定增募资额大缩水，偿债压力增大，中交地产还能“保交楼”吗？

　　中交地产(000736)拟通过定增来“保交楼”，但是募资额远低于预期。近日，中交地产披露公告显示，公司募资总额为4.44亿元，扣非发行费用后募资净额约4.38亿元，相比定增计划拟募资额大幅减少。

　　由于定增募资额远低于预期，中交地产不仅缩减了对募投项目的投入金额，还取消2个项目的募投资金使用。按照原计划，中交地产拟募投6个项目，现如今缩减至4个项目。

　　中交地产定增募资不理想，或反映出投资者对公司发展存在疑虑。当前，中交地产负债率高企，账面资金不足，面临较大的偿债压力。另一方面，中交地产“造血”能力不足，去年业绩亏损严重，一年亏掉过去4年的利润。

　　实际募资大缩水，不及原计划两成

　　6月19日晚间，中交地产披露向特定对象发行股票发行情况报告书，公司以8.59元/股的价格发行A股股票51,664,712股，共计募集资金4.44亿元，扣非发行费用后募资净额约为4.38亿元，最终发行对象确定为13家。

　　其中，中交房地产集团有限公司（下称“地产集团”）是中交地产的控股股东，获配金额约2.22亿元，占总募资额一半。募资完成后，地产集团持股比例由52.32%变更为52.16%，仍为最大股东。

　　笔者关注到，早在2023年2月，中交地产就披露定增预案，拟向不超过35名特定对象发行股票，募集资金不超过35亿元，资金用于政府支持的“保交楼、保民生”相关房地产业务，以及补充流动资金，优化财务指标、增强公司实力。

　　2024年4月，中交地产宣布调整向特定对象发行股票的方案，将募资金额从不超过35亿元，调整为不超过24.80亿元。调整原因是募投项目中的“惠州紫薇春晓”及“郑州翠语紫宸”项目盈利能力不及预期。

　　中交地产表示，为充分保障投资者利益，经慎重考虑，公司拟取消“惠州紫薇春晓”及“郑州翠语紫宸”项目作为募投项目，并对本次发行的募集资金总额进行相应调整，其他内容不变。因此，募投项目数量由原来的6个调整为4个。

　　然而，本次定增完成后，中交地产募集情况远低于预期，实际募得资金4.44亿元，仅为原来计划24.80亿元的17.90%。由于募资金额大幅缩水，中交地产再一次调整募投金额，拟投入资金下降至4.38亿元。

　　值得关注的是，尽管实际募投项目仍为4个，但是“武汉中交澄园”项目的拟募投金额为0元。另外，拟用于补充流动资金的募资也大幅缩减至395万元。相对于项目总投资额96.84亿元，募集资金4.38亿元显得“杯水车薪”。

　　中交地产称，募投项目调整系公司基于募集资金情况、募投项目进展及资金需求情况，以及为保证募投项目的顺利实施做出的决策，本次调整不会对募资的正常使用造成实质性影响，不存在变相改变募集资金用途和损害股东利益的情况。

　　上述定增发行情况报告书发布后，6月20日，中交地产股价开盘持续下跌，收盘下挫5.69%，报价9.11元/股，总市值63.35亿元。

　　投资者不看好？偿债压力较大

　　中交地产定增募资的情况不理想，或反映出投资者对公司发展的存在顾虑。中交地产及联席主承销商向205个认购对象发送认购邀请文件，最终确定的发行对象为13家。笔者关注到，中交地产负债率高企，存在较大的偿债压力。

　　在定增预案披露时，中交地产债务规模较高，2020年至2022年，相关财务数据均踩中“三道红线”的监管要求。据悉，“三道红线”要求房地产企业剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。

　　2023年末，中交地产的资产负债率为85.59%，其中长期借款达到180.86亿元。此外，一年内到期的长期借款为119.07亿元，包括一年内到期的应付债券、长期应付款、租赁负债等项目，中交地产一年内到期的非流动负债达到161.77亿元。

　　今年一季度，中交地产在一年内的偿债压力进一步增大，一年内到期的非流动负债达到191.9亿元。相比之下，中交地产的货币资金为108.7亿元，账面资金难以覆盖一年内应偿还的债务。

　　值得注意的是，今年初，中交地产董事会审议通过《关于向关联方申请借款额度的议案》，同意公司向控股股东地产集团在2024年度内新增借款额度（签订借款合同金额）不超过100亿元人民币，借款年利率不超过7.5%。

　　在回复深交所的问询中，中交地产曾表示，控股股东方支付借款均为信用借款，无需明确具体用途，且在存在融资必要性的前提下，控股股东借款更为快捷、及时，因此利率相对银行贷款较高。

　　笔者还注意到，中交地产“造血”能力下降，业绩大幅下滑，去年亏掉过去4年的利润。数据显示，2023年，中交地产实现营收为324.7亿元，同比下滑15.59%；实现净利润亏损16.73亿元，同比下滑5029.65%。而2019年至2022年，中交地产实现净利润分别为5.423亿元、3.475亿元、2.356亿元和3394万元。

　　对此，中交地产解释称，2023年度达到交付条件的货值较上年同期有所减少，房地产销售结转收入较上年同期减少；受结转项目结构变化等因素影响，房地产开发业务本期交付项目的毛利率较上年有所下降；部分房地产开发项目存在减值迹象，报告期计提金额同比有所增加。