房贷利率全面下调,对资本市场和居民有多大影响?

2022-05-23 07:45:10 苏宁金融研究院 微信号 

  在刚刚对新增的首套房贷利率下限下调了20个基点后,存量房贷也迎来重大利好。5月20日,央行公布LPR报价,一年期LPR维持不变仍为3.7%。但对于房贷人群影响重大的5年期以上LPR,从4.6%大幅下调15个基点至4.45%,大超市场预期。

  房地产市场事关民生,无论是有房的还是没房的,都非常关房地产的每一项政策。疫情冲击之下,刺激政策繁多,但事关房地产的政策总是能够轻而易举地冲上热搜头条。

  今年以来,有上百个地市出台了各种包括但不限于调整限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、限售政策修改、鼓励多孩家庭购房、为房企提供资金支持等方面。政策力度不可谓不大,但从房地产销售数据来看,效果显然十分有限。

  在不断强调“房住不炒”的当下,为何各地纷纷放松楼市,央行也出了“下调利率”这一重磅政策?后续对于股市、房地产市场以及个人来说,又有何影响呢?

  为何要对新增及存量房贷利率双降?

  在4月政治局会议再次强调确认今年“稳增长”的经济目标后,怎样才能做到“稳增长”成为市场担忧的问题。

  分别从投资、消费、净出口这三驾马车来看,消费虽然占比最大,但居民预期转弱,再叠加疫情的影响,难以提振,4月社会消费品零售总额更是同比下降11.1%。净出口方面,欧美等国家政策逐渐收缩,代表美国消费预期密歇根大学消费者信心指数降至10年多来最低水平,外需也同样难以继续增长。而投资方面,在基建、房地产、制造业投资三项中,制造业投资占比小且受当前疫情影响,基建与房地产就成为“稳增长”的重要抓手。要想“稳增长”,在当前的经济形势下,就必须要稳住房地产,发力基建,而这二者,也恰恰是一季度资本市场的主线行情。

  房地产已经成了当前“稳增长”的短板,面对地产行业的弱势,虽然从今年4月以来,各地的地方政府已纷纷开始放松地产政策,通过降低首付比例、提供购房补贴、取消限售等政策来提振地产销售。但事实表明,区域性小幅度的刺激政策难以提振房地产市场预期。同时,近期的疫情又进一步加大房地产销售修复的难度,需要全国性的刺激政策进一步发力来打破市场不断的负反馈。以房地产上下游贡献近20%的GDP来看,适当地降低新增购房需求的房贷利率,扭转居民购房预期,从而实现“稳增长”的目标,十分有必要。

  而对于房地产行业而言,缓解放弃融资压力也同样需要政策支持。民营房企债券的纷纷暴雷,给金融稳定带来了极大的压力。虽然今年以来政策不断释放民企融资的利好消息,但房企的“鬼故事”已经吓坏了资本市场,房企再融资的路径几乎冰封。通过调整房贷利率,引导居民购房增长房企销售收入,能够很好地改善房企的现金流,更进一步也有利于房企融资能力的改善。

  如果说这些都是“慢因素”,那四月社融数据的断崖式下跌,则是触发全国意义上的地产刺激政策的按键。根据央行在5月13日公布的4月社融数据,新增信贷同比“腰斩”,尤其是4月居民部门住房贷款减少了605亿元,同比少增4022亿元,贡献近半的信贷同比降幅。这表明,居民不仅不愿意买房子了,甚至宁愿还掉房贷,也不愿意新增贷款。冲上热搜的“还房贷觉得一身轻松”一定程度上已经证明了当前房贷人群的心理预期和状态。如果不能扭转当前这种居民不断降杠杆的预期,那么房地产销售数据可能会进一步恶化,这对于经济的“稳增长”而言,毫无疑问是极大的挑战。

  因此,在5月13日公布社融数据后,央行很快的就在5月15日出台了今年首个全国意义的上的房地产刺激政策,即降低首套住房按揭贷款利率下限,这对于刚需无房者而言,是一个确确实实的优惠政策。在不考虑其他约束条件下,也确实能够刺激刚需的购买需求。当然,在现实生活中,房贷利率并非约束消费者购房的核心矛盾,也非消费者购房决策的首要考虑因素,下调房贷利率对扭转预期的作用有限。但这最起码代表了监管对当前房地产市场呵护的态度,对于全国层面对房地产金融政策来说,意义重大。

