市场呈现新特征 平安银行重磅发布网拍交易指数报告

8月5日，平安银行2022年网络拍卖交易指数报告夏季线上发布会盛大启幕。会上，围绕平安银行网络拍卖交易指数（下称“网拍指数”），平安银行特殊资产估值专家深入解读了网拍市场热点现象，平安银行风险管理专家与一线清收处置人员分享了指数工具的实战案例，中科院研究学者则带来了网拍竞价策略领域的深度研究成果。

始于2019年的平安银行网拍指数，经过不断的积累与沉淀，已成为拍卖交易中的市场风向标与资产透视镜，不仅可以协助特殊资产行业参与方研判资产价格变动趋势，还能在估值定价、资产管理、处置时机、风险管理等方面的提供策略性建议。

本次会议重磅发布了由平安银行-中科院特殊资产量化实验室编制的《2021年度平安银行网拍指数报告》（下称“报告”）。报告通过对2021年不动产网拍市场环境、买方行为、拍卖形式等多个维度进行全方位、立体化研究，深入阐述了市场流动性、成交价格、区域市场活跃度、成交率、买方关注度等重要指标的变化，并对司法拍卖与破产拍卖的区别进行了对比分析。

平安银行紧跟数字化转型浪潮，积极探索特殊资产行业创新发展之路，早在2019年，就与国内顶尖学府，中国科学院及中国科学院大学携手合作，成立平安银行-中科院特殊资产量化实验室，开展金融风险管理领域的研究合作，网拍指数正是研究成果之一。自推出两年多以来，经受住市场充分论证，广受同业好评，也不断推动中国金融风险管理的学术研究和应用实践水平的提高。

本次发布的报告围绕新冠肺炎疫情，指出其对法拍市场的长短期影响。此外，报告也进行了专题研究，例如限购政策对住宅房产网拍市场产生负面影响，起拍定价、地区经济对成交率影响分析，宏观指标对变现指数的影响分析等等。

市场环境复杂多变 不动产网拍市场呈现新特征

从市场供求来看，2021年全年不动产网拍市场规模持续扩张，下半年需求显著收紧。报告显示，2021年全年挂拍不动产29.82万笔，较2020年上浮13.31%，全年共9个月挂拍资产数量超过去年同期。因2020年疫情影响，2021年3月挂拍资产量同比增加近400%。

2021年全年不动产成交13.22万笔，较2020年上浮0.97%，但自6月起全年共7个月成交资产数量低于2020年同期，至2021年末月均成交资产已同比下降超过20%。资产成交受市场购买力影响，2021年不动产成交金额与货币增速（90日前）显著相关，相关系数为47%，购买力同比增速不足9%时，不动产网拍市场需求显著收缩。

受供需双方影响，不动产网拍流动性减弱、成交率下降、成交周期延长。2021年全年不动产成交率54.37%，较2020年下降3.73%，但自4月起全年共9个月成交资产数量低于2020年同期，至2021年末资产成交率较2020年同期已下降超过10%；2021年6月起不动产资产成交时间逐渐后移，截至年底一拍阶段成交资产不足50%。

在此背景下，资产成交价格下降，市场价格敏感性增强，资产变现指数发生变化。2021年全年不动产变现指数为68.05%，较2020年下降2.43%，2021年全年共有8个月成交资产变现指数低于2020年同期，至2021年末月均资产变现指数已同比下降超过7.5%；2021年底“一拍/二拍起拍价差”达到12%，较2020年同期增长2%，受价差以及市场预期综合影响，买家将注意力投放在二拍市场，2021年下半年二拍成交率反超一拍近5%，反映出市场的价格敏感性。

就地域来看，一线城市及东南沿海地区市场活跃度高。以流动性为例，北京、上海、浙江三地区市场流动性最强，广东、福建、江苏、天津、海南、重庆等地区组成不动产网拍市场的第二梯队；就成交价格而言，北京、上海、陕西、浙江、湖南、广东、福建、海南七地市场内20%以上的成交资产的成交价格超过评估价，其中上海和陕西地区市场近35%的成交资产成交价超过评估价。

