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最不缺房子的城市,你敢买吗?

2020-11-14 17:47:17 和讯名家 

  每日房产干货第一时间出现在你的面前!

  在外地人来看,重庆是一座充满赛博朋克的城市,迷幻而立体。

  朝天门的江水、洪崖洞的夜景,地铁穿墙而过,立交桥交错庞杂,山城的风光,迷幻又新鲜!

  秉承着山城的调性,城里的楼市似乎也迷幻交杂!

  有人说,同样作为直辖市,北京均价六万二、上海均价五万八、天津均价二万六,重庆目前仅仅只要一万二,还有很大涨幅空间呀!

  也有人说,重庆早年的天量供地与公租房足够毁掉二手市场,不怕死的炒房客尽管就来!

  关于重庆楼市,向来充斥着看涨与有价无市的争论,让人不禁疑惑,重庆楼市真相到底为何?

  2020年,对重庆来说是特殊的一年,三季度重庆GDP首次超越广州,排在全国第四名。此外,成渝双经济圈利好砸来,作为国内增长第四极,重庆俨然一副投资洼地的模样。

  如此迷幻的楼市,此刻应该入场吗?利好来袭,重庆楼市又有何变数呢?

  重庆是最不缺房子的城市。

  如果说,国内有两个城市,是控房价的标杆,重庆算一个,长沙算一个。那为什么今年的调控都学长沙,而不学重庆呢?

  因为重庆,不好学,要学你得有地。重庆虽然叫做直辖市,但其面积比海南省等省份还要大,总面积超过京津沪面积总和。深圳想要学,还真就没办法,望着重庆的土地与公租房供应,深圳打工仔只有羡慕的份!

  重庆不仅面积大,在土地供应上更是豪爽。

  与其他三大直辖市的情况完全不同,重庆曾被戏称为“农村直辖市”。1997年,重庆的城镇化水平仅仅只要19.4%,被划入的万县、黔江等都是广阔的农村,农村人口一度占据重庆总人口的三分之二。

  这使得重庆的城市格局格外特殊,一直保持着“大城市+大农村”特点,也是西部脱贫攻坚的重点区域,承担千万级农民脱贫致富的使命。

  为了保证周边农村人口城镇化顺利,重庆走的是低房价的路子,在土地供应上非常大方,在公租房的建设上十分给力。

  截至2015年8月底,重庆市累计规划建设公租房总建筑面积4475万平方米,共69.22万套,差不多能够覆盖140万人口的居住需求。

  2011年《重庆市主城区二环区域发展规划(2011―2020年)》发布,规划中提到:

  到2015年,要新增集聚人口335万人左右,达到600万人以上;

  到2020再添300万人口,平均每年新增人口需要60万,二环内人口要达到900万以上(加上内环人口达到1200-1300万人)。

  为适应这样的人口增速,重庆将二环内1180万平方公里作为规划内的建设用地,开始大批量供应。2011年供地面积为644万方,新规划发布以后,2012年新增供地1236万方,直接翻倍;2013年又增加到1906万方,是2011年的3倍。

  即使后期人口流入远没有达到预期,但土地一直按规划供着。2015年,城区实际人口仅仅461万,远没有达到预期的600万,人口年增长仅在15万人左右。

  所以说,重庆可能是最不缺房子的城市!

  从各年的土地供应量可以看到,2014年,重庆的供应开始有所减少,但要说真正回归同类级城市的供应量,还是在2018年。

  楼市无外乎就是供需二字,天量土地与公租房供应,重庆楼市价格增长确实乏力。过去十年,重庆的房价涨幅只有79%,要知道深圳涨幅高达334%,成都高达107%,就连长沙都有84.4%。

  这样的重庆楼市,真的有必要投资吗?房价真的还会涨吗?

  能买是能买,只是风险更大,一定要选对板块。

  重庆的天量供应持续影响着重庆的楼市,能投资的判断来自于:重庆的基本面不差!

