注册

港府破解发展困局:“超级玫瑰园”计划倡导交通基建先行 北部都会区跳出“中环视角”

2021-10-13 01:48:30 21世纪经济报道 

未来数十年后,香港将有近三分之一人口居住于“北部都会区”,打破香港长期以来的地区、产业结构的失衡格局。

随着香港的核心商业区发展日趋饱和,土地供应不足对经济社会发展的制约日益加剧。

为此,香港特区行政长官林郑月娥10月6日在发布其五年任期内的最后一份施政报告里,提出了未来二十年建设“北部都会区”的宏伟蓝图。她强调,这是在“一国两制”框架下首份由香港特区政府编制,在空间观念及策略思维上跨越港深两地行政界线的发展纲领。

根据北部都会区发展规划,未来20年将新开拓约600公顷用地,新增16.5万至18.6万个住宅单位。连同现有住宅及已规划项目,北部都会区最终料可提供90.5万至92.6万个住宅单位,供250万人居住。创科将是该区的发展引擎,区内可提供65万个就业职位,创科产业职位占15万个。

这意味着,未来数十年后,香港将有近三分之一人口居住于“北部都会区”,打破香港长期以来的地区、产业结构的失衡格局,并且寻找到新的经济增长引擎。

团结香港基金总裁郑李锦芬表示,这份施政报告“积极进取”,其中一大亮点是打破传统规划布局,全面规划新界北用地,拆墙松绑,加快造地建屋。“国家正全方位向‘十四五规划’和2035年远景目标稳步迈进,香港必须积极配合中央政策,全面融入国家发展大局。内地飞速发展而香港相对缓慢,这就是退步了。香港要急起直追,必须加强长远规划的能力。”

在她看来,在香港土地规划上,应当摆脱惯有的“中环视角”,不要再将新界视作香港的外围边陲地带,而是应当令新界把握一河之隔的急速发展机会,将其打造成一个新的CBD。

实际上,新界的土地规划建议过去曾多次被提出,但因种种客观原因而未能实现。因此,此次的北部都会区规划被认为是香港特区政府前所未有的思维突破,跨越深港行政界线,期望可促进港深优势互补,融合发展。

“超级玫瑰园计划”

从小渔村发展成为全球知名的贸易港及金融中心,一直以来,香港采用了以公共交通及铁路带动的高密度紧凑型城市发展模式,有效利用紧绌的土地资源,建成了一个世界级的大都会,累积了成功的城市发展经验。

以中环为核心的维港都会区一直是香港的经济重心,提供大多数的就业机会。过往“新市镇发展”的经验,虽然新界实际居住人口贴近估算而不断增长,但新市镇区域内提供的就业机会不多,导致大批新界居民仍每天往返维港都会区,使社会整体消耗大量时间及资源在出行交通,不仅影响市民的生活质素,亦造成南北向交通系统的重大压力,也间接阻碍了新界释放其发展潜力。

事实上,“都会区”是回归前香港城市规划已经存在的概念,主要涵盖香港岛、九龙、荃湾及葵青区一带约200多平方公里的地区,涵盖约430万居住人口,而新界西北、东北、东南与西南等其他地区则被称为“非都会区”。

根据《香港2030+》的研究显示,香港约41%人口居住在非都会区,但非都会区的就业职位只占全港约24%。以偏远的新界东北及西北为例,各有49万及38万工作人口,分别有60%及55%要到都会区工作。

香港“一国两制”研究中心研究总监方舟向21世纪经济报道记者表示,以往港府对新界规划的是新市镇、卫星城的概念,“现在是把它作为一个新城市(300778,股吧)中心的概念来做,而且是以科技作为主导产业,带动新城市中心的发展。在具体执行上,需要在规划模式、新界土地管理制度、工程建设等各方面的体制改革上有所突破。香港需要进行一个新的‘超级玫瑰园计划’。”

香港融入大湾区势在必行,毗邻深圳、有着丰富土地资源的新界北,更有着非常重要的经济和战略价值优势。然而,由于缺乏完善的交通基建配套,新界大部分的土地仍未开发,且由于该区自身未能提供足够的就业机会,大量居民需要跨区工作,导致新界亦是香港交通阻塞的重灾区。

目前,新田/落马洲发展枢纽占地约320公顷,纯住宅用地只占约10%,仅约33公顷,地积比率(楼宇准许发展的总建筑面积与地盘面积的比例)普遍偏低,仅有3.6倍至3.7倍,即使连同商住地、乡村式发展用地计算,总住宅供应也只有约3.1万套。

香港经济民生联盟主席卢伟国坦言,香港一直缺乏具前瞻性的整体规划,长期自绑手脚。例如,香港与深圳边境之间有7个陆路口岸,口岸附近有庞大的人流和物流,其实蕴藏着巨大的发展潜力,口岸经济可应运而生,然而政府长期未能以口岸发展规划去带动边界开发。

林郑月娥坦言,一直倡导运输基建先行,而以往的大型发展项目主要用人口流量、经济回报考虑交通基建,对此做法有所保留。同时,她列举了广深港高铁位于内地的两个站,光明城站庆盛站,建成时附近并无发展,但目前两个高铁站均已成为交通及创科枢纽。她强调北部都会区应有新思维。

