锣湾为例,2015年高峰时期的每平方英尺租金一度高达2094港元,但截至今年第三季度已下挫至893港元,累积跌幅近60%。

  没了稳定上涨的租金回报,早年高价购入的商铺也成了烫手山芋。前段时间,旺角通菜街142至146号启运大厦地下就有一间商铺被房主以3300万的价格打折出手。

  2018年买下来的时候,这间铺子还值4520万港币,两年时间亏了1220万,再加上税收及代理佣金等费用,实际亏损或达1682万港元,确实很让人唏嘘。

  02

  罗马不是一天建成的,香港的繁荣与衰落自然也不在一朝一夕之间。

  早在上世纪30年代,远离硝烟的香港就承接了不少大陆南下避难的人才和资金。虽然在太平洋(601099,股吧)战争爆发后被日军占领,但短短几年的陷落并未给当地造成毁灭性的破坏。

  等到内战爆发,香港的“桥梁”作用就更加明显了。不光国统区的富商从这跑、就连解放区的军用物资也从这里过,现在大家耳熟能详的华润就是干这个的。

  有人有钱又有码头,香港的进出口生意空前得火爆:1947年,香港贸易总值27.7亿港元,比战前最高年份1931年增长了116%,1949年更是突破了50亿港元。

  于是在建国之后,这个有着特殊意义的“窗口”被保留了下来,继续扮演着“中间商”角色。

  说起来,正是在历史的进程中赌对了三次国运,这才有了香港经济的一日千里。(戳链接阅读)

  目前在中国内地对外最大贸易地区中,排名第一的是美国,总比占19%;第二便是香港,中国内地对香港贸易总比占14%;

  大把大把的热钱自此经过,航运贸易、金融地产等行业因此拔地而起,也让一众香港巨富跟着赚的盆满钵满,这其中又以四大家族为最——郭得胜李兆基李嘉诚郑裕彤

  不过相比其他雄才大略的民族企业家,港产富商们显然更精通地产游戏。在积累了巨额财富后,他们逐步控制了香港的物流、金融、电力、码头、电信等所有具备垄断特性的产业,基本都是“坐地收租”的路子。

  根基太深,以至于连特首董先生都难以撼动他们把持下的地产市场——八万五计划搁浅,数码港和硅港也没搞成、张汝京被迫远遁,三次豪赌攒下的先发优势又在三次转向中被无情的挥霍掉了。

  错失了经济转型的宝贵机遇,香港只能在“李家城”的阴影下继续摸索。

  03

  在供不应求的土地和地产商的推波助澜下,地皮是越卖越贵了。

  从1980年开始,香港的房价总体上是一路上涨的。尽管在亚洲金融风暴中遭受重创,但在内地的强支撑下,没几年就重新找到了上涨动力。

  自2003年的低点到2018年这15年的时间里,房价累计涨幅达到了650%,榨尽了香港家庭的血汗。这甚至被写进了现任特首的施政报告里:“不少人的目标就是尽量赚钱买楼供楼,青年人选科和择业都要向钱看。住的问题也是香港最严重的安全隐患,不少家庭走投无路,甚至要住在工厂大厦内的劏房。”

  一平米的房价随随便便就超过普通人几年的工资,哪还有余钱潇洒呢?好在自由港的名头尚在,香港依然可以靠繁荣的零售和旅游业过得很舒服。

  到了2003年,内地赴港自由行逐步开通。

  借着入世后腾飞的经济增速,手头宽裕起来的老百姓(603883,股吧)们开始踏上香港宣泄被压抑了许久的购物欲望:时装、电器、手表、唱片甚至报刊杂志,随便挑一样都是没见过的新鲜玩意,连买带玩兼旅游,内地游客的购买力是空前旺盛。

  自1997年回归以来,香港旅游行业经历了20年飞跃式发展,内地赴港人次从1997年的236万攀升至2016年的4277万,增长超过17倍,仅仅在自由行开通后的9年时间里,内地游客合计给香港创造了近6300亿港币的消费额,对零售业和旅游业的支撑不可谓不突出——

  不仅看中内地消费潜力的国际大牌纷纷顶着高昂的租金入驻,甚至很多旺铺在租约还没到期,房东身边就会有一票跃跃欲试的商家排队轮候,一铺难求,铜锣湾的街面上可就没空过一天!

