魏杰：不能让房地产资本属性过度扩张，中央推出四条抑制对策没错

12月18日，由《财经》智库、财经网、《财经》杂志主办的“三亚·财经国际论坛——探寻民生福祉的实现路径”举行。清华大学创新创业与战略系教授、文化经济研究院院长魏杰在会上表示，要应对“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重冲击，出台政策需要考虑清楚，未来和现实之间的关系如何解决好，做好未来目标和当前策略之间的磨合。

首先，谈到应对需求收缩冲击时，魏杰重点分析了房地产市场需求收缩问题以及行业趋势。魏杰认为，当前政策调控房地产的导向是抑制过度的资本属性，推动有效消费属性。未来政策面将采取三方面措施，一是加大保障住房和租赁住房的建设，二是商品房市场满足消费者的合理需求，三是房地产要健康发展跟良性循环。魏杰判断，未来房地产市场将呈现四个趋势，一是高杠杆高周转发展模式将成为过去；二是房地产商必须尊重房地产的消费属性，不能在没有消费空间的地方建房子；三是以市场化原则和法治化原则解决房地产风险；四是调控政策将出现一城一策的趋势。

然后，魏杰分析了供给冲击的原因、现状及应对方案。魏杰认为，逆全球化、美国推动制造业回流、产业链话语权较弱是供给冲击的三项主要原因。并提出了当前中国供应体系存在五项短板，分别是高端发动机、材料、数控机床、生物医药、信息产业硬件。魏杰建议，要应对供给冲击，就是要推动科技创新，一要提高技术创新物质性基础，发展实验性经济，没有庞大的实验性经济，没法搞科技创新。二要在知识产权方面调动科研人员的积极性。我们现在对于知识产权和物质产权方式不一样，物质产权有个人的，知识产权都是国家的，参与创作的人不能享受这个经济收益。

最后，魏杰认为，预期转弱冲击主要体现为企业家预期转弱，要提升企业家的信心，关键在于很多政策要清晰解释，千万不能有所含糊。三次分配理论是以道德自愿原则为依据，没有打富济贫的意思，共同富裕并非平均主义，防止资本无序扩张也没有打击资本的意思，防止资本无序扩张是指要引导资本发展与宏观政策方向一致。企业家也要提升判断和分析宏观经济能力，规避在经营过程中与宏观政策发生某种偏差甚至出现某种对抗。

以下为部分发言实录：

主持人：谢谢张主任，我们结合学习领会中央经济会议精神，回顾2021展望2022透彻分析了经济发展形势和现在面临的政策选择，今天最后一位主旨演讲的重要嘉宾，是清华大学创新创业与战略系教授，文化经济研究院院长魏杰先生，魏教授长期致力于宏观经济计划与市场关系的研究，微观层面又对企业有着非常深刻的研究，是我们国家经济理论界的先锋人物。有请！

魏杰：非常感谢论坛给我一个跟大家分享的机会，刚才听了高院长和张副主任的发言非常有启发。刚才戴校长在致辞开幕词里面讲到了我们目前三重压力，一个是需求收缩，一个是供给冲击，第三就是预期转弱。我想对三重压力谈一点我的认识跟看法。

首选，关于需求收缩，其实总体来讲，大家知道不是全面的收缩而是结构性的，到底什么导致了需求收缩，大致排在前三位的三个因素。

一个是新冠病毒，新冠病毒导致了第三产业需求收缩。二是房地产，实际上房地产和需求有非常紧密深入的联系。三是基础设施建设，土地财政受到影响导致这方面需求收缩。

排在前三位的应该是这三个因素，三个我只想谈一个，关于房地产的需求收缩问题以及未来怎么样解决。

短期来看房地产可能是影响我们需求重要的一个因素，在座知道房地产是一个非常特殊的产业，原因就是它的产品——房子有两重属性，一个是消费属性用来住的，另外投资属性确实能够增值保值，房子两重属性导致了我们这个产业政策跟一般产业不同的。

原则上面来讲两个属性以消费属性为基础，消费属性基础上才有所为的资本属性，两种属性当中不能让资本属性过渡的扩张，尤其不能让资本属性脱离消费属性，如果一旦资本属性脱离消费属性必然形成泡沫甚至导致整个经营风险的压力。

