海悦生活赴港IPO 纯利复合增长率45.4%

　　4月23日晚间，海伦堡旗下物业公司海悦生活在港交所发布招股文件，正式启动上市计划，从招股书中，海悦生活将近三年财务状况进行了详细披露。

　　招股书显示，海悦生活2020年收益为6.76亿元，复合年增长率为27.3%；纯利为0.98亿元，复合年增长率为45.4%。

　　借道多元化拓展渠道，海悦生活近些年实现规模快速发展，同时整体盈利指标及现金流状况得到持续改善。相较于物业行业龙头的规模取胜策略，海悦生活财务呈现了“小而美”的公司现状。

　　规模增长 盈利等财务指标改善

　　资料显示，海悦生活于1999年成立于广东，21年时间，已完成全国化布局。截至2020年12月31日，海悦生活已布局全国57个城市，签约建筑面积约为4230万平方米，复合年增长率约为19.3%，合同管理项目超150个。

　　从布局城市偏好看，海悦生活主要聚焦在核心经济圈及重点一、二线城市，其中50%的在管建筑面积位于一、二线城市。

　　海悦生活发迹于大湾区，目前其收益的半壁江山来自于湾区大本营。数据显示，2020年，海悦生活物业管理服务收益4.6亿元，大湾区占比高达55.9%，其次是西南，占比约为23.2%。从近三年的在管建筑面积以及收益的情况看，海悦生活在加速华东、华北以及华中的拓展，这三个片区的业绩贡献占比逐年提升。由此看来，海悦生活的全国化布局正在渐入佳境，布局逐渐均衡化。

　　得益于近些年规模持续扩张，海悦生活收入和盈利呈现增长态势。数据显示，其收益由2018年的4.17亿元增至2020年的6.76亿元，复合增长率为27.3%。2020年纯利为0.98亿元，复合年增长率为45.4%。

　　规模增长的同时，海悦生活的盈利能力得到提升。其毛利由2018年的1.13亿元增至2020年的2.08亿元，两年时间毛利润接近翻倍。同时，公司2018年至2020年毛利率分别为27%、29%以及30.7%，呈现稳步增长态势。

　　盈利能力提升，海悦生活的财务指标得到优化。据招股书披露，海悦生活近三年负债持续降低，至2020年年末降至58.1%，流动比率提升至1.7%。公司总权益增长至2.13亿元，较2018年增长337%。

　　与此同时，海悦生活的现金流状况实现进一步优化。招股书数据显示，公司经营活动现金流净额连续增长，同时融资活动所用现金流量净额缩小，现金及现金等价物余额增长，公司逐渐减少对外部融资的依赖，依靠良性经营改善财务指标。

　　多元化拓展渠道 借道收并购发力规模扩张

　　与大多数赴港上市的物业公司一样，海悦生活背后也有地产公司做靠山。据招股书数据显示，截至2020年年底，来自海伦堡及联营、合营公司为海悦生活贡献了149个签约项目。作为关联方，海伦堡业务的持续增长，将直接助力海悦生活的规模扩张，而这种业绩贡献模式是可持续且稳定的，相较于没有地产公司的支撑的物企，海悦生活多了一个稳定的规模拓展渠道。

　　同时，近两年海悦生活在收并购领域频频发力，于2020年9月24日，广州海伦堡物业管理收购中山中颐物业管理30%股权；2019年4月收购广州海商，2020年2月收购广州增航97%股权，2020年3月收购Sean Everest。海悦生活通过附属公司或间接或直接收购，拓展公司规模，助力强化竞争力。

　　与此同时，海悦生活在不断加码拓展第三方开发商物业的业务占比，这是物业行业努力的方向。借道收并购，管理面积持续扩围。

　　截至2020年年底，海悦生活签约独立第三方开发项目的建筑面积8.3万平米，不过目前仍未产生收益。

　　除了通过收购拓展物管面积，增加物业管理服务收入，同时，海悦生活提供社区增值服务以及为非业主提供增值服务，助力收入增长。

　　其中，在非业主增值服务方面，海悦生活2018年至2020年收益持续增长，由0.67亿元增至1.7亿，占同期总收益比例由16.2%提升至2020年的25.2%，业绩贡献占比持续提升。

　　物业服务行业对人力依赖较大，人力成本的上涨对物业公司未来盈利能力增长提出挑战。考虑到公司的长远发展，海悦生活在拓宽多元收入渠道的同时，致力于提升管理效能，发力数字化移动平台，升级标准化、自动化及智能软件系统，优化服务体验，强化成本管控，开源节流双向并举，提升盈利和可持续发展能力。

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