  04

  不过如织的游人在为香港经济发展做贡献的同时,也遭惹了不少怨恨的目光。

  早在2015年就有很多人或明或暗的表示:来港内地游客实在是太多了,已经对市民日常生活造成压力,不赞成增加开发“自由行”的城市数目——言外之意就是能不来就别来了。

  也正是从那个时候起,内地赴港游客的人数开始见顶了。

  ●  一方面,是日韩、东南亚及欧美路线的竞争,近在咫尺的香港多多少少去得有点腻歪了,加之汇率也比较坚挺,出国也算是不错的选择;

  ●  另一方面,越来越差的体验也给香港减分不少,这跟部分当地人的“努力”是分不开的:既要担心大陆孕妇赴港生产,又要严防奶粉被抢空,没事还要翘班去商业街骂人,忙得可谓是不亦乐乎。

  经历了14年到19年不断的社会治安和公共卫生事件,尤其是近一年内历时颇久的风波之后,出于各种目的赴港的人数骤减:

  在2019年7月,内地赴港游客增速由正转负,8月游客数跌落至278.29万人次,创下了自2012年9月以来的单月最低。

  等到了2020年,疫情导致的封关更让本就脆弱的旅游业蒙上了冰霜。赴港游客几乎归零,别说在房东压榨下喘不过气的小摊主,连那些财大气粗的国际大牌都撑不住了:

  ●  今年2月,奢侈品牌Prada提前4个月关闭其在铜锣湾罗素街的旗舰店;

  ●  今年6月,曾高调入驻的美国内衣品牌维秘也宣布结业、正式撤出香港;

  ●  今年8月,天梭表弃租罗素街与利园山道交界铺位后、瑞士品牌欧米茄也从罗素街撤退。

  一片肃杀之下,珠宝、名表、奢侈品、甚至服装品牌和时尚快消等领域几乎全军覆没,零售、酒店、旅游、饮食、运输业等更是了受创最重的重灾区。

  整个8月份,全港8月零售业总销货价值临时估计为256亿港元,同比下跌13.1%,而这样的下跌已经持续了整整19个月……

  05

  2018年的国庆,内地去香港的人有150万,2019年,这个数字直接腰斩了,只剩67万,到了今年,差不多就是归零了:国庆前四天,内地赴港的游客人数分别是——93、154、186、225,合计658人……

  没有了观光客,光靠被地产商压榨干净的香港人,显然撑不起铜锣湾藐视众生的房租。

  随着各行各业陷入萎靡,香港不仅失业率连创新高,可统计的破产案例也是络绎不绝:仅在今年5月,香港申请破产的企业和个人达到了2079宗,这也创下了17年来的单月最高纪录。

  未来如何抉择,这已经一件刻不容缓的事情了。

  上世纪七八十年代,香港凭借着开放的营商环境、与内地接壤的便利,很快成了亚洲四小龙之一,甚至脱胎换骨成了不可取代的国际金融中心、算是吃足了全球化的红利。

  不过动辄百万港币的月租也成了压在商户身上的抽血机,居民和游客们则成了源源不断的造血机器,滋养里这座城市里的富豪。

  可如今面对日益高涨的逆全球化大潮,香港先是被威胁取消独立关税地位、紧接着又被威胁踢出SWIFT银行结算系统,直接从桥梁变成了对垒的前沿…….

  过去的滋润日子一去不复返、游人如织的盛况也难再现,可选的方向已经十分有限了。

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  撰文| 关雎

  头图| Ritomm

  排版| Seagull

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(责任编辑:李显杰 )
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