所以去年开始，中央对于抑制这种过度的消费的资本属性做了大致调整，推出了四条对策，一是要求所有房地产商的杠杆率必须保证在要求的水平上面，而且这个杠杆率划了三道红线要求必须降到三道红线以下。二是所谓金融机构给个人购房放贷以及房地产贷款要守住一个上线，不能超过所规定的上线。三是提出来房地产税将要所谓开始试点推行，前天看到了人大关于这个问题的两个文件已经出台了，这是一个信号告诉大家，房地产不仅投资的，还要交税，不要光思考资本属性。四是房地产商的资金全面监控，防止引发太多的烂尾，影响消费者的权益。四条对策核心内容是抑制房地产的资本属性，四个对策没有错，但是做的过程当中有些地方过度，损害了房地产消费属性。因此今年的经济工作会议，中央明确提出来，我们在房住不炒的前提下，还要注意房地产消费属性的问题，因为它影响了我们整个需求，所以给房地产提了三句话。

第一句话加大保障住房和租赁住房的建设，这是消费属性，这个既能够解决新城市(300778)人和年轻人住房问题，又能够推动建筑业以及相关产业的发展这是有意义的。第二，提出来商品房市场满足消费者的合理需求，满足购房者合理需求。什么叫合理需求？两个是合理需求，一个是刚需一个是改善性需求，应该算是合理性需求，这个边界跟内涵还是需要讨论的，我们在三亚开会，三亚这个地方确实非常适合养老，一个人有钱可以买得起房子在三亚来买房子养老是不是合理性需求？如果是合理性需求，海南的限购政策是不是做调整？合理性需求还要讨论内涵边界在哪里，这样对于整个带动需求有意义的。第三，房地产要健康发展跟良性循环，那就是从消费的属性来讲，我们强调它的健康跟良性循环。

我估计有四件事情要做。第一件事情就是高杠杆高周转的发展模式将成为过去，未来将解决这个问题。第二件事就是所有的所谓房地产商必须尊重房地产经济规律，就是消费属性和资本属性这两种属性中间，消费属性为基础，不要在没有消费属性的地方盖房子了，盖的基础出现泡沫跟浪费。第三件事，就是所谓的我们对于已经出现了这种风险的房地产商，要加快解决风险问题，坚持的原则就是市场化原则和所谓的法治化原则。第四件事就是一城一策，以房地产和一个城市的价值跟人口状况关系，中国的城市化已经出现很大差别，房地产管控政策如果统一来施行的一定损害消费型的需求，应该一城一策。

所以，我想如果这四件事情能够做好，房地产是不是大致上可以实现所谓的良性循环和健康发展。所以，目前中央强调的房地产三句话，是从需求消费型房地产来讲讨论问题，讨论消费属性而不是强调资本属性。最近有人讲房地产风声变了，实际上大家理解错了，没有变，去年没有错，今年也没有错，去年抑制房地产过度的资本属性，现在三条主要推动房地产消费属性，房地产产业的办法就是抑制过热的资本属性，推动有效的消费属性，这个没有什么变化。如果我们短期内可以把房地产问题处理好，我估计需求收缩的情况大大改观，这是第一个消费需求收缩。

第二句话，就是所谓的供给冲击，供给冲击我看了一下主要原因三个。一是近几年来逆全球化的所谓声浪一浪高过一浪，反全球化越来越高，中国进入世贸大量融入世界工业产业链当中来，结果出现了逆全球化，逆全球化状况对于中国供给很强冲击。二是美国推动制造业回流，对于我们的供给体系带来冲击。三是我们国家在世界产业供应链中间处于中下游，国际情况变动直接冲击中国的供给体系。

最近，我们调研组深深感觉到中国供给冲击压力较大，原因是经济存在短板，一是短板就是高端发动机，二是材料，我们基本的50%材料靠进口的，大到飞机轮胎轴承钢，小到热水器烧一百度把电断开的传感器。三是数控机床，现在很多零部件是靠数控机床完成的。四是生物医药。四是信息产业硬件。

所以我估计从中长期来看，我们要解决供给冲击的原因，就是要推动科技创新。因为五大短板都是没有技术的，我们推进科技创新才行，所以我估计我们下一步要做的一个重大事情，就是对科技创新有一定向前推动，明年我觉得可以牺牲一点增长的速度保证科技创新不能停下来，要加快对科技创新。两件事情必须做，一个是要提高技术创新物质性基础，就是实验性经济，没有庞大的实验性经济，没法搞科技创新。第二，调动人的积极性，人的积极性必须调动起来，我们现在对于知识产权和物质产权方式不一样，物质产权有个人的，知识产权都是国家的，参与创作的人不能享受这个经济收益。

院士只是一个荣誉支撑而已，最近看到很多院士收入很低，因此人们没有积极性，恐怕科技创新两件事情一定做好，一个加大物质基础建设，形成强大的实验性经济。一个调动人的积极性，真正修改知识产权不合理的地方，保证人们这个方面的发展，这个就是关于供给冲击大致的目前情况，我的判断应该是这样，这是第二个问题。

