禹洲集团（01628.HK）跨越千亿再度启程 物管分拆有望带来额外派息

　　2020年已步入尾声，对于地产行业来说，这一年是称得上是挑战重重。年初的一场公共卫生事件和后来的地产融资收紧政策给行业带来了新一轮洗牌，成为行业优胜劣汰的催化剂。而对于向来以稳健性著称的禹洲集团（01628.HK）来说，今年无疑是硕果累累的一年。12月初，禹洲集团公布，累计合约销售已突破1,000亿元，正式晋级“千亿房企俱乐部”。

　　稳步晋升“千亿俱乐部”

　　2017年，禹洲集团提出了三年实现年销售千亿的新目标，并首次提出“区域深耕，全国领先”的战略方针。在该发展战略的带领下，禹洲集团步入了高速发展的几年，南征北战、东进西拓，积极扩充土地储备，前瞻性地布局了长三角区域、海西经济区、环渤海区域、大湾区、华中区域及西南区域等六大核心都市圈，全国化的战略布局不断走向纵深。由此，禹洲的业绩增长也迈入加速期，继2017年合约销售突破人民币400亿元之后，到2018年的人民币560亿元、2019年的人民币751亿元，禹洲以一匹黑马的形象强势跻身全国房地产前列。2020年，禹洲实力再升级，凭借优秀的运营能力和强劲的发展速度，今年前11个月，公司累计合约销售额达到986亿元，同比增长47%，增速在TOP50房企中位居前列，单计11月，合约销售金额达人民币100.29亿元，同比增幅达9.53%，按年销售增幅领跑同业。今年12月7日，禹洲公告合约销售额破千亿，提前完成三年前提出的千亿目标，跻身千亿房企俱乐部。

　　盘点禹洲集团近些年来的业绩会发现，从2013年的首次破百亿，到2020年提前破千亿，禹洲不仅做到了言出必行，更充满了“港派”稳健风格。与一众激进扩张的房企不同，禹洲历来都不是以追求规模为目标，而是始终坚持平衡利润、规模、风险三驾马车，其发展节奏可谓是稳步上台阶。国际知名投行高盛日前就指出，禹洲近年来持续优化债务结构，2020年中期净负债率进一步降低至63%左右，与此同时现金短债比高达2.5倍，覆盖倍数领先同业。高盛认为，禹洲积极主动的债务管理可充分满足监管层的“三道红线”要求，为后续发展预留了较大空间。

　　物管分拆进一步支撑丰厚派息

　　值得一提的是，禹洲集团旗下物管业务将于2021年分拆独立上市，这将进一步释放巨大价值。12月13日晚，禹洲集团发布公告，建议分拆附属公司禹佳生活服务于香港联交所主板独立上市，联交所已确认公司可进行建议分拆。

　　在谋求上市的同时，禹洲集团物业板块一直在不断开拓专业服务新领域，业绩也得到了稳步提升。2020年上半年禹洲集团公布，物业管理收入2.89亿元，同比增幅高达62.16%。据禹佳生活服务招股书显示，截至2020年中期，禹佳生活服务的物业管理服务在管建筑面积约1,320万平方米，合同管理面积约2,260万平方米；商业运营服务在管总建筑面积为70万平方米，合同管理面积约为110万平方米。此外，禹洲物业已连续多年荣获“中国物业服务百强企业”“蓝筹物业企业”称号。根据中指院按综合实力排名的物业服务百强企业排行榜，禹佳生活服务在2019年和2020年皆排名第36位，而就商业运营服务而言，按商业物业（不包括写字楼）的在管总建筑面积计，根据2019年的相关数据，公司在物业服务百强企业排行榜中名列第六位。

　　基于禹佳生活服务当前的规模和禹洲集团持续增长的土储支持，禹佳生活服务的未来实力不容小觑，可见度较高的未来增长也获得了资本市场的高度认可。高盛日前分析指出，禹洲物管业务成功上市后，预计将额外带来6%-16%的股息收益率，进一步分享发展成果和投资价值给股东。事实上，禹洲多年来始终保持着领先行业的派息率和股息收益率，董事局承诺每年以核心利润不低于30%的比例作为派发股息回馈股东的指引，而过去多年实际派息比例一直稳定在35%以上。2019年作为禹洲成立25周年和上市10周年的纪念年份，派息比例高达47%，充分显示出了对股东的诚意。

　　国泰君安国际也特别指出，新股将以特别股息派发给现有股东，将极大释放公司潜在价值，并进一步提升禹洲集团的股息率。该行指出，如果预测禹佳生活服务2021年净利润为人民币1.2亿元，基于15倍的市盈率，对应市值约为21亿港元。假设75%的新股分配给禹洲的现有股东，基于最新股价，这意味着额外的股息红利，股息率约10%。相信即将到来的物业分拆将推动禹洲股价的价值重估，对于股东回报而言十分具有吸引力。行业下半场，利好重重的禹洲，未来十分值得期待。

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