  在调整了首套住房按揭贷款利率下限,市场其实普遍预期在5月20日的LPR报价公布日,5年期LPR不会做进一步调整,毕竟前一个政策的影响尚未显现,而且当前货币政策还受到中美利差倒挂与国内通胀的内外部压力,因此市场普遍预计央行不会进一步的下调LPR的报价。不过也正是因此,本次5年期LPR15个基点的下调幅度大超市场预期,同时也是LPR改革后最大降幅。

  不过如果从当前市场与经济的情况看,5年期LPR的调降又有必要性。其一在于政策力度,如前所述,5月13日“降低首套住房按揭贷款利率下限”的政策,信号意义要远大于实质意义,更多的是出于化解房地产风险的必要性、落实政治局宽松信号、对冲金融数据低迷的“坏消息”、提振市场预期等,但对于提振房地产销售方面,市场普遍并不报以乐观态度,毕竟对于一个真正有能力的刚需购房者而言,并不会因为房贷利率降低或提升了0.2%就因此而决定买或不买。既然政策有效性有限,为了稳房地产、稳经济增长,势必就需要更强力的政策出台,更进一步地扭转预期。

  其二在于相对于房地产增量市场而言,存量房贷的市场更大,政策的杠杆性更强。很多人在5月3日政策后,在网上反映现在受到疫情的影响,收入大幅度降低,也需要降低利率缓解居民的还贷压力。疫情后断供者越来越多、法拍房数量大幅度增长,这些都一定程度上表明了当前还款人的供贷压力。同时,通过调降5年期LPR缓解居民的利息支出压力,也能一定程度上从侧面刺激居民消费,这也是稳增长中的应有之意。

  后续有何影响?

  首先说对于资本市场的影响。无论是下调个人首套住房贷款利率下限20BP,还是下调5年期LPR15BP,这些可以说是在2016年之后鲜有的全国意义上的重磅房地产刺激政策,信号意义巨大,所以必然会引起资本市场一波巨大的炒作。5月13日政策发布后,万得房地产指数暴涨4.37%,狭义交易日又开盘大涨4.3%。但资本市场向来看重预期,最怕“靴子落地”。5月20日公布LPR后,房地产指数不涨反跌1.2%。对于房地产上市公司而言,政策目标或许已经来到了拐点,但对于那些已经暴雷和马上暴雷的房地产上市企业而言,能否坚持到最后,仍然是尚未可知。因此当前上市房企炒作的价值确实有,至于长期投资价值,则需要打上一个大大的问号。毕竟政策不是万能药,对于病入膏肓的病人来说,也是无能为力的。

  其次是对于房地产销售市场的影响。目前来看,房地产销售自去年7月以来已连续10个月同比负增长,而且近期受到疫情的影响,跌幅仍在加大。根据克而瑞统计,2022年4月,TOP50房企中超9成房企单月全口径销售额同比下滑,同比降幅基本在30%以上。如果可考虑到5月后疫情的扰动因素修复,今年下半年大概率房地产销售数据会持续的修复。同时,根据历史上房地产调控的经验来看,销售数据的改善会滞后于房贷利率下降约半年左右,但同时考虑到疫情对于销售的影响,以及线下消费活动的正常化,房地产销售的改善可能仍需要不短的时日。

  最后是对于居民新购房以及正在还贷款的人的影响。先说对于刚需购房者,按照5月13日和5月20日之后的政策来看,首套房的利率最低可以到4.25%,二套房利率最低可以达到5.05%。对于刚需来说,应该是一个非常具有吸引力的利率。至于说很多人关心的“现在要不要上车,要不要等等看”这类的问题,没有人能够买在绝对的低点,对于刚需者而言,短期后续LPR调降的空间已经非常小,房贷利率下降的空间有限,已经是一个相对不错的时点。当然,对于买房这件事,仁者见仁智者见智,没有绝对的正确,更多是个人的需求。

  另一类受到比较大影响的则是正在还贷的人群。一般来说,银行都是以5年期LPR作为基准,并进行一定的加点,与购房者在合同中约定利率,并每年调整一次。如果利率调整日期在5月20日之后的,那调整后的利率将比调整前低0.15%。至于很多约定在每年1月1日调整利率的,就只能等待到明年后才能享受到优惠的利率。而按照估算,如果贷款50万元,等额本息方式还款30年,大约一共能够减少利息支出1.6万元。

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  本文由公众号“星图金融研究院”原创,作者为星图金融研究院研究员黄大智,封面图来自Pexels。

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  编辑:孙江永 毛德芬

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(责任编辑:冀文超 )
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