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华夏幸福能否平安渡劫?

2021-01-19 21:49:18 和讯名家 

面对漫天飞的消息,华夏幸福(600340,股吧)(600340.SH)有回应了。

1月19日,华夏幸福在上证e互动平台集中回答了投资者疑问,表示公司将持续努力,做好主营业务,并提出三条解困措施:

其一,在经营上,加速回款,改善现金流;

其二,在投资上,提升投资质量,精准投资,严控支出;

其三,在合作上,坚持产业新城平台化、加大对外合作。

可以看出,面对连日来陷入负面舆论漩涡的困境,华夏幸福也正在努力解决问题。

那么,华夏幸福是否有能力平安渡劫呢?

负面舆论起自10余天前。

1月8日中金公司发表了一篇研报,指出华夏幸福与中国平安(601318)业绩对赌难达成。一石激起千层浪,连日来华夏幸福被负面舆论缠身:

债券被投资者折价抛售,股票价格连日下挫,信用评级被下调,有非标债务违约……

但期间也有好消息。

有外媒报道,HB省政府向华夏幸福提供95亿元的有条件财政支出,先到的30亿元一部分用于偿付农民工工资以及其他经营费用,剩余的约10亿元部分用于兑付1月20日到期的“16华夏债”的回售。

对此消息,华夏幸福回应财联社“以公告为准,无论真假,此事没敲定以前,都无法对外发表言论”。

但1月19日,据彭博消息,华夏幸福已将“16华夏债”全部回售本息划转至中证登。用的是不是HB的钱不得而知。

业内人士表示,此举有利于维护华夏幸福资本市场再融资稳定。1月18日、19日两天,16华夏债05、16华夏债06都出现了上涨。

但好消息出现的同时,坏消息也并未停止。

1月19日,继此前中金、惠誉、穆迪下调华夏幸福的评级之后,中诚信国际发布公告,将华夏幸福的评级展望由“稳定”调整为“负面”,但维持其主体信用等级为AAA。

翻看几家评级机构下调华夏幸福评级的原因,可以总结为三点:

1、2020经营业绩和产生的现金流均低于预期,土储环京占比高,但去化回款难。

克而瑞数据显示,2020年华夏幸福实现合约销售949亿,同比下滑明显(2019年1431.72亿)。据公司公告,2020年前三季度华夏幸福实现归母净利润72.8亿元,仅完成了对赌目标(180亿)的四成,大概率难以完成业绩对赌。

中金报告还指出,华夏幸福土地储备中75%位于三四线城市,52%为环京地区,去化难度偏高、回款速度偏慢,后续经营现金流可能仍旧承压。

2、短期债务集中到期,货币资金对短债覆盖能力弱化。

大摩财经统计,截止2020年三季末,华夏幸福有息负债规模超过2100亿元,其中短期负债940亿元、长期借款652亿元、应付债券525亿元。

国盛证券测算,至2020年3季度末,华夏幸福现金短债比为0.41,低于三道红线监管要求的“小于1”。

3、近期部分债券价格大幅度下跌,将导致信用债发行阻力增加,加大再融资风险。

但是中诚信国际同时认为,观察到平安人寿积极参华夏幸福公司治理并给予较大力度的资金支持,所以维持其主体信用等级为AAA。但要持续关注重要股东对华夏幸福流动性的支持。

在红姐看来,即便2020年华夏幸福没有完成净利对赌,按协议对平安进行现金补偿,但缺口也不会太大。关键的问题在于,对赌期满平安的去留。

市场传闻,华夏幸福目前仍在就新的合作协议与其第二大股东中国平安进行磋商,未来合作存在不确定性。

但红姐倾向认为,平安应该不会选择退出了之。

因为其对华夏幸福而言并非是单纯的战略投资人,双方合作之初对外释放的信号就是“建立全面战略合作伙伴关系”。

且还设立了华夏幸福南方总部,并有项目落子,南方总部的掌舵人吴向东系受平安集团董事长马明哲委托入职华夏幸福,与平安集团关系紧密。

但新的合作协议会是什么样子,也不好揣测。

地产锐观察投融资群里有群友认为,要看战投方对华夏幸福未来发展的信心几何,决定其是要当下退出止损,还是以时间换空间,继续持有或追加股份,亦或向HD一样“债转股”。

所谓的“信心”,可以归结为几方面。

其一,土储重仓的环京2021年住宅销售是否会有较大起色。

之前红姐在文章里写过,环京的楼市是跟着北京楼市行情走的。而对于北京楼市,业内专家们已经形成一致性预测,北京房价2021年大概率是上行的,保守者估计涨幅有5%,乐观者估计有10%。

也就是说,2021年环京的楼市去化应该会明显好于2020年,这对于华夏幸福来说是信心利好。

其二,产业新城业务能否“止血”,现金流回正。

在2020年度业绩会上,华夏幸福曾透露,公司已经启动79座产业新城,其中66座已实现回款,22座实现现金流回正。

专注于信用研究的公众号「ratingdog」发表过一篇文章(YY|华夏幸福的资本局:平安即幸福),测算如果华夏幸福融资成本达到8%,产业新城业务将是亏损的。

而华夏幸福在2020年上半年的平均融资成本为7.96%,比2019年增加0.1个百分点。

地产锐观察投融资群群友讨论认为,华夏幸福外拓的产业新城数量还是太多了,除了开放合作外,建议应该收缩布局。产业新城投资回报期长,短债长投,融资对利润的侵蚀也大。

其三,产业新城应收账款中的政府结算款能否收回。

华夏幸福应收账款规模逐年增长,截至2020年6月末为523.88亿,累计计提坏账准备10.6亿元。截至2019年末的数据显示,前五名欠款方均为地方政府单位,占比53.7%。

前述「ratingdog」文章指出,在华夏幸福的PPP模式下,地方政府不能用现有财政收入来支付服务费用,需用合作区域未来新增财政收入作为社会资本的回报来源,财政有增量,社会资本才能有回报,没有政府担保和兜底机制。

因此,开发商不仅需要大量垫资,收入也对招商引资的依赖很强。回收进度还取决于园区内土地出让、税收收入情况。因此,总体上资金回收上风险较高。

地产锐观察投融资群有群友认为,华夏幸福的产业模式模式(招商服务费45%)在北方能够谈成功,有北方城市政府长期LZ原因,给了华夏机会,但这在南方难复制,可能是土储中至今环京占比仍然较大的原因所在。

有群友还建议,华夏幸福应该调整产业新城模式,不要和政府绑定的太深。作为一家企业,能力毕竟有限,不能放大到把政府应该做的事儿(比如招商引资)都做了,也难以做好。

据彭博消息,法国巴黎银行亚洲信贷策略及交易部门分析师主管Agnes Wong等人在日期为1月15日的报告中也提了一个建议:

只要平安的持股比例不超过可能触发要约的30%门槛,华夏控股向平安转让股权是个可行的方案。

总体看,目前业内之于华夏幸福解决困境的能力还是偏正向判断,看好华夏幸福与平安之间的继续合作。

红姐也祝福走出单一住宅开发、开创了产业新城模式的华夏幸福,能早日迎来春天。

 

本文首发于微信公众号:地产锐观察。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:季丽亚 HN003)
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