  首先,就经济来看,重庆这些年的势头很猛!今年,尽管有疫情的影响,但重庆前三个季度经济总量还是超越了广州,增速达2.60%,排名全国前四,这份成绩已经不错。

  撇开广州、重庆谁强谁弱的问题不讨论,重庆自直辖以来,虽然近两年增速略有放缓,但一直以来突飞猛进,远高于全国经济平均增速,2010年甚至高达17.1%。

  其次,重庆是全国小学生数最多的城市。相比于其他的人口数据,小学生数与城市吸引力密切相关,能反映该城市青壮年劳动力数量。小学生数量越多,该地的青壮年人口数量就越多,重庆市人口活力不错。

  虽然上文说到,重庆主城区常住人口,并未达到预期60万人,无法支撑起天量土地供应。但从长期来看,主城区人口在持续正流入。2019年,主城区新增人口16万人。此外,近两年供地量开始回调,核心区优质地块早已不多。

  楼市持续回调,基本面在逐步追赶,未来重庆的核心板块,依旧有不错的增值空间。

  此外,更关键的是,重庆的政治关注度一直很高。从抗战时期的陪都、到建国后的计划单列市、97年直辖、西部大开发至如今的成渝双经济圈。仔细回顾,你就会发展这座西南城市,或是因为地理位置,或是因为战略位置,政策关注格外密集!

  重庆早已从过去的“农业直辖市”,发展成为今天的西部工业重城。抓住了汽车与笔记本等工业制造业,渝商敢闯敢拼也出现了不少上市自主品牌,承接东部的产业转移,发展势头迅猛,相比于其他城市依靠土地财政蓬勃,重庆走出了自己的一方天地。

  如果你问我,重庆可以投资吗?当然可以,基本面使然。

  但是你要问我,重庆可以随意投资吗?显然不行,发展隐患仍然存在!

  除了土地供应的阴影还未消散,这个城市面临着严峻的产业转型问题。

  8月,力帆集团宣布破产,力帆这个重庆土生土长的上市自主品牌,经历了摩托时代的崛起,到汽车时代的转型,最终还是宣告了破产,毕竟汽车与摩托不同,更需要高精技术的加持。

  如汽车行业一样,此刻也是重庆发展的瓶颈。过去依靠制造业,重庆提供了大量的就业机会,完成了阶段性的城镇化工作与扶贫任务,如今城镇化率已经达到65.5%,贫困人口98%以上已经实现脱贫。

  随着未来城镇化速度放缓,重庆需要谋求进一步的发展,登上新的台阶,首要任务就是弥补高新产业的空白。

  转型是否成功,决定着这座城市,未来的投资价值与增值空间。

  当下的重庆,既有天量供应悬头,又有转型压力掣肘,重庆的投资选筹需要格外慎重!一旦选错板块,真的是有价无市,乖乖站岗。

  那么,在重庆投资应该遵循什么样的选筹逻辑呢?

  外地人看重庆房价,是非常扁平的,如下图房价地图,可以看到,最贵的渝中区,均价1万6,最便宜的巴南区,均价一万附近,单论价格,差距并不大。

  但真论价值,这两个区天差地别。虽然重庆市一个多中心城市,但是本地人最认可的,还是以内环轨道线为界的中心区域。也就是两江四岸的核心区域,渝中全部,以及江北区、南岸区、渝北、沙坪坝、九龙坡部分区域。

  这条轨道几乎串联了市区所有有价值的区域,含金量极高。资金充足,首选内环轨道线边界及以内区域,新房与次新房都可考虑,未来二手流通不是问题。

  其次,重庆发展以北为主,照母山、中央公园板块,由于居住环境好,未来配套会进一步成熟落地,投资也是不错的选择。并且中央公园有八中加持,从十月的成交数据来看中央公园的热度排名第一,认可度还是非常高。

  成渝双经济圈下,西部科学城的热度再度提升,主要板块就是西永与大学城板块。

  成渝一小时都市圈交通打造再度得到重视,未来西部必将成为连接成都的交通枢纽。并且今年,重庆轨道交通四期规划批复,未来将有三条轨道线路在大学城板块交汇,板块价值是有的。

  但是西永与大学城板块的问题,就是房子太多了,距离主城区距离远且堵,因此一定要选择靠近轨道规划且有优质学区的项目,更能保值增值,等到未来各项规划落地,或有腾飞的机会。

  至于刚需,资金有限,根据你自己工作地点,选择靠近所在区域核心商圈与学区的房子总是没错的,没必要死磕新房,不错的次新房完全可以考虑。

  从十月的成交数据来看,新房还在涨,但二手房表现依旧不佳。所以在重庆投资,如果资金有限,买不到好的房子,真不如换换赛道吧!比如,将目光放到最具关注度的大湾区。

  行千里,至广大,山城重庆,未来可期,但盘子很大,水真的也挺深!

  结尾给大家个大彩蛋,李老师线下见面会来啦!这是一次和李老师线下面对面交流的绝佳机会,李老师会亲自带队去考察城市价值,游学期间能参加私人授课以及获得李老师1对1的的家庭资产诊断,机会难得哦!

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(责任编辑:季丽亚 HN003)
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