第三个压力就是预期转弱，预期转弱就是信心不足，预期转弱我们研究了一下发现，主要企业家的预期转弱。我们看了一下，可能与结构政策调整有关，三次分配理论是现代经济的重要理论，没有打富济贫的意思。初次分配谁的效率高谁就收入高，效率原则贯彻整个市场化过程，企业竞争强利润就高，个人贡献大收入就高，效率原则实际上不是简单的分配原则，也是创造蛋糕的原则，所以第一次分配强调效率原则，整个市场化的竞争过程表现为所谓的第一次分配。第二次分配就是所谓的再分配，再分配是强调的公平原则，就是把太高的收入压一下，太低的收入提一下，靠两个制度，一个税收制度，一个社会保障制度，税收制度把太高的压一下，收入保障太低的提一下，实现整个社会的平衡，这个主要调节太大的收入差距。第三次分配就是再分配调整之后还非常有钱的人，像有人上市之后股权变现几十个亿成百亿上千亿，这种人进入所谓的第三次分配，第三次分配是依据道德原则，没有强制性，而且背后是所谓捐赠为实现形式，这个捐赠不是用扶贫的，而是进入国家科技创新基金的。

通过科技创新带动整个民族的福祉，所以第三次分配的核心是道德原则，没有强制性，以捐赠为方式，这个钱不是解决收入差距而是科技创新，三次分配是三种原则的统一，效率原则、公平原则、道德原则。三个原则没有打富济贫意思，也没有搞平均主义的意思，是现代社会发展的必然过程。

我想有人可能理解上面有一点问题，这种三次分配不是打富济贫更不是搞平均主义，实际上既是强调高效的创造蛋糕，也强调更好的分配蛋糕，这是现代经济学的重要理论。而且这种理论导致的结果是所有社会阶层利益收入都会适度增加叫共同富裕，共同富裕不是大家财富一样，永远有差别的，而是强调所有社会阶层的收入都能够随着国家发展相应增加这个叫共同富裕。

三次分配理论共同富裕没有打富济贫意思，更没有搞平均主义的意思。

另外的一个提法防止资本无序扩张，实际上防止资本无序扩张没有打击资本的意思，这个理论背后两条原则，第一承认资本的逐利性，成为资本的内容就是追求逐利性我们完全承认的，如果不承认资本的逐利性，公益基金不是资本了，强调必须承认资本的逐利性这是前提。

资本逐利过程中间有可能跟宏观政策发生某种偏差甚至出现某种对抗，这个时候就叫资本无序扩张，如果资本宏观政策的发展方向完全一致的话，那就叫有序运行。所以，判断资本无序扩张和有序运行的重要指标是宏观经济政策，所以经济学有一门课专门要提升企业家判断和分析宏观经济能力，因为这种能力增强才能分析判断走势，才会在逐利过程当中不出现偏差跟对抗。

这个课包括六个内容，第一货币政策与金融政策，第二财政政策与收入分配政策。第三，产业政策与科技创新政策，第四，国际收支政策与开放政策。第五，社会政策与稳定政策，这几个政策构成了宏观政策的基本内容。所以，现在有一门课专门帮助企业家提升分析判断宏观政策的课。最近发现有些人不是有意对抗，而是因为不知道政策怎么回事，逐利过程当中出现偏差甚至某种对抗。我们提出防止无序扩张不是打击资本而是导向资本，这个提法两个原则比较明显，一个承认资本的逐利性，资本就是逐利的。第二条导向资本，防止资本无序扩张的提法也不是为了打击资本，还是要导向资本，而且未来我们应该更好的导向资本才行，不要出现无序扩张之后才矫正，而是提前给一个信号，释放这个信号保证他可以实现发展。

我想，我们提出来防止无序扩张既不是不承认资本逐利也不是打击资本，实际上处理资本跟国家发展方向上面的不断一种相互融合的过程，没有打击资本的意思。

刚才张主任讲得很好，政策一定要解决好目标跟现实之间的关系，要清楚这个问题，这样企业家清楚预期才能更好，解决预期转弱关键在于很多政策要清晰解释，千万不能有所含糊的地方，尤其企业家的预期，这是我们的重点，这就是关于预期转弱问题上面，重点还是企业家的预期应该不断地得以提升。

而且要讲清楚很多问题，政策出台，上面一定考虑到未来和现实的这种关系怎么样解决好，未来目标和现在做法之间的磨合是一个大问题，这个就是关于未来的三重压力。

一个是需求收缩，一个是供给冲击，一个是预期转弱，我想是不是我们明年在运作当中，针对不同情况提出相应政策这样更好一点。谢谢大家！