美房地产市场风险凸显！IMF料美联储2022年底或2023年初开启加息

　　市场总是给予美联储（Fed）足够的耐心，6月的议息会议早已结束，猜测何时加息仍在持续。

　　当地时间7月1日，在与美国官员会晤，对其经济和金融发展进行评估后，国际货币基金组织（IMF）指出，因支出推升的通胀维持在美联储长期平均目标2%之上，后者可能需要在2022年底或2023年初就开始加息，同时，在2022年上半年开始缩减资产购买规模。

　　通胀持续，明年年底或加息

　　“尽管在疫情不确定性下引入新的货币框架存在风险，但美联储的行动无论是在危机最严重的时候还是在支持经济复苏方面都非常有效”，IMF称，“与IMF的建议一致，美联储确定了超过2%的长期通胀目标，而来自拜登政府大规模的财政刺激使该通胀超过2%的目标成为可能，这在金融危机后一致难以实现。”

　　但IMF指出，未来几个月，持续的快速复苏和对额外财政支持的预期将迫使货币政策发生转变。“经济的重新开放将在未来数月内造成相当大的个人消费支出（PCE）通胀的不可预测性，从而促使预测潜在的通胀趋势变得非常困难，因此，政策利率因此或需在2022年底或2023年开始上调。”

　　IMF此番预测较市场此前预测稍有提前。在本周早前Financial Times与芝加哥大学布斯商学院InitiativeonGlobalMarkets进行的一项调查中，经济学家预测通胀上升将推动美联储在2023年年底至少加息两次。

　　尽管对通胀短暂与否的讨论各持己见，但即便是暂时性的通胀也会带来负面影响与美元购买力的相对下降。

　　“虽然美国潜在通胀的持续飙升不太可能，但它确实将对国内经济复苏和全球经济前景构成重大风险”，IMF表示，“失业福利的激励效应，劳动力参与率缓慢反弹等可能会加剧劳动力市场造的不匹配程度，由此推高工资和价格。供应链的中断或许会更加持久，而财政刺激对需求的影响同样有可能较目前估算的更大，上述可能性都增加了通胀预期上升的风险，从而产生自我加强的工资与价格压力。”

　　一旦这些通胀上行风险得以实现，货币政策将需要迅速适应。IMF对此建议，锚定通胀预期将提供回旋的空间，允许货币政策调整按照有序的时间表进行。另一方面，若有明确的迹象显示通胀预期已脱钩，货币政策就需要迅速改变策略，加速减少资产购买，甚至在净购买降至零之前不得不考虑提高政策利率。

　　然而，IMF也指出，在一系列价格预期的特殊与短暂变动所产生大量的噪音影响下，现实中很难区分通胀是否脱锚，美联储需要适时发挥清晰的前瞻性指引。“从保证货币政策为经济提供强有力的支持，到最终缩减资产购买和退出宽松，这一转变需要在有限的时间内得以充分沟通，从而减少市场误解，市场定价的波动。联邦公开市场委员会(FOMC)需要继续明确传达其对新数据的解读，并确保货币宽松政策的最终退出是有序的、有条理的和透明的。”

　　美国通胀引发的风险不仅囿于其国内，更将有可能溢出至新兴市场。若美元融资成本突升，一基本面疲弱的杠杆化新兴市场、发展中经济体、以及大宗商品进口国和/或那些汇率与美元挂钩的国家将尤为受扰。不过，IMF同时预计，美国经济的快速反弹将对全球经济活动产生积极影响，尤其是对墨西哥和加拿大。“尽管美国国债收益率曲线因预期更大规模的财政支持而有所变化，但各国普遍受益于仍然宽松的全球金融环境。“

　　IMF将今年美国经济增长预期由4月份的6.4%上调至7%，为1984年以来的最快增速。

　　房地产市场风险尤值关注

　　美国房地产市场处于热议风口，对房地产抵押债券与国债的退出孰先孰后还是亦步亦趋多方各执一词。

　　房地美于当地时间7月1日公布最新数据显示，30年期抵押贷款的平均利率为2.98%，低于上周的3.02%；美国4月标普CoreLogic凯斯-席勒房地产价值指数同比上涨14.6%，创下1988年以来的最大涨幅，为房价连续第11个月加速走高；美国全国地产经纪商协会（NAR）发布的5月数据显示，美国成屋销售中位价达到35.03万美元新高，同比增长23.6%。

　　波士顿联储行长罗森格伦（Eric Rosengren）于当地时间6月28日警告称，美国住宅市场已经过度繁荣，而美国经济却经不起再一次从泡沫到破灭的周期的冲击。

　　“系统性金融稳定风险接近历史平均水平，但非常宽松的金融环境却继续鼓励着冒险行为，非银行机构与企业的杠杆率上升，美国经济的基本面变化增加商业房地产的风险敞口”，IMF强调，“房地产市场看起来正处于强劲的上行道路，一旦出现逆转，可能会引发对金融稳定的担忧。虽然抵押贷款债务略有增长(同比增长约5%)，贷款主要集中在信用评分较高的家庭，但鉴于住房市场对整体经济的重要性，住宅房地产市场的活跃状况值得密切关注。”

　　对此，IMF建议，为防止2020年3月的脆弱性再次出现，需要考虑引入常备回购机制，使市场在面临压力时更有把握获得流动性; 对基金进行流动性压力测试，并采取措施要求予以基金更多的流动性保护等(如更具约束力的流动性资产要求、预先确定锁定投资者一定比例股份的安排)。