县城卖楼出奇招:小麦大蒜能抵首付！建业地产花式卖房、引入国资能否挽颓势？机构：房地产销售拐点到了吗？

　　近日，两份房产销售海报在网络流传，一份出自河南商丘市民权县的建业河畔洋房，活动内容为“2元/斤，小麦换房”，最高可抵16万房款；另一份来自河南开封市杞县的建业城，“5元/斤，大蒜换房。”两份海报分别印有“爱心助农、高价收购小麦抵首付”、“爱心帮扶，助力安家”的字样。

　　海报显示，购房客户以高于市场价的价格将小麦销售给指定收购商，款项可抵首付款。“（小麦）多少都收，但可抵扣首付的上限为16万元。

　　建业地产深陷债务危机，引入国资

　　2021年以来，建业地产深陷债务危机。6月1日，建业地产公告称，控股股东拟出售约29%公司股份予河南国企。

　　6月1日晚间，港股上市公司建业地产发布公告称，公司第一大股东恩辉投资有限公司(以下简称“恩辉投资”)与河南同晟置业有限公司(以下简称“同晟置业”)于2022年6月1日订立框架协议。同时，建业地产表示，截至公告日期，恩辉投资是公司的控股股东，由公司董事会主席兼执行董事胡葆森单独和实益拥有。

　　根据框架协议，同晟置业(河南省铁路建设投资集团有限公司100%持股的以地产投资为主的市场化运营平台)拟以6.88亿港元受让恩辉投资所持8.6亿股建业地产股份，占公司已发行股本的约29%。同时，同晟置业拟认购建业地产发行的本金额约7亿港元的2024年到期可换股债券。

　　建业地产物业合同销售额同比减少71.3%

　　6月6日，建业地产股份有限公司(简称“建业地产”)发布公告，披露其5月未经审核合同销售数据。公告显示，前5个月，建业地产已取得物业合同销售总额110.67亿元，同比减少48.6%；总合同销售建筑面积147.48万平方米，同比减少47.3%；每平方米平均销售价格为7504元，同比减少2.5%。

　　其中，5月单月，建业地产取得物业合同销售额21.7亿元，同比减少71.3%；合同销售建筑面积30.83万平方米，同比减少68.6%；每平方米平均销售价格为7039元，同比减少8.6%。

　　此外，2021年，建业地产重资产合同销售金额为601.05亿元，同比减少约12.0%；收益约419.59亿元，较2020年下跌约3.1%；毛利率为16.2%，较2020年下跌3.7个百分点；溢利约12.53亿元，较2020年下跌约40.4%。

　　不仅如此，建业地产在河南的市场占有率却不断下降。年报数据透露，建业地产2019年在河南省的市场占有率为7.97%，2020年降至7.24%，2021年继续下降到6.9%。

　　安信证券：房地产销售拐点到了吗？

　　如何看待6月以来10大城市和30大中城市的销售回暖？

　　6月以来，10/30大中城市的商品房销售出现了明显回暖迹象，但整体呈现出一二线差异化复苏而非全面复苏且三线仍偏羸弱的特征。长期以来，10/30大中城市与全国销售的见顶时间具有较好同步性，但2014年后对全国销售见底时间的领先性趋于弱化，2016年后领先作用不再明显，因此我们不易从10/30大中城市销售见底时间推测全国销售何时见底。

　　6月全国销售见底的概率有多大？

　　从5月数据看，只有37%左右的一二线城市可能出现了销售拐点，这些一二线城市销售只占全国销售7.5%左右或占所有一二线城市销售39%左右。因此，大幅低于2008-2009年与2014-2015年的数据指标预示着6月全国销售见底的概率较低。

　　预计全国销售何时见底？

　　从2008-2009年与2014-2015年来看，主要二线城市从政策放松到销售见底的时滞集中在3-6个月，全国层面大概是4-6个月。本轮地方“四限”放松集中在2022M3-M5，央行“515新政”下调了首套房利率下限，再结合当前房地产市场环境，并考虑到2021年基数因素，预计2022年全国商品房销售拐点可能发生在8-10月。