市场分化优质房企市占率提升 碧桂园资本稳健有望迎新发展

　　行至8月中下旬，房地产行业即将迎来半年业绩披露的高峰。经历行业深度调整，面临市场下行压力，资本市场对各大房企的业绩已经有了一定的预见。营收和利润下滑已经成行业大势。

　　但资本市场是理性，也拥有敏锐的嗅觉，行业经历股价一路下跌已经到了底部，而市场下行的困局也是暂时的，目前也在市场的较底部，稳健发展才是未来的主基调。

　　首先从市场来说，中国房地产刚需和改善需求仍有很大的市场，城镇化、人口流动，以及改善性需求长期存在。在目前个别房企暴雷之下，优质房企未来或拥有更大的发展机遇。

　　再看看这些房企能承受多长时间的调整，就要看现金流安全性了。以龙头民营房企碧桂园举例，公司销售金额还稳在第一名，且连续两月销售有回温迹象，再者融资方面，公司在2022年融资畅通，且持续优化债务结构，显然具备了打持久战的条件。

　　市场好于预期

　　据克尔瑞发布的1-7月销售数据显示，市场和企业销售表现较上半年相对稳定，环比降幅略低于往年30%左右的平均水平。同比降幅39.7%，降幅略有收窄。7月典型城市市场环比下降16%，好于预期。 

　　从数据看，市场在底部并已企稳，略微呈现上升之态。

　　再来看房企，以碧桂园为例，公司7月归属于股东的权益销售金额301.1亿元，1-7月累积金额约为2151.9亿元。

　　在克尔瑞的销售榜单中，碧桂园操盘金额2712.2亿元，权益金额2151.3亿元，全口径金额2854.9亿元，均稳居第一位。

　　从市场占有率来看，2022年碧桂园处于上升态势，以克尔瑞百强房企数据为底层数据计算，碧桂园1-7月操盘、权益和全口径金额占百强房企金额的比例分别为7.58%、5.28%、10.03%，权益口径金额占比保持稳定，操盘和全口径金额占比大幅上涨，其中全口径金额大幅上涨了4个百分点。

　　此外，碧桂园是全国土储布局最为广泛的企业。截至2021年12月31日，公司开发项目遍布31个省份、299个地级行政区划、1425个县级市/区/县，项目总数达到3216个。

　　2021年，碧桂园来自三四线城市的销售额占比达68%，有161个城市的市占率超过5%，其中有13个地级市的市场占有率大于20%，55个城市的市占率在10%-20%。权益合同销售额排名前十的城市，大部分为强三四线城市。

　　亿翰智库观点认为，碧桂园的布局特点主要有三点优势：第一，选城准，尽管碧桂园主要布局三四线城市，但选城眼光独到，进驻城市多数为人口规模50万以上、发展潜力较好的城市；第二，投资具有连续性，一旦选定城市进行入驻，碧桂园对其的投资便会持续，深入布局有利于市场占有率及品牌效应的提高；第三，因城施策，在异地复制的同时采取差异化投资，更加契合定位，最大化发挥品牌效应。

　　在业内人士看来，行业分化格局明显分化，市场占有率的进一步强大意味着企业将获得更大的市场空间和更多的发展机遇。碧桂园的销售数据正在印证这样逻辑。

　　按照房地产行业的周期论，底部过去行业将回归常态，经历深度调整的行业发展更加稳健，而中国庞大的房地产需求将给这些优质房企提供良好的机遇。

　　“造血功能”正常 现金流安全性高

　　当前环境，房企能否顺利穿越周期，则需要深度研判房企的现金流状况。销售端看，碧桂园整体处于稳定，回款方面，碧桂园在今年1-6月的销售经营中，上半年权益销售回款率继续保持在90%以上的高水平，远高于百强房企的平均值。

　　资金回笼能力是房企现金流安全最核心的部分，拥有稳定的现金回笼，才是对抗周期最强大的能力，给了公司穿越周期的底气。

　　融资方面，2022年开始，碧桂园融资渠道畅通。3月获取了境内银行间协会50亿中期票据的发行额度并成功注册；并先后与招商银行、农行广东分行签订150亿元及400亿元的战略合作协议；5月试点增信发行5亿元公司债。

　　融资能够从外部补充现金，企业的现金流安全就多一份保障。同时从行业来看，目前能正常融资正是说明资本市场认可其发展和后续的还款能力。

　　从碧桂园债务管理、回购等举措亦能说明其资金实力。2021年底至今，碧桂园已多次主动回购债券、增持债券及公司股票，力保投资人利益，碧桂园2022年已无需要兑付的美元债。

　　有充裕现金提前还债，减少短期债务占比，同时通过新发行债券，将整体债务期限拉长，通过科学管理，碧桂园的债务结构得到优化，偿债压力也大大减少，更有利于应对当下环境。

　　从财务方面看，碧桂园自从2018年立志以行稳致远为发展目标后，保持了稳健的财务策略，公司致力于降低负债率，至2021年年底净负债率降至45.4%的低位水平，账面现金余额1813亿，现金短债比高达2.3倍。

　　也正是因为提前降负债，碧桂园为自己争取了更多的空间和机会，在这一轮行业深度调整中，有了更强的对抗风险的能力。

　　当然，从目前的情况看，没有房企能言自己绝对安全，接下来拼的就是企业的韧劲，从市场和业绩来说，目前是低谷无疑，能走出低谷，穿越周期则要看房企自己的努力。

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