君亭酒店5.17亿定增加速拓店，出租率、商誉高企等问题遭深交所“拷问”

　　8月19日，君亭酒店披露深交所受理其定增申请。定增募集说明书（申报稿）显示，公司将向特定对象发行A股股票拟募集资金总额不超过5.17亿元。

　　2021年9月，君亭酒店首次公开发行股票并上市，募集资金净额1.89亿元，拟用于中高端酒店设计开发项目和综合管理平台建设项目。但仅四月后，君亭酒店公告变更募集资金1.4亿元收购浙江君澜酒店管理有限公司股权（简称“君澜酒店”）、景澜酒店投资管理有限公司股权（简称“景澜酒店”）和君澜系列商标。

　　君亭酒店此次募集资金，除5300万元装修升级现有酒店，其余资金将用于15家直营酒店投资开发项目。8月25日，深交所对此次定增进行了审核问询。

　　客房出租率是否有足够市场消化，是深交所疑虑之一。笔者发现效益测算中此次募资新建酒店项目的平均房价及客房平均出租率均高于君亭酒店近三年平均水平。此外，君亭酒店此前收购君澜酒店和景澜酒店带来的高额商誉和应收账款，也是问询焦点之一。

　　出租率之惑

　　此次募投项目是否拥有稳定客源实现预计客房出租率，是君亭酒店此次定增事项被问询的重点。

　　此次定增募集，将主要用于现有酒店装修升级项目和新增直营酒店投资开发项目。其中，新增直营酒店投资开发项目拟使用募集资金4.64亿元，未来3年内在杭州、北京、深圳、无锡等全国各大核心城市分三批次建设15家直营中高端精选服务酒店，第一批建设6家，第二批建设4家，第三批建设5家。

　　上述新建酒店项目完成后，君亭酒店将新增客房2384间，较现有直营酒店客房数量增长109.31%。全部达产后新增年均收入4.01亿元，新增年均净利润7724.63万元。

　　从上述数据来看，确实前景可观。但实际情况如何？

　　假设君亭酒店客房出租率为100%，即2384间客房全部出租，根据其上述新增年均收益测算，君亭酒店平均房价约为460.83元。

　　财报显示，2019-2021年，君亭酒店旗下酒店整体平均房价分别为427.15元、367.14元、398.33元；客房平均出租率分别为67.22%、49.89%、58.03%。从行业数据来看，我国高端酒店的出租率从2015年的58%增长至 2017年的 63%，中端酒店的出租率则介于64%-66%之间，且指标趋于平稳状态。

　　从上述数据来看，此次募集项目效益测算中平均房价及客房平均出租率均高于君亭酒店近三年平均水平。

　　值得一提的是，君亭酒店此前募投项目仅建设投资的1家直营酒店成都君亭酒店，目前未形成稳定的客源，处于亏损状态。

　　在此情况下，15家直营酒店能否拥有稳定客源充分消化，是个疑问。

　　商誉高企

　　虽然君亭酒店此次定增未涉及资产收购，但公司此前持续收购带来的高额商誉，是公司此次定增审核问询函的核心问题之一。

　　2022年1月，君亭酒店变更首次募投项目资金1.4亿元收购君澜酒店、景澜酒店和君澜系列商标。收购以收益法评估结果为基础，评估基准日为2021年9月30日，浙江君澜评估后的股东全部权益价值为13200万元，评估增值率为2,087.46%；景澜酒店评估后的股东全部权益价值为2200万元，评估增值率为17.23%。

　　上述收购新增商誉账面价值7699.89万元。截至2022年一季度，君亭酒店商誉账面价值为1.09亿元。1.09亿元的商誉账面价值，占公司当期净资产比例为22.21%。

　　收购君澜酒店、景澜酒店产生高额商誉账面价值，被问询实际经营情况与资产评估预测是否存在较大差异，是否考虑其持续经营风险，商誉减值计提是否充分、谨慎。

　　2020年-2021年1-9月，君澜酒店分别实现4,151.45万元、4,729.85万元；净利润879.51万元、1,384.54万元。截至2021年9月30日，浙江君澜净资产为-318.86万元。景澜酒店分别实现收入1,495.98万元、1,332.4万元；实现净利润-431.01万、-66.61万元。

　　除高额商誉外，收购景澜酒店及君澜酒店也为君亭酒店带来大额应收账款。财报显示，2022年一季度末，公司应收账款余额为6222.05 万元，占当期营业收入的比例为101.16%。

　　对此，深交所要求公司说明景澜酒店和君澜酒店应收账款占营业收入的比例、应收账款逾期及回款情况、信用政策与同行业可比公司是否存在较大差异以及应收账款坏账准备计提是否充分。