资产类型方面，住宅、厂房、土地资产的市场活跃度高。例如，住宅资产流动性好，成交价格稳定，评估价在七折与九折之间成交资产占比超过45%；厂房/土地资产成交速度快，成交价格两级化，评估价在七折以下与溢价成交资产占比均超过25%；商铺资产流动性差，成交率不足35%，评估价在七折以下成交资产占比接近40%。

买方关注度及参拍人数下降 买方注意力发生变化

需要指出的是，2021年不动产网拍市场浏览人数逐月下降。众所周知，资产买方在网络拍卖平台上浏览标的资产、设置资产关注、缴纳保证金参拍，并最终参与竞价，因此浏览量、关注量、参拍量分析可以说明标的资产的成交概率以及成交价格的变动规律。分季度来看，2021年第一、第二季度笔均资产浏览量与去年基本持平，但第三、第四季度笔均浏览量快速下降，至年底浏览人数较去年同期下降近40%，该趋势与资产成交率走势相符。

实际上，买方关注度增加可显著提升成交率与变现指数。例如，住宅类挂拍资产关注人数超过20人时，成交率达到75%，成交资产变现指数达到75%以上；商铺类挂拍资产关注人数超过5人时，成交率达到40%，成交资产变现指数达到64%以上；厂房/土地类挂拍资产关注人数超过50人时，成交率达到95%，成交资产变现指数超过100%，关注人数超过100人时，成交资产变现指数超过120%。

受关注度下降影响，2021年不动产网拍市场参拍人数逐月下降。报告介绍到，2021年全年共有59.77万人次参拍，自6月起每月参拍人次均低于2020年同期，截至年底每月参拍人次较2020年同期下降近40%。此外，买方注意力也发生了变化，即从一拍市场转移到二拍市场。2021年4月一拍市场笔均参拍人数一度达到二拍市场的2倍，但从第三季度起一拍市场笔均参拍人数快速下滑，截止年底已与二拍市场基本持平。

以司法拍卖为主、破产拍卖为辅

整体来看，2021年不动产网拍以司法拍卖为主、破产拍卖为辅。作为不动产网拍的主要形式，司法拍卖的主体为具有强制执行力的执行法院，2021年超过95%的资产以司法拍卖的形式进行网拍，不足5%的资产采用破产拍卖的形式由破产案件管理人通过阿里拍卖、京东拍卖和中国拍卖行业协会等渠道推进网拍。

与此同时，拍卖主体在资产与地区两方面均存在结构性差异，近99%的住宅类资产由法院推拍，在厂房/土地市场中则下降到90%；东南沿海及川渝地区的非法院推拍资产占比显著高于东北、华北和西北地区。

由于司法拍卖与破产拍卖的推拍主体不同，破产拍卖普遍设置高起拍价，导致成交率低于司法拍卖资产。从2021年的数据来看，破产拍卖资产起拍指数普遍超过同期司法拍卖资产，直接拉高资产起拍价与成交价。由于起拍定价偏高，2021年底破产拍卖资产参拍人数仅为同期司法拍卖资产参拍人数的60%，受此影响破产拍卖资产成交率仅为30%，而同期司法拍卖资产成交率为45%。

报告还表明，新冠肺炎疫情影响实地看样，直接冲击网拍市场，预计2022年疫情影响将持续，购买力无法完全转化为成交量，网拍平台可以考虑VR看样，填补服务能力。以上海为例，不动产网拍市场成交量占全国成交量4%-5%，因疫情封城近50天期间内成交量下降近60%，或致全国不动产网拍市场成交量下降0.5%。此外，受购买力影响，M2增速对网拍市场购买力影响具有一定滞后性，预计2022年下半年不动产网拍市场购买力基础充足。

考虑到《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》于2022年1月1日开始实施，且规定第二条要求竞买人必须具备购房资格。报告分析了2021年前北京、广州、深圳限购政策以及2021年内上海等6地区限购政策的基础上，判断限购政策对住宅房产网拍市场产生的负面影响，即政策落地后2个月内影响最大，并在半年内对市场需求持续产生减弱效应；在政策落地5个月后，负面影响逐渐降低；一拍和二拍受限购政策影响显著，限购政策对变卖阶段资产成交影响有限；网拍房限购对大于200平方米的住宅房影响较显著，其余建筑面积大小皆不显著。

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