?楼市的尽头，是东北不？

好像上次文章才跟大家简单的扯了几句首轮“两集中”拍地，第二轮马上就开始了。（点击查看此前文章：为什么楼市调控中受伤的总是你？真相来了）

作为首个开启第二场土拍的城市，厦门此次土拍热度仍然不低。

厦门本次共出让11宗地，过半地块的溢价率超过20%，平均溢价率为23.62%。虽然与第一次集中拍地平均溢价率29%相比仍出现了一定的下降，但是可以看出厦门的土拍竞争依然比较激烈。

但是跟厦门的火热形成鲜明对比的就是我们今天要讲的主角——长春！

在厦门“第二拍”之后，6月17和18日长春也进行了第二轮集中土拍。

然而在这场土拍第二轮的开场“二人转”中，长春则像极了一个过了气的演员，受尽了冷遇！

凄凉的土拍

在这轮土拍还没开始的时候，就被泼了一盆冷水……

6月15日，长春发布公告：原定于近期集中出让的8块涉宅用地终止挂牌出让。

这些地块分别位于经开保税区、空港和汽开区。原本打算以“限最高价+竞配建租赁”的方式确定花落谁家。

可结局是，还没开始，就被中止了。

这些地块可都是住宅用地，这样的开场也是不是在传递长春住宅市场有那么一点点寒意的信号呢？我们后面慢慢来看。

在17日和18日，两个土拍日共出让涉宅地块60宗，成交42宗，收获土地出让金249亿元。其中39宗为底价成交，其余18宗因无人报价而流拍。

溢价率方面更是惨到只有0.4%，这几本可以说就是底价成交了。

表：长春2021年两次集中拍地和2020年土拍热度对比（万平方米、亿元、元/平方米）

注：本文仅考虑涉宅地块。

其实在今年4月份的第一路土拍中，长春就已经是22座城市中最惨的一个了，兄弟城市沈阳也比长春的成绩好得多。当时，11宗地块终止出让，还有2宗地块遭遇流拍，整体平均溢价率仅有3%。

在第二轮土拍中，除1宗楼面价在6000元/㎡以上，其它地块从“1”字头到“5”字头的都有。最便宜的要说中韩示范区两宗地块，单价不到1000元/㎡。

是不是有一种“鹤岗”附体的感觉，白菜价就是这么的真实存在着。

低迷的楼市

土拍市场低迷背后，是房企们敏锐的嗅觉。

尤其是在三道红线的压力之下，房企们的资金更是不敢随便花。

根据中指院统计，2020年1～12月份，长春房地产企业销售金额TOP10企业合计销售金额为418.9亿元，同比下降24.21%；销售面积TOP10企业合计销售面积414.4万平方米，同比下降23.4%。

长春房价也长期处于低迷状态。今年年初，贝壳研究院公布的2020年十大房价下跌城市榜单中，长春赫然在列，以-1.5%的幅度排名第八。

根据国家统计局数据，长春自2019年10月以后，新房环比价格涨幅就再未超过1%，甚至在2020年10月至2021年3月间几乎每月都环比价格下降。

来自安居客

为了促销，最近在长春出现了“返本销售”的现象。

所谓“返本销售”就是，房企按商品房申报备案价格与购房者签订购房合同，收取购房款后在一定期限内予以部分返款。

据媒体报道，在长春当地的某个楼盘以备案价8322元/平方米的9折进行网签，如果全款购买，某名都会在1到2天内将超过5000元/平方米的部分返给购房人，如果是贷款则返本日期会在3个月左右。

由此看来，“返本销售”是房企变相降价卖房，这对于买房者来说“赚了”，对于房企“亏了”。

不过这样的一种“利民”的行为，被长春很快叫停了。

因为，之所以有房企冒险采取返本销售的手段，可能有两个原因：一是企业流动性压力过大，迫使企业为了挽救现金流危机而为之；二是同业竞争压力过大导致产品去化困难下的促销行为。

在这种情况之下，返款承诺很容易成为一张“空头支票”，对购房者造成损失。。在不少刑事案件中，还本销售也往往是企业进行非法集资的实现途径。因此，该行为一经发现，必将遭到有关部门的严惩。

在有人“返本销售”的同时，也有项目则直接选择了明目张胆的降价销售。备案价格是8000～9000元/平方米，却以5000元/平方米的价格销售。

其实这些现象的背后都可以看出，长春当地房企着急回款，保证资金链的情况。

有人说，难道长春的楼市只有坏消息吗?其实好像也不是……

比如，根据《吉林省第七次全国人口普查公报》，在整个吉林省人口10年间减少12.31%的背景下，长春市人口在10年间较第六次普查时增加了139万人，总人口达到906.69万人。

表1-1：历次人口普查总人口及年均增长率总人口年均增长率（单位：人、%）? ??

（注：第一次至第六次全国人口普查总人口中均不含公主岭市人口数。第七次全国人口普查年均增长率按可比口径计算，增加了第六次人口普查公主岭数据。）

不过，这一数据我们还是得理性解读，因为在这139万的人口增长中需要抛去合并公主岭自带的86多万人，这样一看，长春的实际人口增长其实仅有53万人。这个水平在上图中的重点城市中排名倒数第三，在东北F4（沈阳、长春、哈尔滨、大连） 中仅仅比负增长的哈尔滨好一些。

说到这，我们就来延伸开来去谈谈东北F4。

没落的“东北F4”和楼市的尽头

相信关于东北楼市的文章大家早就看了不少了，今天我还是从数据的角度来看看。

沈阳、哈尔滨、长春三大省会，以及大连，可以说是目前东北三省最为核心的四座城市。

从目前的楼市库存来看：

1）沈阳：去不完的库存

当下，沈阳执行着严格的调控政策，无论是限购还是限售，目的都是为了稳地价、稳房价、稳预期。

从房价趋势来看，去年到现在沈阳的房价整体是上涨的，但是挂牌量同样是上涨的。从去年11月份到如今，沈阳的二手房挂牌量增加了15000多套。

目前全市二手房挂牌量逼近16万套，近三周的二手房90天内成交量为6041套，6046套，5853套。也就是二手房的去化周期长达80个月。

虽然沈阳的人口较10年前有所增加，但整体形势仍然不容乐观。

2）哈尔滨：人都“丢了”！

除了红肠，现在哈尔滨最不缺的就是房！东三省F4中，唯一一个人口负增长。

你说它丢人不？

诶，你还别说，可不是丢人么！人都走了！

为了刺激房地产，哈尔滨去年11月份还专门出台“十四条”楼市新政，鼓励房企打折降价。

3）大连：还保有一丝体面

大连，一个很不东北的东北城市，如果不强调，你会想起它是东北的吗？

这座开口就是海蛎子味的城市，曾聚集着东三省最多的富人群体。如今已经变成“舔狗”的“国民老公”王思聪就是从这走出去的。

大连今年以来房价一直处在上涨的状态，楼市的去库存也进度不错。二手房挂牌量较2020年11月下降了近3万套。

可以说，为东北F4保留了一丝体面。

F4都如此艰难，更别提其他东北的城市了。这一次第七次人口普查结果显示，除了长春、沈阳和大连，其他重要城市清一色的负增长。

你要问人去哪了？我只能这么说，东北人除了东北，哪都去！

李雪琴曾经说，宇宙的尽头是铁岭。那如今，楼市的尽头是不是东北呢？

清朝末年，大批河北、河南、山东的流民闯关东；如今大批的东北人民，闯进关。

这就是趋势！