“天量债务”将到期，2021年，开发商的苦日子要来了！

据券商中国：

有机构接受券商中国记者采访时表示，2021年房企到期债券规模预计将达12448亿元，同比增长36%，历史性突破万亿大关，直达1.2万亿元规模。

据不完全统计，95家房企2021年到期债券7223.81亿元，其中境内到期债券4188.89亿元，境外到期债券3034.92亿元。

房企的资金来源主要是：自筹资金、按揭贷款、定金、预付款、银行贷款以及发行债券（含海外发债）等。

房企如果要还清债务，最好的办法是卖出更多的房子，提高资金的周转率。但是中国楼市分为两大类，20%的城市房价有上涨潜力，80%的城市房价有下跌压力。20%的城市集中在一二线城市，80%的城市集中在三四五六线城市。一二线城市房子虽然热销，但新房限价，开发商利润空间有限。三四五线城市虽然不限价，但是市场冷清，房子交易量低。除非是大搞促销，否则快速进行资金周转是不可能的。

开发商偿还到期债务还有一个办法，那就是“借新还旧”，但这只能让债务越做越大，资不抵债，最后破产。数据显示：2020年全国共计有408家房企发布了相关破产文书。

房企发债还遇到一个问题，那就是利率偏高。据乐居财经不完全统计，2021年1月，房企发债总规模约1301.65亿元，直追2020年1月的历史高点，最高利率达15%。也就是说你向别人借了100块钱，一年需要还15块的利息。但据《2020·第一财经中国上市房企价值榜》，2020年上半年A股样本企业净资产收益（ROE）均值仅为2.99%。

房企的借钱利率呈现两个特点：头部房企的借钱利率低，借钱的期限更长。中小房企的借钱利率高，借钱期限短。据克而瑞研究中心的数据：TOP10房企利率为3.78%，而TOP100+房企利率则高达11.42%。此外头部房企借钱期限一般能达5年以上，而中小房企则多在2年以下，房地产企业的马太效应明显。

巨额的债务到期，在房地产调控的大背景下，能借得到钱还好些，关键是还能借多少？

今年1月7日，央行、外管局决定将企业的跨境融资宏观审慎调节参数由1.25下调至1。直接翻译过来就是企业海外借钱的额度在降低。

2020年下半年，监管层给房企设置了“三道红线”，即控制房企的债务规模。

2020年末，央行、银保监会又建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，明确了房地产贷款占比和个人住房贷款占比上限。比如中型银行房地产贷款占比上限是27.5%，个人房贷占比上限是20%。

房地产贷款包含开发贷和个人房贷，这意味着开发商银行贷款也受到了限制。

国家之所以控制房企债务，有三个原因，一是防范金融风险，开发贷在银行贷款占比不低，如果房企倒闭，还不了钱，对银行来说是巨大的坏账，影响金融稳定。二是降低房企债务率，防止资不抵债，最后受买房人买单，比如烂尾楼等。三是控制房价上涨的速度。

所以，一方面房企本身累积的庞大债务，另一方面，国家在收紧房企融资、控制开发商债务率。2021年，开发商的苦日子要来了！

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