因此,在此次提出的北部都市规划战略中,铁路基建是重要一环,共提出5条铁路规划。包括连接洪水桥/厦村至深圳前海的港深西部铁路;把正在规划的北环线向北伸延,经落马洲河套地区的港深创新及科技园(港深创科园)接入深圳的新皇岗口岸。此外,特区政府将探讨将东铁线伸延至深圳罗湖并在深方设立“一地两检”口岸,在现有罗湖站及上水站之间增设一个非过境铁路服务的新铁路站,也会探讨兴建尖鼻咀至白泥自动捷运系统可行性。

新界出现“日光盘”

一直以来,香港住房供应聚集在港岛、九龙等核心商业区,导致出现长期的土地房屋供应短缺,房价高企。根据香港房屋委员会5月中公布的数据显示,截至今年3月底,特区政府为低收入家庭提供公共租住房屋(简称“公屋”)轮候册一般申请者的平均轮候时间增至5.8年,单身长者也要平均轮候3.6年才上楼,两个数字均刷新1999年以来纪录,创22年新高。

美联物业住宅部营运总监张子存向21世纪经济报道记者表示,《施政报告》宣布基建及开发土地供应,落实长远发展新界蓝图,正是“财跟基建走”,预计一系列措施将为区内基建及土地拓展“拆墙松绑”,属区内楼市重大利好消息。释放土地后,有助推动发展商吸纳土储,推盘进度亦可望加快,尤其是新界区的新盘销售量占比回升,未来区内楼价升幅更有望“跑赢大市”。

在他看来,新界北地缘广阔,连接多个边境口岸,未来这个新都会区,将可与深圳形成“1小时生活圈”,成为港深互通的重要枢纽,发展程度可望超越启德商住发展区,有助进一步推动“香港人口北移,深圳资金南移”,聚集于新都会区。

据21世纪经济报道记者了解,事实上,自报告公布后,美联物业分行即收到不少客户查询详情,包括一些外区客有意率先进驻区内置业,市场反应踊跃。毗邻洪水桥新发展区的新盘“南屏汇”再录成交,一个实用面积382平方英呎的单位近日以671.2万元成交,成交单价约17571港元,创下新高。此外,受惠于北部都会发展规划概念,上水新盘项目尚宜全部30个单位,在10月9日推售开始后的90分钟内,全部单位一抢而光。

南金融、北创科

由于香港产业单一,经济严重依赖金融为主的服务业,创新科技产业、检测及认证产业、环保产业等六大新兴产业所占份额不足1%,仍不足以成为香港的新经济支柱。因此,香港亟需寻找新的经济发展引擎。

国家“十四五”规划纲要除了明确提升香港的国际金融、航运、贸易中心和国际航空枢纽地位,也支持香港建设国际创新科技中心等发展定位,提出服务业要向高端高增值方向发展。《粤港澳大湾区发展规划纲要》亦明确指出支持落马洲河套区港深创新及科技园(港深创科园)和毗邻深圳科创园区的建设,优化提升深圳前海深港现代服务业合作区(前海合作区)的功能。

方舟表示,目前香港面对产业发展单一、经济结构固化、缺乏高增值制造业的严重问题;而科技研发正是深圳的强项。如果香港能以新界北区为首,与深圳以及其他大湾区城市进行良好的互动和资源流通,将为香港带来多元化的发展机遇,带来崭新、具活力的经济增长点。过去北区虽为香港的边陲地带,却靠近深圳罗湖、福田核心商业区,是最能够吸引深圳和大湾区城市的人才、技术、资源来港的地区。

他指出,香港要成为“国际创科中心”,就需要确立新的创科发展模式。其中,最重要的就是如何发挥香港的创科平台功能,吸引大湾区以及国际企业在香港设立研发中心。未来的香港“国际科技创新走廊”必须以新的发展模式,才能鼓励大型科技企业来香港设立国际研发中心──前提是必须为他们提供充足的土地资源,以及科技人才来往于香港和内地之间的便利条件,而新界北区则在这方面具有极大的区位优势。香港作为“国际创新科技中心”亦必须与深圳强劲的创科产业生态形成良好互动,发挥深圳的产业实力和香港作为自由港的制度优势,产生“1+1>2”的协同效应。

全国政协委员、中国经济社会理事会理事叶建明认为,北部都会区的规划要考虑香港整体的经济布局,最终形成包括中环金融中心在内的维港都会区,与国际创新科技中心为重点的北部都会区的区域经济新格局。前者重点对标国际市场,而后者则既要面向世界,又要与大湾区共荣,在规划中需要以人为本,考虑居住与工作的平衡。

从地理位置看,北部都会区是开拓新经济、新技术发展之路比较理想的区域选择,可容纳较大规模的产业、人口、物流,然而目前仅有25%的土地被开发。北部都会区人口密度小、建筑密度低,土地成本相对较低,土地开发要比市区容易很多。与拥挤不堪,已无建设空间的市区相比,北部都会区可容纳较大规模的产业、人口、物流,成为香港双子星发展新城的战略空间。

(作者:朱丽娜 编辑:李艳霞)

(责任编辑:王治强 HF013)
看全文
写评论已有条评论跟帖用户自律公约
提 交还可输入500

最新评论

查看剩下100条评论

推荐阅读

和讯热销金融证券产品

【免责声明】本文仅代表作者本人观点,与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立,不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考,并请自行承担全部责任。